4月惠州楼市将迎供货潮 过万套新房将入市

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4月惠州楼市将迎供货潮 过万套新房将入市

第二季度惠州楼市将迎来供应潮。南方日报采访人员 王昌辉 摄

" 去年4月就签好买卖合同了,现在还没有办好按揭。"市民邱先生直言当初的购房热情都给耗尽了。随着信贷环境的紧收,利率上浮、放款排队已成惠州楼市常态。同时,销售市场也悄然生变。房产开发商面对金融端的压力及企业回款的压力,一改前期市场常见的捂盘惜售、价外加价等违规情况,开始在价格上表现出松动。在恒大地产率先推出全线产品8.2折优惠后,中海地产、卓越蔚蓝海岸等企业项目也相继推出不同程度的购房优惠。

" 企业的优惠策略一方面是为加速回款,另一方面也是为了迅速占位,抢夺市场竞争先机。"业内一专家介绍,随着第一季度市场步入尾声,接下来,潜在的新房产品供应将陆续得到兑现。

据官方监测数据,在4月份,惠州将迎来年内首个市场供应小高峰,全市新房总供给量将接近1.2万套左右。

上述专家介绍,随着市场供应量的持续增加,结合市场的信贷局面和供应表现,惠州楼市在后续发展中将有很大概率出现分异:一方面信贷成本增加、还贷压力增大将使得购房市民更加谨慎和犹豫;另一方面增多的市场供应又将拓展市民选择空间,更加理性地作出购房选择。

●南方日报采访人员 张峰

金融环境紧收,销售量同比滑落

" 现在大家都在等银行的额度,能争取一点是一点,尽量减轻季度结算的压力。"在采访人员近日走访时,海伦堡、新力、佳兆业等多家地产公司相关负责人均表示,马上要进入4月份,还有大量的按揭款积压着,压力很大。

" 年初松、年底紧",往年金融市场这一放贷惯例在今年初显然失效了。信贷环境紧收已成为目前企业面临的最大难题。"支助企业发展的开发贷款很早就基本停了,现在问题最大的是按揭贷款放不出来,房子卖完了也无法完成回款。"该企业负责人说。

不单是开发商层面受到限制,具体到单个的购房市民同样面临难题。

早于2016年4月份就与水口富盈公馆项目签订商品房买卖合同的邱先生介绍,自己的征信记录、收入证明等都没问题,但直到现在也未能完成按揭贷款审批。"当初买房的热情全部都给消耗没了,现在利率上浮了这么多,真的不想买了。"

事实上,利率上浮在今年第一季度已成为常态。采访人员走访发现,今年以来,惠州的房贷利率几乎全线上浮,二手房交易贷款业务则已被多家银行关停。据当前最新信息,惠州当前执行的首套房贷利率均在基准利率基础上上浮20%-30%左右,二套房贷利率上浮幅度则将达到30%-40%不等。

房贷利率的普遍上浮切实制约着市场交易。在今年前两月惠城仲恺仅交易3024套新建商品房基础上,3月1日至29日也仅交易1328套,第一季度新房销售量仅为4352套房,环比下滑近四成。惠阳大亚湾市场表现同样如此,单季度仅为5000套出头。另在惠东、龙门县级市场则更是出现了交易"真空期"。

" 新房销售环比下滑是正常的,每年第一季度里的各种节假日都是传统的销售淡季,最主要原因是市场信心的下降。"惠博沿江路某大型楼盘项目负责人介绍,尽管现在看房的客户量也比较乐观,但很明显感觉到客户犹豫情绪在增加。信贷成本增多、还贷压力增大对于客户的影响是致命的。

" 那么多企业扎堆来惠州,尤其是在北站高铁新城区域范围,接下来,楼市将要推出的大量供应就像是一把悬在头上的'刀'。"该负责人同时表示。

多企业推促销优惠加速回款

采访人员注意到,金融市场紧收对房地产市场的影响在2017年下半年已露端倪。在今年1月份召开的房地产工作座谈会上,多家房地产企业代表就表达出希望金融市场加大对行业支持的需求。

彼时,市金融工作局副局长李莉介绍,该局对于房地产业的支持是持续的,在2017年,惠州贷款余额4012亿元,其中在房地产领域的贷款余额就达到了2367亿元,个人住房按揭贷款方面也达到2067亿元,这也意味着在房地产领域的贷款额度占比规模达到了六成左右。这也意味着惠州金融市场的放贷额度并未发生变化,楼市现有局面更多源于交易需求的变化。

" 没有刻意紧收或者开闸,再结合房产交易市场持续热度局面,这无疑意味着市场目前所面临的金融局面将持续。"在走访中,一家商业银行贷款业务部门相关负责人表示。

面对这一行情,市场如何发展?采访人员梳理发现,对比前期市场频繁出现的捂盘惜售、价外加价等违规行为,部分企业开始在价格上进行调整。

率先采取优惠举措的是恒大地产,该集团在春节前后对全线产品推出8.2折优惠。值得注意的是,价格优惠的直接结果就是带来全线产品的快速成交,在克尔瑞统计的2018年前两个月百强房企数据中,该集团以1066.6亿元的权益金额牢牢占据榜首。

