今后买房没那么简单！研讨会大咖教你策略+实战这是【咚咚找房】微信公众号：szhome0

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本文作者：咚咚找房APP--资讯中心

精彩观点：

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李宇嘉：2018从去杠杆进入稳杠杆阶段各城市调控将分化

大白：“变化、策略、执行”——居住不等于购买、投资不等于乱来、买房不等于赚钱

孙启文：未来，房产投资将进入长持时代，选物业需要更专业化。

牛浩思：深圳当前新房市场的变化、2018年到底有哪些新房值得关注？

沙龙环节：探讨投资，买房、置业、金融等话题

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还有没有投资价值？哪里更适合投资？不同价位所对应的房产？信贷政策会一直严下去吗？临深到底值不值得买？300万新房和二手房怎么选？......快来Get完整内容，听听嘉宾怎么说！

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3月31日，由深圳房地产信息网（咚咚找房）举办的2018第六届“深圳房地产民间研讨会”在福田会展中心梅花厅盛大举行；研讨会现场大咖云集（除了本届主讲大咖外，还邀请了前五届主讲大咖参与）；各大媒体及数百名网友见证了本次研讨会的圆满举办。

活动上半场，深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉、尚书房创始人大白、原房网孙行者、独立思考的房地产爱好者孙启文等主讲大咖，分别就2018楼市的走向、买房总策略、置业三宝等话题进行了深入解析；

沙龙环节的分享阵容更是强大，除了主讲嘉宾外，还有地主佬、淘房哥、深圳牛浩思、牛浩思-东莞楼探、牛浩思-惠阳大亚湾、咚狮会摩天、咚咚金服-大圣等置业专家的加入，从投资、实操、买房策略、金融、区域发展等多个维度，为来宾送上一场丰盛的置业真经。

最后，咚狮会V2.0版本正式发布，将本场活动推上高潮。

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李宇嘉：2018从去杠杆进入稳杠杆阶段各城市调控将分化

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在研讨会上，深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示，＂两会＂首次未提房地产泡沫，首次强调＂稳杠杆＂。他认为，2018年影响楼市最大的因素，即金融。

“两会”上中国人民银行行长周小川表示：“我们国家经济增长已经告别了需要货币来推动的时代，这意味着去杠杆不会继续”，银监会十大工作中，今年有两项重点，一是抑制居民过快加杠杆，二是防止资金违规流入房地产市场；从市场来看，控杠杆现在已经取得了明显的成效，下半年将进入稳杠杆。

李宇嘉认为，按照调控政策趋势，未来调控分为四大类：三四线城市和县域继续去库存；部分中西部二线城市放松调控，对于主要的一二线热点城市保持调控政策不放松，在做适度微调，对于部分热点二线城市，或根据房价涨幅进行调控加码。

判断深圳会不会出台调控政策，大家可以打开70个大中城市指数来看，如果连续保持上涨的话，可能会出调控政策。

关于大家关心的房产税，李宇嘉认为，对于房产税的目的、原则、推进路径以及征税范围、税基评估原则、税率确定和争议处理已经作出了非常明确的规定，这表明房产税离我们越来越近。他认为房产税可能在2020年完成立法，基于国外经验，稳定预期和市场，免税面积会比较大，税率或许会低于1%。

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深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉

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大白：楼市阶段变了，固有思路是要撞墙的

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大白从“变化、策略、执行”三个方面对买房策略进行了深入浅出的分析。他认为，居住不等于购买，投资不等于乱来，买房不等于赚钱；

一方面，租售并举的推出，这是所谓的房地产供给序列改革。从未来看，销售占比会逐步下降，甚至比较优质的商品房会降到20、30%甚至更低，这就是供给需求改革。

第二方面，各类投机漏洞被封堵；金融监管越来越成熟；交易摩擦成本逐步提高；在这些因素下，有可能侵蚀掉非常多的投资利润。以前投资可以乱来，但现在需要逐步精细化，考虑风险和成本。

此外，存量社会的分化，需求关注点在回归，买房也从之前的套利到经营阶段。

在策略方面：他认为，居住导向、优质导向决定着一个房子的价值；持有导向决定是否跑赢其它理财产品。还要把握精细导向列入于买房中，你需要对物业足够了解，才能识别其优质和劣质，未来随着存量社会逐步往前推进，优质和劣质会逐步拉开差距。

