爆冷!降温!180亩大地块流拍!揭秘:为什么近期供地总是县域、远郊 ABCDFGHJKLMNQST市场降温

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市场降温，房企预期必然下降，这在土地拍卖市场尤为能体现，而流拍就是典型的特征。

今年，合肥迎来3月份最后一场土拍，其中两宗地较受关注。先来看下土拍结果，3月29日，合肥土地市场7宗地上市拍卖，1宗流拍，6宗地167.66亩地块成功出让，累计揽金4.14亿元。

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庐江180亩地流拍!城改连续两月拿地!

今天，合肥土地市场最大新闻，就是庐江县180.28亩大地块流拍。从土拍现场了解到，共有6位竞买人参拍这块地，最终最高报价在455万元/亩，比参考地价高出225万元/亩，但最终未达底价流拍。

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这说明了开发商拿地谨慎，但政府预期比较高。今年，早在1月份，肥西[2017]15号地块就因为未达低价流拍。

庐江县2017-16#号地块位于庐城镇官塘路以东、移湖西路以南，占地面积180.28亩，规划用途为居住用地，容积率≤2.0，参考地价230万元/亩，竞买保证金25000万元。

目前，地块周边最近的项目就是碧桂园和昌观澜壹号，在售毛坯小高层的均价在7800元/㎡。再往西1.2公里，就是庐江美的城在售均价9000多元/㎡。如果该地块成功出让，后续上市价或在9000+元/㎡。

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对于庐江这个板块来说，一定是滨湖新区填满之后，再去规划发展的板块。之前，就传出庐江本该在"十三五"期间重点发展，但由于滨湖新区金融基地板块、肥西的发展未填满，所以庐江滞后在"十三五"重点规划。

目前，区域地缘客户较多，需求有限。

此外，庐江高铁站(在建)、合肥轻轨(规划)建成，将拉近庐江与合肥主城的距离。所以，无论从楼市角度，还是城建角度，庐江都属于长周期板块。不过，庐江房价全面"破万"的周期不会太长。

2、今天，土拍另外一场"焦点战"为，长丰县水家湖长丰CF201801号地块。最终，被合肥城改以2.86亿元拿下，楼面地价2917.52元/㎡，预计后续上市价或8000元/㎡。

目前，板块内有文德凯旋门，在售均价在6700元/㎡。

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长丰CF201801号地块位于长丰县水湖镇，东至县中医院，南至丰香路道路红线，西至规划支路道路红线，北至南一环道路绿线。占地面积81.69亩，规划用途为居住，出让年限70年，容积率≤1.8，绿地率≥40%，建筑密度≤18%，参考价140万元/亩，竞买保证金8000万元。

从地块周边来看，东边为长丰县中医院，北边有长丰县规划局，西边有长丰县旅游局、民政局。项目北侧一路之隔还有新城公园，地块综合价值较高。

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2018年长丰县已成交3宗地，水湖镇1宗、双墩镇2宗。其中，安徽谊华1月31日拿下水家湖地块。

此外，合肥城改继2月9日拿下肥东FD17-14地块，再下一城。合肥城改集团是国企，已经很多年没有在合肥拿地了。以前开发的项目有美景人家、蜀湖湾、春景花园、天一家园、琥珀山庄、淮河路步行街、胜利广场地下商城等。

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庐江、长丰供地计划，各千亩供地量

近期，2018年庐江与长丰经营性用地供应计划也出炉。其中，庐江供地在1216.15亩，供货量在1.4万套左右，而长丰供地在1144.8435亩，供货量大概也在1.4万套左右。

可以预见1-2年内，这些县域板块新房上市量会增加。

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从另一个角度来看，2018年开始政府大量供应县域、远郊地块，主要有这些影响:

一是拉低地价，二是增加刚需房源，三是，未来3年合肥城市轮廓清晰。基本上市区边缘价格在1.4-1.5万/㎡，北到岗集、庐阳工业园、新站区，东到瑶海龙岗，南到滨湖金融基地板块的北涝圩，西到蜀西湖往西3公里。

政府先固化城市版图，再一步步往里供应城市核心地段的土地。如同开发商一样，先卖楼栋差的房子，再卖楼王等好楼栋。

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这样供地，意味着1、2年后，核心地段的土地上市后，"地王"出现概率也会上升，而后续的房价你懂的!

不过，正是由于供应远郊地块，房企拿地积极性与预期都不高。此外，全年有土地供应任务，二季度应该会有不少地块上市。

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结语

当前，无论是房地产一级市场，还是二级市场，"房住不炒、房价稳定"是大趋势。所以，土地市场"禁地王"和"限房价"还将延续。

同时，目前政府县域、远郊地块供应多，而市区供地少。未来，市区的新房必然会出现供应断档期，而市场供小于求，也会推高房源的潜在价格，一旦房价预期上涨，土地市场自然会回暖。

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