万科要换定位，已经不在乎第一第二了! 资料来源:德科地产频道(ID:dekedichan

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资料来源:德科地产频道(ID:dekedichan)，观点指数( ID:Guandian_cn)

万科新定位:

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「城乡建设与生活服务商」

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3月27日，深圳大梅沙万科总部，涌动着五六十家媒体及数十位投资者的身影，他们循迹而来，参加每年一度的业绩发布会。

万科在业绩会上正式宣布了新定位:「城乡建设与生活服务商」。

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从前不是这样:2012年万科说要做「三好住宅供应商」，2014年升级成了「城市配套服务商」。

现在又升级了。为什么?

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万科集团董事会主席郁亮是这么说的:「万科今天不能仅仅关心城市，也需要关心乡村，关心城市和乡村的互动，这里的乡村不仅包括城中村，城市周边的乡村，也包括远离城市的乡村。」

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对于「乡」，万科已经做了什么?

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郁亮在业绩会上举了两个例子，一个在深圳，另一个在苏北。

在深圳，万科已经启动「万村计划」，

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专事城中村综合整治及租赁运营业务。在龙岗新围仔村的万村展厅里，有一幅深圳地图，上面标记着大大小小的1000多个城中村，犹如星火一般散布在城市的各个角落。

在江苏，万科正在改造一个普通村庄，东罗村。

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不是房地产思维下的大拆大建，而是进行「针灸式改造」，最大限度保留了村落传统风貌。比如，把已经废弃不用的破败礼堂，改造成村民可以聚在一起看淮剧或《智取威虎山》的地方。不止物理空间的改造，还要深潜到农村的存在逻辑之中，比如跟台湾团队合作，把当地的全国金奖大米品种包装成「八十八仓」品牌(取自于汉字「米」的拆解，八十八岁也正好被称为「米寿」)，努力做成农产品IP。

十九大报告对于「乡村振兴」战略有专门的一段论述。只有城市没有乡村，不是未来的中国。中国的超级企业，必须得懂乡村，必须得在乡村做点名堂出来。BAT都在努力。万科也狠，直接把「乡」这个字，写在了自己的身份牌上。

那么，万科的「乡」能做到什么程度?

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万科做物流地产，才三年多，就已经世界领先了;万科的长租公寓已进入29个城市，已做了10万间左右，今年还要新增10万间;万科的印力，也已经拥有了1000万平米的商场面积。

当然，乡村事业，是很难用数字量化的;但如果做不出领先性，那将是一件「很不万科」的事情。

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▲礼堂改造示意图，东罗村，万科特色田园乡村项目

「许多伟大的业务都是从不赚钱开始的，如果做一件事是为了赚钱，把钱放银行就可以了，还可以拿利息。如果事先把账都算好的话，就轮不到你了，不明白、不清楚才有可能做成功。」

--郁亮，2018年3月27日下午，香港

中国房价单边快速上涨时代

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已经结束了

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万科为什么要把身份牌换成「城乡建设与生活服务商」?

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除了国家在奋勇巨变，还有一个直接原因，就是万科对于房价与房地产行业都有了颠覆性的新判断。

郁亮在业绩会上的结论是:「中国房价单边快速上涨时代已经结束了。」

理由是，住房全面短缺时代已经结束了。

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以发达国家作为参照，套户比超过1.1(每户家庭拥有1.1套房子)之后，套户比的增长就变得很慢了;我们国家刚刚超过1，距离1.1的充裕水平只有一点点差距。

郁亮也强调，「全面短缺时代结束」并不意味着存在供应过剩;还应看到，跟不动产配套的服务发展还比较滞后。

根据经合组织(OECD)的研究结论，房地产行业不仅包括盖房子，还有跟房子相结合的一系列服务。这些周边行业的规模，最终会超过房地产开发本身。

所以，现在万科的荷尔蒙在于，跟房子相结合的一系列服务。郁亮是这么自问自答的:从「配套服务」升级到「生活服务」，升级的是什么?主要是「内容」。

万科要直接提供更多服务内容。光有物业服务是不够的，还要商业、教育、运动、养老、医疗甚至文化艺术等等等等。

郁亮的警告是:「如果房地产企业还是有地就买，不看价格的话，那么之前怎么赚的钱之后就怎么还回去。房地产企业需要把自己看成制造业、服务业，要靠双手劳动赚钱，不要再去想靠不动产价格上涨来赚钱。」

