重磅!新政执行，楼市震荡!这些人要哭了重大消息楼市传来一个大消息

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重大消息

楼市传来一个大消息，昨天，深圳“三价合一”正式执行

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，买房人要哭了!

3月28日傍晚，一份《中国人民银行深圳市中心支行、深圳银监局与深圳市规划国土委关于建立信息互通查询机制规范购房融资的通知》文件流出，宣告传说中的“三价合一”终于降临深圳。

根据最新发布的文件，银行贷款的时候应该按照“网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度”。“三价合一”执行后，购买二手房的人要么多交税，要么被迫提高首付比例，二者必居其一。至于做高银行评估价，最终降低购房首付，难度会非常大。

那么，这项新政策将对楼市产生怎样的影响?

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1、深圳“三价合一”执行，买房人哭了

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深圳宣布实施“三价合一”，3月29日执行!二手房开启新时代。

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中国人民银行深圳市中心支行发布通知，并附上了三价合一政策操作细则。其中明确规定，以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。

以下是政策详情:

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何为“三价合一”?

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贷款利率上浮很好理解，就是你向银行贷款的利息上涨了。同样的贷款数额，以前在基准利率的情况下，贷款100万30年期限，只需91万利息。如今，需要向银行支付136万，购房成本瞬间增加了46万。

其实"三价合一"，简单点说，就是增加购房成本。

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一般情况下，一套二手房交易会有四个价格。

第一个是实际成交价。

第二个是交易备案价格。为了少交点税，买房和买房都希望少写点，一般都会低于真实成交价。

第三个是房管局计税评估价。房管局收税的时候，不可能按照你写的备案价来收，如果你备案价写1元，那不是没得收了。所以，房管局会根据市场价格对你交易的房子做一个评估，评估高了你肯定不乐意，回来理论，所以这个评估价一般会比市场价格略低一些。

第四个是银行评估价。买房需要向银行贷款，购房者当然是希望银行评估价格越高越好，评估的越高，能贷的款就越多，银行也有自己的考虑，他需要自己做个评估，不能听你说多少就是多少，但一般情况下，银行的评估价会略高于市场。

现在，官方宣布，后面三个价格

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(交易备案价格、房管局计税评估价、银行评估价)必须保持一致，也即"三价合一"。

简单来说，所谓"三价合一"，指的是二手房交易中涉及的贷款评估价、网签备案合同价、房管局计税评估价，三个价格将不再"各自为战"，银行将以网签价和计税评估价的最低值作为贷款评估额度依据。

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给购房者带来的最直接影响，就是购房成本增加了

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。要么税费增加

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，要么首付增加

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。不过据说国土局已经在逐步上调评估价，使其跟实际成交价接近，因此更多可能会体现在税费增加上。

2、“三价合一”执行，二手房成本大大增加

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如今三价合一，通过做阴阳合同降低首付，避税的办法行不通了

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!在二手房交易中最直接的变化主要是以下两个方面(但两种情况不会同时存在):

1、首付增加

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:如果以国土局计税评估价为标准，即银行贷款按照计税评估价来进行，由于目前还跟不上实际成交价(一般是7成)，那么最直接的影响就是首付增加，增加幅度基本在20%左右，也就是首付从3成变成5成。

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2、税费增加:

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如果以实际成交价为标准，那么首付没有变化，税费则会增加。再加上国土局每年都会上调评估价，即逐步接近成交价，届时网签价也相应提高，首付增加幅度减小甚至持平。因此更多的影响，应该会体现在税费增加上。

据统计，税费增加一般在40-60%左右。(非普通住宅税费增加更多)

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以一套80平方米的普通住宅为例，在对应年限下，应该交的税费，如图所示:

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<此处假设总价符合深圳普通住宅标准，图片来自按揭帮>

以一套150平方米的非普通住宅为例，在对应年限下，应该交的税费，如图所示:

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(数据来源:深圳同致诚评估)

一句话高度概括，购房二手房的门槛和成本抬高了，你能向银行贷到的钱少了

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，你自己需要掏更多的钱。

这还只是算了"三价合一"所增加的成本，还没有算首套房利率上浮增加的几十万利息

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。总之，在"三价合一"的情况下，购买二手房要比新房成本多二三十万。

看这前后税费差值，买房人真是要哭了……

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总而言之，在此政策之下，不管评估价和网签价上调还是下跌，购房成本都会增加，但更大可能会体现在税费增加上。

不过此政策只对二手房有影响，购买新房没有税费转嫁的因素，只有少量契税，因此对新房来说也算“变相利好”。

3、“三价合一”执行，对房价有什么影响?