大白建议，阶段变了，作为其中的参与者，认识和策略也需要做出调整。只有对阶段变化有了恰当的认识，并匹配了相符的策略，才能继续参与到这个市场当中，按照固有思路一条道走到瞎是要撞墙的。

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孙启文：三重夹击开启房产新常态，置业专业性增加

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孙启文从一个比较神秘的角度来诠释房地产市场的发展和变化，他认为，在迷雾重重的房地产市场可以用一个简明的公式列出来：“重要因素相加，减去不重要因素，然后再想未来变化。”

长期房价我们可以比较清晰的分析到它的变化，政策趋严谨、趋规范，有抑制作用，而中国已经过了人口红利期，工作人口2013年开始下降，经济增量也已经下台阶和“L”型，货币增速跌到个位数。这四个因素都发生了量变，但没有发生质变，未来深圳房价任将趋涨。

供应上，深圳的供给受限。恰恰是这四大方面导致过去十几年房价的上涨，分子需求来说一是深圳人口还在净增长，二是深圳的经济和收入也都在增长，三是货币也在增长，四是分母供给受限。因此深圳未来中长期房价上涨趋势不变，只是幅度、速度发生改变；是市场能接受，政府也可以接受的比较合理值，可能是与居民收入同步的8%左右。

关于区域方面，他认为特色大于区域，原关外新兴片区与原关内的价格差已经缩小了很多，未来还会缩小，但缩小的空间和速度较之前会减小，而一些特色往往能更多跑赢大市。比如一些真名校、棚改、品质宜居改善房等特色。

孙启文认为，房产新常态期买房投资面临去杠杆，房价涨幅趋小、和购房成本上升的态势；未来，房产投资将进入长持时代，选物业需要更专业化。

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主题演讲的最后环节，牛浩思-张勇就深圳当前新房市场的变化以及2018年到底有哪些新房值得关注做了说详细分享。

他分别从土地供应，供应量与成交量、供应量价与区域、产品户型实用率、2018年的新房市场等多个方面进行了详细的解读。

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在下半场的沙龙环节更是精彩纷呈，嘉宾们分别从投资，买房、置业、金融等话题进行了实战分享：

关于投资方面，地主佬认为，深圳有一个“三高”和“三低”特色，根据大湾区规划，我们这里是核心，重点在前海。房地产一直在复制东京、复制纽约的历史，然后轮到上海、深圳，像一部故事片一样可以不断回看。

关于临深置业，牛浩思-东莞楼探，牛浩思-惠阳大亚湾分别对莞惠两城市的发展及置业趋势进行了详细的讲解。

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最后，咚狮会V2.0版本正式发布：

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咚狮会负责人给大家分享了2018年咚狮会即将迎来的改变与升级。

2017年，咚狮会以深圳房地产信息网为依托，凭借强一线成交数据、382位资深淘房会经纪人、及67位房产金融智囊团已吸引82位会员入会，并在2017年共成交41套房产，成交金额达4.51亿元，市值上升17%（市面平均上涨约7%）。

今天，咚狮会正式迎来2.0版本，以“智享财富升值，拓宽投资视野”为服务目的，在深耕房产投资之余，与知名互联网企业高管、大型银行行长、及高尔夫协会、游轮会所等多行业强势联手，整合多方资源、共享一手信息，打造集财富与休闲于一体的高端圈层。

会上还邀请了咚狮会“最具执行力”会员蔡女士进行分享，蔡女士在2014年与房网结缘，2017年加入咚狮会。蔡女士在2017年听从咚狮会专家建议，抓住机会换房，房产市值上升50%

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深圳房地产民间研讨会

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深圳房地产民间研讨会已经举办了六届，已是国内最大的民间房地产研讨会，积累了海量的置业网友需求。

房网（咚咚找房）利用自身的平台优势和强大号召力，开创了民间地产讨论会的先河，让民间的观点得以传播。嘉宾所探讨的话题，是实实在在的深圳普通老百姓最关心的话题，是最接地气的话题，也因此深圳房地产民间研讨会受到深圳置业者热烈追捧。

我是牛浩思

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微信号：sz_newhouse

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