祈祷吧！今年买房得靠点运气。 ◎原创撰稿：楼兔子胡春风乍起

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运气|买房|祈祷|龙华|北站|大湾---

◎原创撰稿：楼兔子胡春

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风乍起，吹皱一池春水。

很多朋友问我：今年深圳还能买房吗？

说实话，这个问题太笼统，也太小白了。莫望浮云遮望眼，风物长宜放眼量。如果大家能够再淡定一点回归本轮调控的最初设想来思考问题，那就不会再有那么多的迷惘了。

最初的设想是什么？

是稳定房地产市场，防范和化解重大金融风险。对应的方式方法则是满足刚性需求、支持改善需求，遏制投机需求。

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简单素描一下就是给没有买到房子的普通百姓营造机会，等待百姓上车，尽量让更多普通百姓享受到城市发展的红利。

在普通百姓还没有上车之前，对投机买房限购限贷限售等大招必难松懈。但既然大量普通百姓都在这个房价基点进场，你还能奢望房价暴跌？太荒谬了吧！深圳房价已经连续跌了17个月，跌了好几条芙蓉王。这事实也侧面印证一点：如今深圳楼市就在大底附近。

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临近底部，刚需用家今时不买更待何时？实力资金更宜精选囤货。去年数起整栋收购的大宗交易，就是前行先锋。悄悄地吧，浑水摸鱼捡了便宜就不要太声张啦。

2月中旬，深圳规土委相关负责人接受新华社采访时表态，未来3-5年深圳房价会保持稳定，保证房价环比不增长。那么，今年深圳房价的走势会是什么情况呢？

春节过完了，楼兔子在这里放几个预判，来年咱们再印证吧。关键词是： 严重分化

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1、

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全年房价整体会在每平米5.4万元左右徘徊，浮动大概率在一两个点内。

2、

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一些边缘镇区远离地铁站点的中小楼盘，很可能低价销售，正向拉低平衡深圳房价。但销售状况很难把控，开盘销售率不会太高、销售战线无限拉长。原因很简单，刚需用家犹豫观望买不起，实力资金看不上因而放弃出手。

3、

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占据核心资源的品质楼盘，一部分将会转售为租自持经营，少量上市的楼盘则要靠运气才能买到了！前面会有大机构资金的围追堵截，后面则是大量实力资金的奋勇跟进。今年深圳楼市可售的好房子真心不多了。

哪些楼盘需要重点关注呢？前海的嘉里中心，龙华的龙光玖龙玺，福田的中州湾，沙井的华强城等等区域的楼盘，可以是风向标。

正如楼兔子前面一篇文章所述，今年深圳买房将前所未有地考较技术含量。

选房的参考依据是什么呢？今天详细说两点：回归基本面，抓住质变点。

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毫无疑问，今年是深圳楼市的调整年。在调整态势下，炒概念的楼盘和地区一定要回避，回归楼市基本面就太重要了。房子是用来住的不是用来炒的，自己都不能或不愿意住的房子毫无疑问不能买。

今年一定要重点关注这些区域，前海、香蜜湖、龙华北站、大运中心、坪山中心等等。前海重炒粤港澳大湾区、香蜜湖规划至高改造在即、大运中心综合利好极大。

以龙华北站来说，这里就非常值得继续关注。

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龙华北站规划很好，是深圳的超级门户城市副中心。目前来看，这里有地铁4号线、5号线和6号线交汇在深圳北站，再辅有厦深高铁、广深港高铁，龙华北站名副其实是深圳的轨道枢纽中心。

大家都知道，粤港澳大湾区整体框架设计很可能今年3月两会后公布，大湾区整体统一的第一抓手就是城市间的互联互通，是轨道交通。因此，你可以想象，在未来至少20年内，深圳北站轨道枢纽中心将赢得怎样的活力。

正因为深圳北站将成为粤港澳大湾区的新城市中心，龙华区在这里设计了超级宏伟的北站商务中心。预设了12座高于介于278米至428米的摩天大楼，一共有大约60座高端商务办公楼，约5-7个城市商业综合体，约6-9个四星级及以上酒店。550万平米的商务建筑集群，总体量比现在的福田中心区更大！

与商务配套的文体设计也很亮眼。深圳市美术馆新馆就在这里，总建筑面积约3.5万平米，建成后将是深圳最大的美术馆。深圳市图书馆调剂书库也在这里，总建筑面积约3.6万平米，建成后将成为深圳第三大图书馆，共4层，可提供约1000个座位。还有华侨城和招商地产代建的展览馆演艺馆，将为深圳人提供人文艺术熏陶。预计2019年建成。

今天，深圳人都揶揄龙华为宇宙中心，福田是龙华南。但龙华北站商务中心板块一旦如图纸般建成，其后发优势将展现更高新的城市理念，城市面貌和档次比福田CBD更亮眼是必然的事情。其道理和今天福田中心比罗湖更现代更靓丽是一个道理。

以上都是大家已经说透了的事情。但今天楼兔子想划重点的是，龙华北站商务中心板块真的不只是一张图。它真的是象我们领导所说的那样，画好一张图，落实好一张图。

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龙华是深圳的新区，劲头更足！

就在前天，3月1日，龙华北站中心公园正式动工了。这是深圳北站的绿肺、堪称龙华的纽约中央公园。北站中央公园预计两年后建成，必将提升整个片区的商务和居住品质。请大家记住一个时间：2020年2月28日，这是北站中央公园预计新颜绽放的日子。楼兔子放胆预言一下，2017年香蜜公园开园之后的香蜜湖楼市巨变传奇，很可能在龙华北站重演！不信？咱们骑驴看唱本走着瞧！

