在武汉买房，本质上是场“时间幸存者游戏” 在武汉买房

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在武汉买房，本质上是场“时间幸存者游戏”。本质|武汉|时间|汤逊湖|买房---

在武汉买房，就是和时间赛跑。

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本质上，是一场幸存者游戏。

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经时间考验，幸存下来，是买房王中王、投资VIP中P。

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新房子，第一眼震住你，很容易。

能够和你厮守长情、无惧时光，依然飞上天与潮流肩并肩，很难。

在“房住不炒”

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的时代，终究要从升值、炒房的喧嚣，回归“居住”

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本质。

任何人置业，都有实现幸福生活、传承家庭财产的目的。

但武汉有多少楼盘，10年后依然有看相?敢说自己不过时?

连看相都没有，住着生不如死，还谈什么传承?

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谁都没有一双看到未来的眼睛，但能够经受时间检验的楼盘，却有共性。

?这里有一份买房老手10分钟速成秘籍，了解一下。

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本质|武汉|时间|汤逊湖|买房---

10年前，前辈告诉哥，开发别墅，最没技术含量。

外立面做漂亮，花园做大，就有人买单。

土地才是最稀缺资源，如果还靠山临湖，妥妥传世资产。

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现实，总啪啪打脸。

前几天，哥去汤逊湖边

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走一遭。

一条湖边小路，右手边是浩波的汤逊湖水面，沐浴在3月的春光里，哥的心越来越荡。

但千万不要扭头。

因为左边一排排一线临湖别墅，惨不忍睹

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，直接给你当头一棒。

一种女神和野猪牵手的惨烈感。

发几张照片，大家感受下。

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立面破败不堪，瓷砖后现代风格地脱落，小区空置率90%以上。

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也许你会说，别墅嘛，大不了把房子扒了重盖。

但小区能不能住下去，不是单房子的问题，而是整个社区氛围。

这些别墅区除保安，看不见活人，隔壁栋连窗户都没了，你敢住?

谁敢住真是“独与天地精神往来”。

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这些别墅建筑年代很久远吗?

差不多2006年，距今不过12年。

讽刺的是，哥还查到当年的广告语--

汤逊湖边传世资产，坐拥财富传承之道。

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现在这个样子，不要说传承，第一代业主都跑干净。

查二手房报价，500万+。

很合理，独栋啊，临湖啊，稀缺啊。

这价格祝你挂到海枯石烂。

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别墅是最高段位的住宅，理论上，最具备传承价值。

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但看下这些独门独户的别墅现状，不过10年时间，就被市场彻底淘汰，变成无效资产。

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这不是汤逊湖边独有。

盘龙城、知音湖、金银湖差不多都能找到类似。

有朋友说，别墅，我买不起，看这个有啥用?

?不管别墅还是高层，有些东西是相通的。

10年前，月湖、积玉桥，妥妥的豪宅希望之星。

但为什么潜力无限的新秀，没有然后?

到底是哪些因素，让你的房子，被时代，被居住消费升级的理念，淘汰?

为什么当初震撼你双眼的房子，刚刚10年，就毫无看相?或者就是涨不赢别人，好气哦!

猛一看，似乎直接原因是建筑质量。

没错，跟用料、开发商审美水准有关。

比如立面，用涂料，不是说不好，时间一长，日晒风吹，就容易变成下面这样--

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第一印象就扣分，对不动产保值增值当然有影响。

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至于10年前，武汉有不少别墅，喜欢用贴厕所的瓷砖贴外立面，现在推到市场，就是个笑话。

但除了工程质量，还有很多因素交织一起，共同影响不动产长线走势。

比如区域发展偏差、社区圈层、产品前瞻性、物业维护，等等。

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譬如金银潭/吴家山和盘龙城，同步买，哪里物业更保值?

显然是前者，因为区域经济发展更强劲。

盘龙城最早规划高端住宅区(别墅遍地)，后面迫于现实，大批量上高密刚需盘，把两个极端阶层放在一起，整体规划已经花了。

别墅住户，每天跟刚需抢“路权”

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，物业形态与区域，错配。

圈层这玩意虽然很玄学，但对小区物业保值有明显影响。

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如何对社区圈层进行量化预测?

开发商会告诉你，我小区140平起步，业主都是大户人家。

没错，二房东也是这么想的。

举个反面例子:

宝丰路有个盘，2013年左右入市，单价1.7万，当年也算贵妇盘。

后来小区大量分割出租，贵妇欲哭无泪。

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前面说了很多负面案例，感觉到处都是

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坑。

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有没有正面案例?

有，东原纳帕溪谷。

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这个2007年入市的项目，去年又推出一批精装叠拼，而且迅速去化。

相信很多人都跟哥一样感慨:这项目还没卖完啊!

然后今年，纳帕溪谷收官作品，合院别墅入市。

?纳帕在哪?

