大连房价:调控之后，“北风”还能吹多久? △此音频大小为22.8MB12017年7个判断2

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调控|大连|房价|限购|北风|甘井子---

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2017年7个判断

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2017年4月，大连本轮风起之初，我实地考察之后，写了两篇稿子。

《请注意!北风来了，大连房价已经开启加速度上涨模式!》和《我为什么从大连50多个房地产版块中只挑了一个半版块推荐?》。

在这两篇文章中，我提出关于大连未来一年内房地产的七个论断:

1、这或许是中国本轮“去库存”上涨的最后一个标准二线城市;

2、现在还谈不到顶的问题;

3、中心城区(中山、西岗、沙河口)普遍无库存，应该关注的是中心城区边缘的主城区(甘井子、高新、经开);

4、旅顺、金州可以暂时放弃，本地企业可以放弃，2万以上的可以放弃。

5、大连房产上涨周期，慢牛长周期是个大概率。需要关注沈阳，两地是个正相关关系，两者面对的投资者是高度重合的。

6、如果上涨超过30%到50%，下半年政府会出文件，但是会是一个“温柔版”的调控，一个应对“上面”而不是下面的调控。

7、大连即将进入全国开发商时代，对于大连房地产品质的提高这是一个好事，但是对于大连首套刚需购买者绝对不是个好事。

好，一年过去了，以上的七个论断是否正确，关注大连房产一年变化的粉丝自然明白。

2018年6个判断

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下面，对于2018年大连的房地产今后一年的市场，我再提出六个判断。

1、大连的市场已经由外地主力变为本地主力+外地主力共同推动

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，而且风既然已经起来了，就要刮一阵，不会戛然而止。

2、大连的房价在调控之后未来一年不会降低增速，

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局部区域弄不好反而会更加快速的上涨，就像北京在2016年开始限购的情况一样，越调越疯，直到2017年3月连发十二道金牌调控才慢慢平静。

3、大连的去库存将由中心城区慢慢延伸非核心城区、郊区乃至郊县，但是这需要一个时间的过程。

4、甘井子区未来一年会一房难求，

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如果你想在甘井子买房，赶紧找钱，在三个月内完成置业。半年之后，你需要赶紧找人，因为那时候有钱不一定能够买到房子。

5、大连的政府调控一定会加码。

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限购区扩大，限购人群扩大，限贷强化，限价都可能出台，但是不会一次到位，而是一点点的收紧，时间就是在今后四个月到一年陆续出台，一个从温柔到严厉的过程。

6、这阵风在去年我很怀疑能不能刮到金州和旅顺口，现在可以肯定是能刮到的。时间在四季度上下，等甘井子去个七七八八的情况下或者等到甘井子出现限购时候。

限购的方法去库存

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从2016年开始，我见过了各种各样的政策性调控，手段百花齐放。但是大连的调控却还是让我大跌眼镜。我只能说:

1、与其说，大连322调控，是防止市场过热，不如说是让局部再热。

2、与其说，大连322调控，是帮助刚需买房，不如说是帮助开发商卖房。

3、与其说，大连322调控，是“保”库存的，不如说是“去”库存的。

为什么这么说，让我们仔细看看这次调控的具体内容。文件就不给大家展示了，用两个表格来演示。

限购部分▼

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--图片来自链家

关于限贷▼

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--图片来自链家

一切的秘密都隐藏在这二个表中

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问:为什么说本次限购很难降低市场热度。

1、限购区不是房地产交易的主体区域，非限购区才是。

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这就像北京调控仅仅把没啥新项目的东城区、西城区限购了，但是不限制成交更多的海淀、通州和大兴，意义不大。非限购区，本地人可以随便买，外地人也可以随地买。

2、

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另外，在限购区一套房，在非限购区一套房的大连本地人，仍可再限购区内再买一套，保证了本地人的购买力，不至削减太多。而本地人和外地人仍可在非限购区无限制购买。

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3、在全国金融一片严控之中，大连的限贷政策。

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限购区首付3成，非限购区首付2成，第二套基准上浮10%，简直就是福利，为你创造购买投资买房的好机会呀。

4、

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你不发文件调控还好，一旦发了调控，以这样的调控和杠杆条件，简直就是用调控的方式告诉全国想要投资房产的千亿游资。