今年重点关注龙华，还有一个特殊情况。

经过一年多的调整，相信大家对深圳楼市都有比较切肤的深刻体会了：调整态势下，深圳房价整体没有大涨，但局部片区却实现了大幅度的上涨。

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比如2017年的后海湾。这个片区去年没有什么新盘推出，但二手房硬是整体实现了20%以上的上涨，个别楼盘业主放盘价甚至到了每平米19万元以上！比如大运中心的绿景大公馆中森双子座等四大神盘二手房，小面积单位的房价也冲高到了7万以上！

为什么调整市里出现逆势上涨？

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很简单，这些片区楼盘不仅仅是有基本面的支撑，更在合适的时间段迎来了质变上涨的因素。后海湾和大运中心，都有名校概念。深圳湾学校开学和龙岗外国语学校，成为了这两个片区的爆发点。

2018年，深圳楼市哪里最有可能成为新的亮点？

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后海湾肯定不是了！

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后海深圳湾的价值与深圳湾学校的价值，在2017年都得到了释放。2018年后海大概率要休养蓄势一段时间了。

香蜜湖机会很大。

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香蜜公园绽放和深业中城转售为租的消息红利还有爆发的可能，更重要的是福田已经公布了最近5年的规划和直到2035年的城市规划，香蜜湖金融城的蓝图赫然在目，去年底更轰轰烈烈地传出了香蜜湖整体改造拆迁的消息。香蜜湖房价蛰伏已久，一点星火就可能激发片区上涨。

坪山中心也有机会。

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坪山去年已经拍出了地标地王，在深圳东进打造东部中心的宏大目标下，坪山中心今年可能继续搞土地盛宴。再加上泰禾集团的几个盘连带刺激，在深圳范围内房价尚属低位的坪山中心，小爆一下也不是不可以。

不能不再次重点提醒关注龙华北站。

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2018年深圳楼市最大的礼包是粤港澳大湾区，你现在可见立马能够实现的大湾区红利是什么？是广深港高铁！今年第三季度就要开通的广深港高铁，很可能成为今年龙华北站楼市板块的爆点！

此前，业界预计深圳北站完全实现运转后，每年运输的商务人流可能达到5200万。可以肯定，广深港高铁开通后，这个人流量将继续大增！

这里有一个非常重要的利好必须明白提醒出来。

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广深港高铁开通后，从香港九龙到深圳北站，大约是20分钟，单程票大约是人民币72元。目前香港西九龙高铁站点附近的海景盘，二手房售价基本在每平米20万元左右，即使是看社区园林内景的单位，单价也在每平米15万元以上。20分钟到龙华。龙华现在的房价才多少？8万元左右算是高端盘了，比香港西九龙差一大截！香港人北上置业是大概率事件！这小众行为也可能成为龙华爆燃的星火！

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事实上，楼兔子年前就和几位央企高管聊过。他们现在的工作岗位在香港，总部将来会在深圳湾超级总部基地，目前就正考虑在深圳购置资产，周六周日甚至是工作日可以回深圳居住。哪里最方便？自然是深圳北站附近！楼兔子建议他们首选龙光玖龙玺。项目3月份将推售最后3栋住宅产品，3月3日将正式开放园林并启动客户登记。

很多人说龙华房价已经很高了！现在还可以继续大胆买进吗？接盘侠在哪里？

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正如我在上面所说的那样，龙华已经很美了，但仍然只是在半途。

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北站商务中心，作为深圳的超级城市门户，才刚刚启动大规模建设而已！住宅开发仅仅是大餐前的开胃小菜，等到大型商业综合体、地标商务写字楼集群都呈现出来的时候，整个片区的房价还将实现上涨！红山附近的中国金茂府很可能冲击每平米10万元以上，信心也在于此。

这种城市中心开发节奏与房价走势的对应关系，在后海已经得到了完美呈现：

南山文化中心区的观海台一期，开盘的时候，整个南山文化中心区几乎还是一片滩涂，开盘价大约是每平米5000元。现在，整个区域成熟了，二手房单价已经冲击到了每平米10万元以上。

深圳湾1号更典型。项目开发的时候，南山文化中心区已经接近成熟，很多人认为深圳湾壹号开盘前看楼要验资500万就是一个闹剧，但今年你看到了这个楼盘已经成为了整个片区乃至深圳楼市的房价标杆。

一句话来说就是：一个新的城市中心在没有城建完毕之前，片区房价都还隐藏了巨大的上行空间！翻倍上涨，并不是离奇的事情。

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从这个角度看，龙华北站、坪山中心、光明中心、沙井大空港西部新城等等，都还有大的机会。这个时候就开始惧怕，裹足不前，往往错过大行情！

事实上，对于龙华宇宙中心，大资金真的比普通购房者激进很多。

去年，招华红山6979两次批售，基本上都被大资金打包整购了！

在很多人惊讶的背影下，中国金茂、首创地产，高价拿地深圳龙华。

楼兔子做了一个粗略统计，2018年前后龙华还将有中国金茂府、龙湖龙津旧改项目、恒大集团红山站岳盟工业区旧改项目、原威华工业区旧改宏安基中心项目、首创集团拍卖拿下的龙华商业用地项目、同创集团的红山同创华著项目、恒裕集团代建的红山腾龙花园项目，以及龙光玖龙玺住宅、龙光玖钻公寓等项目上市销售。

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开发商和大资金依然在进军龙华，龙华区今年也将首期投入260亿大搞民生工程。一个新的中心正在冉冉升起，你何必过于恐吓自己呢？