除恒大地产,近阶段密集推售新房的中海地产旗下的水岸城、凯旋城也均推出提前认筹的开盘优惠,其中车位的销售最高可实现3.2万元的优惠。大亚湾的卓越蔚蓝海岸项目则针对一次性付款客户推出9.2折的购房优惠。

" 新力也针对信贷环境的变化做了多套应对举措,提供不同的优惠给不同首付比例的客户是一个方向。"当前在惠州实现10多个项目布局的新力地产惠湾区域营销总经理余海洋也表示,结合市场动态推出适当的优惠举措吸引客户,从而实现资金的加速流动,有效缩短回款周期。

二季度市场供应量将大幅加大

" 市场优惠还只是小范围的,更多的做法是按照首付的比例安排选房的先后次序。"行业某匿名的资深观察人士就指出,一方面要加速资金回笼让客户提高首付比例,另一方面又因为有足够的客户需求做基础,但企业的类似行为实际上就是"挑客"。

该观察人士认为,市场出现类似局面的根源还是由于供需关系的不平衡,从整体上来说,市场仍处在过去两年的供不应求表现中,企业推售房源数量有限,市民置业需求表现积极。据市场层面的监测统计,在过去的一季度就属于市场供应的冷淡期。

然而,随着市场即将进入二季度周期,市场供需的局面将有望迎来改变。年初,惠州中原统计称2018年市场供应规模将达到2600万平方米,一度引起各方关注,而4月份则将迎来首个入市高峰期。

据官方数据发布平台惠民之家监测,在惠城仲恺市场,4月份预计将出现24个楼盘推货入市,除海伦堡熙岸、中交香颂花园、丽日湖逸家园等多个全新项目将推货入市,新力城、碧桂园珑誉、中洲天御等多个楼盘也都将推出新批次产品,总计房源数量规模将超过5000余套。

另在其他县区市场,采访人员监测相关区房管预售证公示平台发现,在惠阳大亚湾、博罗惠东等县区也有接近30个项目在3月份领取新批次预售许可证,房源数量也将接近7000套左右。其中,惠阳大亚湾就有4141套,博罗和惠东分别为2001套、788套,龙门县域则暂无新房产品推出。这也意味着在全市范围内新房源规模将突破万套,接近1.2万套。

" 企业是可以自行控制工程进度和推货节奏,但是现在很多情况下都是延无可延了。"易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉采访人员,在过去的一年时间里,城市限价销售,对于很多企业来说都在尽可能地放慢工期,等待市场调控放开,但现在市场调控的指向已经足够明确,企业也无法继续积压推迟供应了。

业内人士建议购房者谨慎入市

严跃进同时分析,面对当前的市场形势,市场供应规模较大,信贷环境紧收,继续将产品积压减缓销售实际上属于一种内部的库存消耗。而且新产品增多也必将带来房企竞争的加剧,企业加快入市也是为更好地抢占市场先机。

" 银行贷不出款,购房人信贷成本增加,入市变得谨慎和犹豫,进而带来市场交易的滑落。"惠州楼市独立评论人、六联地产营销总监余鹤皋直言,现在的市场环境像极了2013年年底到2014年年初的局面。

他指出,唯一有区别的是,彼时的市场并未出现明显的刚性调控举措,单纯源于金融端的紧收。而当前的市场则面临着常态化的刚性调控机制。

据年初房地产工作座谈会议明确的住房租赁市场的发展目标,未来三年将陆续推出不少于8000套的租赁房源供应,进一步拓宽市民的住房需求选择,结合目前已经挂牌成立了首家国有租房租赁企业,以及市域住房租赁办法的明确,该项工作有望在下半年快速发展。

该举措被广泛认为将成为市民安居的一项兜底保障。类似于公共租赁住房对于中低收入家庭的保障,租赁住房将有效完善支付能力有限的刚性住房需求群体,规避该部分市民需求跟风入市,恐慌置业,推动市场需求不断理性化。

" 信贷紧收局面的持续还将逐步影响到购房者的入市信心。"余鹤皋直言此前的市场就是如此,购房成本支出增多,而同时住房需求又有了入市置业之外的途径得以满足,购房将不再是唯一选择,市民作出置业选择将会变得更加谨慎和犹豫,从而避免扎堆入市。

与此同时,严跃进也表示出对惠州城市长效利好发展的认同。他介绍,楼市交易量出现阶段性滑落是很正常的,但结合惠州城市的发展潜力和百强企业布局的局面,市场抵抗下行风险的能力正在增强,楼市阶段性地"冷"下来对于行业的长效发展其实是有利的。