这种警告，适用于当前的房地产行业吗?至少，万科是这么警醒自己的。

现在，你明白「房价单边快速上涨时代已经结束了」是什么意思了吧。「单边」，差不多就是「没有服务内容」的意思。没有服务内容的房子，涨幅是会有天花板的。

但愿郁亮说的是对的。我们早就烦透了那种鸡犬升天、无论什么低劣楼盘都能剧烈上涨的景象。

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▲万科业绩会上的郁亮

行业排名第一第二已经不在我们心中

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我们心中只有

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『美好生活』

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「行业排名第一第二已经不在我们心中了。我们心中只有『美好生活』。」

媒体问起万科的销售额排名，郁亮这么答，在今天的万科业绩会上。

「美好生活」这个词，你是也很熟悉的。如果你关心这个国家，这些话应该也很熟了--

「我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。」

「绿水青山就是金山银山。」

「房子是用来住的，不是用来炒的。」

……

这些话出自十九大报告，也不断被万科年报所引用，在「致股东」章节中。

怎么把十九大报告中的金句，转化成实际的生产力?别觉得这个问题可笑，一点也不可笑--改革开放以来，高能量的中央文件已经屡屡成为杰出企业奋力生长的路标。

对于企业家来说，不读文件，或者没读透文件，会错失很多机会。

万科怎么会错过这样一个几乎人人都可以「共襄盛举」的新时代呢。

万科真的不在乎第一第二了吗?准确说，应该是万科已经不满足于单项的第一或第二，而是要做全能的领先与领跑。

「城乡建设与生活服务商」是一张身份牌，万科把它拆解成四个角色:「美好生活场景师」「实体经济生力军」「创新探索试验田」与「和谐生态建设者」。

美好生活场景师:

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除原有的住房供应、物业服务核心业务外，目前我们已经进入租赁住房、物流、商业、冰雪运动、教育、养老等行业，正在探讨乡村振兴、文化艺术、健康、安全食品等领域。

实体经济生力军:

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我们一直主张「当好农民种好地」，靠真本事赚钱，靠双手劳动获取回报;反对赚快钱、赚「钱生钱」的「轻松钱」。未来我们会坚持这个方向，坚持面对真实客户，提供真实产品和服务，坚定不移地走实体经济企业的道路。

创新探索试验田:

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我们重点推进的创新探索，主要包括科技研发、混改和事业合伙人机制以及互联网时代的企业管理三个方面。(1)在建筑科学与技术、住宅产业化研究方面，我们希望未来能走到全球前列，形成全球领先的自有知识产权，并延展到绿色、环保等领域。(2)万科一直是混合所有制企业，希望我们的成长经验能够帮助更多的企业通过混改焕发活力。我们的事业合伙人机制是全球企业机制的新探索领域，在起跑线上并不落后于发达国家，希望能再接再厉，在世界商业史上谱写中国企业的创新篇章，成为「中国智慧」的一部分。(3)我们自主探索的事件合伙人管理，与美国硅谷方兴未艾的「合弄制」异曲同工，也处于同一起跑线状态，具备赶超发达国家的初步条件。

和谐生态建设者:

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我们坚决拥护「绿水青山就是金山银山」，不仅在经营活动中要节约资源、保护环境，我们也在探索进入环保产业、循环经济产业。我们不仅要关注城市的发展，也要关注乡村振兴、共同富裕;我们不仅要关注自身的成长，也要带动上下游产业共同发展。

这种语言乍一看很官方，但如果翻译成大白话便是:万科要做生态化平台，万科要做超级企业，像BAT那样的超级企业，像美国硅谷里的那些超级企业。

能不能做成?这个现在不知道，但至少我们可以观赏这个有趣的生长过程。

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▲图片来源:万科官微「万科周刊」

「我们的年轻员工会去主动研究菜市场或停车场，这是奋斗者的姿态，这是合伙人制度激发了万科每一个人的主人翁意识。成功不是靠维持的。成功如果靠维持，长久不了。」

--郁亮，2018年3月27日上午，深圳

万科在积极向这个国家的未来靠拢

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你能感受到，万科在积极向这个国家的未来靠拢。

一份杰出的历史文献，可以像读诗那样反复品尝，读千遍也不厌倦。如果我们放下旧日的思维，就会发现，十九大报告亦是这样的一份文献。

万科用「城乡建设与生活服务商」这个身份牌，来作为十九大报告的读后感--不仅是感，还要按所感的去做。

我们常说深圳是改革开放前沿阵地，其实这个结论的潜台词是，深圳是一个不一样的地方，深圳在打破很多旧制度的藩篱。但你大概发现了，现在深圳跟这个国家变得一样了。准确说，我们整个国家，越来越像深圳了。在万科这家深圳企业身上，我们可以看到，一个小小的世界500强企业，它的步调正在跟这个世界第二大经济体，努力一致。