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除了“三价合一”正式执行以外，首套房利率也在不断上浮，那么，这对深圳房价会带来什么影响?二手房价格会大幅度下跌吗?

不少业内人士认为，房价大跌恐怕很难，对房价只能是短期的压制

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。

深圳是上一波房价大涨的领头羊，目前房价平稳了两年，近期有“蠢蠢欲动”的迹象，尤其是二手房交易中比较明显。

试想:深圳每年新增户籍人口50到60万人，此外深圳每年还有10万人年满18岁，也就是说深圳每年新增60到70万张“房票”。即便按照3张房票产生一个实际购房需求计算，每年新增购房需求也将达到20万套以上。但深圳每年新增的可售普通商品住宅，只有5到6万套而已。

2017年全年，深圳没有转让一块“可售普通商品住宅”用地。这在全国地级以上城市里，恐怕都是唯一的。

深圳是当今中国人口增长最快的城市(每年净增60万人)，深圳还是当今中国住宅用地最稀缺的城市，同时还是经济最活跃的城市。在这种情况下，控制房价的难度极大。

三价合一就是在这种背景下出台的。预计今年深圳还将有其他调控措施出台，比如可能会再次显著提高房屋交易的“计税评估价”。否则，深圳房价随时有再次飙升的危险!

无论上浮首套房、二套房贷款利率，还是"三价归一"，都只是通过增加购房成本的方式压抑城市购房群体的需求，但这种需求一直都在，一旦哪天不调控了，这种需求会喷薄而出。

著名财经传媒人刘晓博预测，估计未来会有更多城市推出“三价合一”。

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4、深圳率先“三价合一”，传递出什么信号?

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这个三价合一的政策，其实是去年9月份住建部和央行的反洗钱文件里面就有要求的，深圳一直没有落地实施，后来建行内部文件爆出从2018年1月1日起实行，也没有落地。

现在，这个政策终于正式执行。

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主页君@孟祥远认为:

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“三价合一”政策的执行，也是对市场提出的更高要求，以后漏洞会越来越少。无论是成交价格、贷款价格，房管部门登记价格都是一样的，这有利于市场的监督和管理规范化，通过做阴阳合同降低首付、避税的办法行不通了，而如果以实际成交价为标准，那么税费则会相应增加不少。

这说明，对于像深圳这样的热点城市，楼市调控不能放松。

可以说，深圳一定程度是调控的风向标，深圳“三价合一”，核心还是去杆杠，让房子回归最真实的价格、首付和贷款，

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其他热点城市跟进的概率极大，

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在短期内就有可能出台。

“三价合一”对于购房者来说，成本已经增加了不少，除此之外，房贷利率上浮

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也是一道坎。

在金融严监管态势和稳健中性的货币环境下，房地产金融环境仍旧定向紧缩。去年四季度，金融机构一般贷款利率已有所回落。

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与此同时，个人住房贷款利率仍大幅上扬。

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今年春节过后，多地有继续上调房贷利率的消息，房地产金融定向收紧还将持续。

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目前全国首套房贷款平均利率不断上浮，不少刚需直呼吃不消。南京首套房贷利率普遍上浮20%，二套房利率最高上浮30%，首套二手房利率普遍上浮20-25%

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此前我们咨询光大银行某支行客户经理了解到，该支行目前基本已停止办理二手房房贷业务

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，仅接受新房贷款业务，首套房利率上浮20%--30%。“现在贷款额度紧张，二手房贷款停了，一手房审批时间也较以前长。”

即便能正常办理二手房贷款业务的银行，对客户选择也较以前苛刻，对于贷款金额较大的单子会更慎重。

鉴于未来房贷利率还有一定上涨空间，“三价合一”说不准哪天就会落地，所以刚需购房者也应该尽可能采取一切方法，抓住机会早上车。

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