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美丽的汤逊湖畔。

一线湖景稀缺资源，项目整体分三大块--西区、东区和高尔夫球场，一条车行道路横穿。

西区房源已经全部售罄，在售房源全部在东区。

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11年日久弥新，尤其还是纯墅，纳帕值得作为现象级案例观察。

纳帕的彪悍，在以下三点:

纯墅社区

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很多高层产品本身稀烂，但价格越来越高。

因为房地产本质不是一个独立产品，他是城市化副产品。

产品虽烂，但你经不住他旁边开了超级商业街，引进一流学校，地铁刷刷通了3条。

纳帕是纯墅区。

但别墅卖的主要还是自身的品质，配套反而不是第一考量。

你见过几个住别墅的人出行靠地铁?价格高不是问题，品质不好才是硬伤。

产品太次，购房者就开始用脚投票，入住率越来越低，氛围越来越差，就越卖不出价钱。

纳帕溪谷入住率大大高于周边别墅区，小区人气更居高不下。

市场认可，靠产品说话。

小区内外匹配度

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如果局限别墅型社区，武汉做的好的，很多，但有个问题共性--关起门来豪。

出小区门，哐当一个容积率4.8刚需盘+学校，与之匹配的简朴寨、十元店，却与别墅错配。

纳帕的幸运是，占据一座半岛地理，往北，一座大桥与光谷核心区，形成天然屏障;往南，一座科研院所和湖北美院，又为项目形成小的区隔。

交通很方便，但曲径通幽处为纳帕留下净土。

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居住氛围

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话说有位买纳帕千万级独栋业主，当时对汤逊湖两个项目下不了决心。

于是派人分别于晚6点~8点，坐在两小区门口数人。

2个小时过去，另一个别墅社区，就回来两辆车;纳帕刷刷回来30多辆，湖边绿道还有三三两两家庭在夕阳下漫步。

土豪瞬间懂得人生真谛。

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下面，哥详细分析，纳帕是如何幸运躲过别墅的坑

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纳帕所在的光谷，是过去11年，武汉发展最快的区域。

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没毛病。

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但2007年，绝大多数武汉人，并无光谷概念。

哥更早在那边读书，只会说，学校在民院路，在关山，在石板头。

然之后，光谷和沌口、金银湖、知音湖这些区域的发展，彻底拉开差距。

光谷，是武汉科技富豪、高管诞生最多的地方。

豪宅，只会出现在产富人的区域。

不信，西溪为啥房价这么高?

跟阿里落户，没关系?

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汤逊湖，是最稀缺资源。

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没有山水资源的别墅，都是新农村。

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作为亚洲最大城心湖，得益于规划较早的优势，纳帕距岸线一步之遥，这是无可争议的绝版。

尤其当下春风拂面的时光，走在汤逊湖绿道，你的内心，绝对是荡漾的。

如果上面这些坑，纳帕是“被”跳过，那不得不说，他自身产品力的打造，之所以在11年后依然没有被时代淘汰，一定有过人之处。

回过头说“圈层”。

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纳帕是纯粹的墅区，最低门槛的产品，都是四层叠拼，600万起步是很高门槛。

整个社区占地20多万平方米，统一美式别墅群。

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这跟很多大型别墅社区，建筑风格简直万国博物馆不同，什么中式、英式、现代、东南亚，谁红用谁，而纳帕有且只有唯一风格IP。

美式社区，尤其美式社区文化的营造，吸引更多经历、价值观相同的人。

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这种风格IP，最终落位到建筑，包括立面文化砖、文化石的运用，也包括弧形拱门、铁艺路灯、视觉显性的烟囱等等细节。

客观说，文化石比大理石便宜。

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但纳帕的出发点还是风格IP统一。

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大理石用在法式别墅合理，创新的新中式也用得很自然，而纳帕并没有选择单一元素的豪、追求营销化的视觉豪华感，而是统一呈现最原汁原味的美式。

更理性的别墅设计理念，最终会让业主体会到，到底什么才是居住的价值。

比如纳帕西区这些建成10年有余的房子。

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从外立面看，依然日久弥新，点缀绿荫悠悠地高大灌木，整个住区的调性，经受住时间的洗礼。

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一个好的产品，屹立市场10余年。

源于初心的坚守，不因市场风潮变幻，背离摇摆。

也源于创新的基因，永续项目的生命力。

纳帕收官之作，这些合院别墅，是什么意思?

?看图--

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6套别墅，呈围合式排列，中间形成共生庭院。

纳帕以水、花等主题，打造不同风格的庭院景观呈现。

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这其实仍然是典型西方居住理念。

围绕“广场”，排布住宅。

广场，就是一个社区、街区的社交、休憩和聚会平台。

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共生庭院，本质就是承担广场功能。

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这种创新式排布方法，不仅仅是让业主们，在拥有别墅传统前院后院基础上，又小范围拥有私密性空间。

更核心的是，美式中产低密社区的精髓，不是独栋town house，而是既保持居住相对独门独户，又通过共生庭院，打破社区的封闭隔阂。

纳帕合院产品，每户通往公共花园的大门口，都种植高大灌木，业主私密空间不被打扰。

我们可以相信，因为有这个庭院，大人们闲时，会走出家门坐下来聊聊天，孩子们在花园里吼一嗓子，邻居玩伴就急冲冲跑下楼来与你汇合。

好的房子，不只给业主提供建筑空间，而是给业主提供极具代入感的生活场景。

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这是中国人记忆中最舒适最温暖的生活片段。

因为钢筋水泥土的城市，我们的记忆被割裂、断层。

孩子们也许以为，隔壁的叔叔，永远姓王。

年轻的光谷精英，在汤逊湖畔，在鸟语花香之间，和气质价值观相同的邻居，重拾这童年的温暖……

妈呀，哥只恨自己没钱!

-完-