「万科坚决拥护」「坚决拥护」……这样的万科年报，挺酷的。

你真心信仰这个国的未来，你就会觉得真的酷。

现场问答实录

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以下是万科企业股份有限公司2017年度业绩会现场问答实录:

现场提问:刚刚说到了比较多的变化，定位从城市配套服务商为城乡建设与生活服务商，请您介绍一下这个新定位有什么内涵?

郁亮:

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谢谢你的问题，这个问题特别适合董事会主席回答。我做主席9个月了，做全职主席不到2个月，我一直在想你说的问题。作为主席，我的体会是要做好八个字:把握方向、布局未来。把握方向最主要是把握时代的前进方向和行业的发展方向;布局未来是要做好战略布局和建设好机制、培养好人才。

没有成功的企业，只有时代的企业。一个企业的战略定位一定是基于对时代的判断基础上。我们正处在一个伟大的新时代，既然我们拥抱新时代，就需要告别旧思维。我们再用旧思维思考，那我们对新时代来临的意义可能会理解不到位。

新的时代对于我们来说，最深远变化有两点:第一，社会的主要矛盾发生了变化:从“人民群众日益增长的物质文化需要与落后的社会生产之间的矛盾”，转化为“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。

未来“结构性”问题比“总量”问题会受到更多的关注

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，举个例子，有些房子是空置的，空置不仅包括住宅，也包括商业、办公和酒店等等，但是一些刚刚进入城市的年轻人还没有房子住，或者还没有满足有尊严的居住，这就是不平衡。

比如说教育、医疗、养老等，大家都非常关注，但在目前的供应还是短缺的，这就是不充分。所以，面对不平衡不充分的问题，我们要做力所能及的事情。什么是力所能及的事情?这是我们需要去思考和回答的问题。

第二，国家的发展阶段发生了变化，从“高速增长阶段”转化为“高质量发展阶段”。发展比速度重要，对于我们企业来说，就不是片面追求规模，而是更关注发展的质量，包括产品、服务的质量，也包括经营管理的质量。

企业的经营管理，要有助于社会整体的健康发展，要对社会整体的健康发展作贡献，不要添乱，更不能够成为麻烦制造者。其次，我们经营管理水平要放在全球视野检验，和全球最先进的管理水平同场竞技，和效率最高的企业正面竞争。这是我们对于时代转变的看法。

在新时代下，首先十九大报告中有三句话需要我们牢牢记住:第一，关于行业的定位，坚持房子是用来住的，不是用来炒的;第二，关于住房制度，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度;第三，关于行业要实现的目标，是让全体人民住有所居。具体来看，我们的行业有什么趋势呢?

为什么过去20年中国房地产行业如此繁荣?其根本的原因是中国出现了人类历史上前所未有的一次城市化，带来了前所未有的住房短缺和旺盛的需求。这个短缺过去主要靠商品房来解决。

到今天，我们认为，住房全面短缺时代已经结束了。我们看套户比，从发达国家来说，套户比超过1.1，就是一个家庭有1.1套房子之后，套户比的增长就变得很慢了。我们国家刚刚超过1，距离1.1的充裕水平只有一点点差距。

但值得注意的是，“全面短缺时代结束”并不意味着存在供应过剩，只是说住房全面短缺时代已经结束了。现在房地产主要矛盾不是短缺，而是不平衡和不充分的问题。

不平衡，主要体现在分化上。

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不同城市之间，同一城市的不同区域之间分化现象特别明显，这就要求我们在寻找客户、寻找投资标的的时候，不能笼统来看，甚至不能以城市为单位，需要以更小的颗粒度对客户作出更精细的分析。

不充分，体现在相关服务上。

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过去20年，我们房子盖了很多，但是，跟不动产配套的服务发展还比较滞后。一个经济体在房地产建设进入成熟期之后，围绕着不动产的服务业，其规模会超过房地产本身。对此，我们需要有敏感度，也需要有自信心，相信在未来不动产领域的周边行业大有作为。想想万科的物流业务，短短三年，从0开始，现在已经进入了全国甚至全球的领跑行列。

我们下面看到是房价问题，我很少谈房价问题，我想今天借这个机会谈谈房价，可以非常明确地说，中国房价单边快速上涨时代已经结束了。

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如果房地产企业还有地就买，不看价格的话，那么之前怎么赚的钱之后就怎么还回去。房地产企业需要把自己看成制造业、服务业，要靠双手劳动赚钱，不要再去想靠不动产价格上涨来赚钱。

总之，行业进入了新的时代，我们要告别旧思维，行业到了必须要作出改变的时候了。

有了上面关于时代的变化和行业发展趋势的思考，谈谈下面万科的战略升级变得顺理成章了。下面谈谈万科即将进行的转型，是全面和深刻的。

用一句话来概括:以人民的美好生活为己任，以“城乡建设与生活服务商”为定位，沿着健康、可持续的道路，领先领跑，为更广泛的利益相关方，创造更长远的真实价值，成为无愧伟大新时代的好企业。

这里面有三个关键词:城乡建设与生活服务商、健康可持续、领先领跑。

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重点谈一谈“城乡建设与生活服务商”。我过去一段时间里面去了深圳的雨田村，看了之后想起了30年前深圳城中村的日子。在深圳第一批建设者有两个特点，说不出来的话，可能就不是真正第一代深圳建设者:有没有住过城中村，有没有丢过自行车。

现在来看，目前深圳城中村仍然居住着800万左右的人口，这些人同样为深圳作出了巨大的贡献。城中村是村还是城?我也去了坂田的一个村，20年前是标准的农村，因为有了华为、富士康，成为华为、富士康新兴制造业的配套基地，现在已经成为了深圳创新制造城市的一个非常重要的配套部分，今天很多华为员工还住在这里面。

我们的“万村计划”就是要改造这样的城中村，提升它的居住品质。我去年也去了江苏兴化的东罗村(音)，万科做美丽乡村和乡村振兴计划的第一站在那边。

人们常说江南水乡，但是，现在很难找到江南水乡了，但是，在东罗村可以找到，它在苏北，没有任何的工业，生态保护非常好，我们也在帮助乡村面容改变。

今天万科做的事情总结下来就知道，万科今天不能仅仅关心城市，也需要关心乡村，关心城市和乡村的互动，这里的乡村不仅包括城中村，城市周边的乡村，也包括远离城市的乡村。

城市乡村的互动包括城市人的田园情节、安全健康的食品和大规模城市化之后乡村的振兴，这个是城乡的内容。建设，我们不是要去乡村盖房子，我们建设的是场景，美好生活的场景、乡村振兴的场景。

从“配套服务”升级到“生活服务”，升级的是什么?主要是“内容”。“配套服务”更多是硬件，而“生活服务”不仅包括硬件，也包括软件。我们不仅要做不动产，提供服务的场所，也要直接提供服务内容。

这个定位，具体来看是四个角色:美好生活场景师、实体经济生力军、创新探索试验田、和谐生态建设者。这个内容年报中有所讲述，就不重复了。

健康可持续:

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这个是万科一贯的发展原则，这里就不展开谈了。一个企业的发展必须是在健康的基础上持续做下去，这样才是长期发展应该坚持的原则。

领先领跑:

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我要做一下解释。领先对万科来说，是领行业发展之先、创新之先、风气之先，这三个领先。面对大时代和行业的变化，谁引领的变化，谁就是领先的企业，而不是拿传统的规模思维去衡量。领跑就意味着为广泛的利益相关方和社会创造更多的真实价值。可以具体表现在客户口碑、投资者回报、相关利益方和社会广泛认可方面。

所以，我们万科这一次的战略升级从“城市配套服务商”到“城市建设与生活服务商”，既是基于对时代变化、时代前进方向与行业变化趋势的理解，也是我们过去5年以来，在“城市配套服务商”实践基础上的升级和换代。

现场提问:祝总来自银行系统，现在国家在金融监管方面一直在加大力度，不管是恒大、万科，在在金融监管加强、去杠杆的背景下，对房地产行业有什么影响?万科以什么姿态来应对?

祝九胜:

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无论行业政策，还是金融监管政策，出台是及时、必要的，我们欢迎、支持和拥护。谈到政策影响，我们重点看它的中长期影响。这些政策有利于行业中长期的健康稳定发展，影响是积极的。

万科一直在经营方面相对稳健，在加强监管、去杠杆的背景下，对于有品牌、有信用，持续、稳健经营的企业来说，其实相对是个利好的机会，万科也将坚持一贯的风格，谨慎面对变化，助力整个行业真正回归到住宅属性。

现场提问:我想问一个关于租赁住宅的问题，万科在租赁住宅方面的情况如何?在2018年的发展计划和旧城改造未来的规划。

张旭:

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刚刚朱旭已经介绍了2017年所取得的成绩，持有超10万套的租赁资源，开业3.2万套。我们在租赁市场的战略目标，是为城市新进入者提供中长期的公寓租赁及相关服务。

至于实现路径，有许多的解决方案。大家知道泊寓是我们的方案，到今天为止有29个城市，获取10万间，已开业96个项目，在2018年希望新增10万间。

另外一个方面，大家看到，刚刚郁总介绍到很多城中村，城中村承担了很多城市的配套和服务的重要作用。我们今天在深圳这个城市施行了“万村计划”，我们愿意到村里面去，希望通过运营能力把城中村重新改造、做更多的配套和治理，提供更安全、舒适的环境给使用者。

我们也会和许多的机构合作，包括政府安居房方面的合作，通过我们的运营能力，通过配套服务的能力为所有的年轻人、城市建设者提供服务。我们希望未来在中国租赁住宅领域里面可以成为领先、领跑者。

现场提问:我比较好奇万科在物流地产方面有什么目标，对万科业务来说有什么帮助?

张旭:

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2014年底开始，通过3年的努力和实践，包括去年参与普洛斯的私有化，我们现在已经是行业领先的物流地产商了。未来怎么定位我们的业务?在中国，物流是衔接所有生产和老百姓的桥梁，我们希望搭建一个平台，这个平台链接生产、消费者，通过平台服务好老百姓。这是我们的愿景，也是我们做这个业务的初衷、初心。

未来怎么做?我们一方面是继续深耕仓储，另一方面可以提供更多服务。我们聚焦在城市圈、中心城市和核心城市布局，未来我们希望服务更多的客户，服务更多的老百姓，在更多的城市服务。不仅仅是仓储，我们还要提供更多服务，比如说用科技赋能的方法，去服务更多的小电商，因为小电商仓储还是比较难的，为他们提供更多的服务，让他们有更好的发展空间。

至于和普洛斯之间，我们探讨的是协同发展，到海外是以普洛斯为主。目前普洛斯是欧洲第二、在巴西和日本都是第一。

在国内，我们更多是看创造增量价值，在运营服务里面怎么做得更深入。当然，我们希望能够在中国物流市场上，除了仓储之外，还希望能发展冷链物流，为老百姓的食品安全和餐桌上的质量提供更好的保障。

现场提问:万科未来的规划怎么样?会不会继续并购，以及商业和运营整合得如何，如何理解领先、领跑?

张旭:

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印力是万科的商业运营平台，它的宗旨是为家而建，为所有的家庭提供服务，这是我们的商业宗旨。当然，万科做任何一件都希望领先领跑，数一数二。

未来一定会继续发展，因为我们所有的宗旨是希望更好地服务客户、服务更多的客户。到今天为止大概有一千万平方米的商场面积，我们希望在未来更好地发展，我们用科技赋能的方式不断提高运营能力，不断提高服务客户的能力，往这个方面不断的努力。

现

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场提问:2017年营业收入超过了2000亿，净利润增长率超过了30%，万科在完善分红方面都有什么制度?未来怎么样更好地回报投资者?

朱旭:

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感谢您的提问，我们可以回顾万科的历史，万科是中国持续现金分红最长的上市公司，总额455亿元，远远超过股权融资总额。最近几年来，现金分红保持了30%以上，而且现金分红的总额在持续稳健的增长。未来，万科也会继续做好现金分红相关的工作，保持业绩稳定的增长，有好的业绩以分红来回报给投资者。