“大连的房子现在正在涨价，大连的限购很形式，大连的金融很宽松”，你懂的。

甘井子是真爱

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问:为什么说322调控不是防止市场过热，不如说是让局部再热。

本次调控的政策制定者创造性的把全市市区分为限制性区域和非限制区

域，中西沙高四区为限购区，甘井子、旅顺口和金普新区为非限制区。

中西沙高列为限购区，地处核心区，房价比较高，能够理解。

旅顺口、金普新区地处远郊，房价较低不列入限购，我也能理解。

但是甘井子也被列入非限购区，我就不能理解。

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首先甘井子不是远郊区域，而是已经完全融城的大连主城了

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，高铁站、地铁线，优质学区、各种企业已经完全在该区落地。

已经基本完成融城的甘井子区▼

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让我们来看看甘井子区去年在大连房地产市场中的地位。

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--图片来源于大连新峰地产

近三年，整个甘井子的销售量(紫色部分)占到大连市场的三分之一还要强。2017年，限购区中、西、沙高整个区域销售量加起来不到33%。那么如果论供应量来说呢?

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--图片来源于大连新峰地产

甘井子的供应量2017年占总量的38%，也是三分之一强。而且实际上由于主城普遍接近少地、无房、房价太高的状况，实际上销售也集中在甘井子。那甘井子的库存呢?

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--图片来源于大连新峰地产

甘井子区库存消化周期大约只要12月，和高新区一样，甚至比沙、中、西三区都要短的多(这三个区库存周期很长不是由于库存太大，而是由于项目价格过高导致消化较少)。

所以，给我一种错觉就是，本次限购就是甘井子区的开发商赞助的。

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如果不出意料，半年之内，全市投资房产的钱都会一股脑的涌向甘井子，全部外地的炒房者也会一股脑儿涌向甘井子。

靠地王吃饭

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今后三个月到半年，大连的所有的人和开发商都会瞄准甘井子

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。不妨先来介绍一下甘井子的情况。

甘井子区，是辽宁省大连市的一个市辖区，位于大连市西部和西北部，属市内四区之一，东西长40公里，南北宽35公里。面积502平方公里。

由于相对中西沙三区，甘井子位置偏西，所以在2010年之前甘井子在大连市房地产市场并不重要，但是2015之后，由于中西沙已经处于渐渐接近无地无项目的阶段。所以距离主城最近，土地资源最丰富，配套渐渐齐全，开通地铁的甘井子区成为了开发市场的主战场。

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你可以从2014年到2016年大连土地成交的比例来看，甘井子2014年占全部成交64%，2015年94%，2016年73%，已经成为了绝对大连土地出让的主力军，同时新拍土地也将成为房地产成交的主力军。

我们再来看看2017年大连地王分布▼

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--图片来源于大连新峰地产

除了，主城区一个地王，高新区一个地王，剩下的地王基本全在甘井子。仅仅一个华南板块就有三个，华南之北的体育新城就有两个。

现在，你应该明白了为什么成交巨大，已经成为市区一部分的甘井子为什么没有被限购?

因为那么多人要吃饭，因为也要保证地王去库存。

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让我们来预言一下大连的2018-2019

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第一阶段:调控开始，中西沙高，市场会稍冷一下，毕竟没有了外地人的帮忙，去库存力量减少一些。

但是所有在限购区不能施展的力量，包括外地人，本地人的二套以上的购买都会瞄准甘井子，特别是甘井子距离市区较近的板块，这些项目价格会快速上涨，库存猛减。而且由于大连也没有土地限价规定，甘井子出地王同样会地王频现，而地王频现的后果造成更加猛烈的涨价。

第二阶段;甘井子在2018年度大概率会被纳入限购，因为库存不足，由于价格猛涨。

而且很大程度上大连也会出台限价措施，在事实上实行限签，但是金州和旅顺不会，因为政府要用金州和旅顺的大的成交量和低价格来平衡其他区域特别是甘井子的的高房价，从而使得整个大连房价在数据上上涨不是那么厉害。

第三阶段;一旦甘井子纳入限购，市场上的资金无疑会被驱赶至旅顺口和金州，大概率下4季度上下，从而开启这个两个远郊区域快速去库存模式。这个阶段大约需要半年

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。

2019年下半年，市场将在高位回归平静，中国最后一个二线城市的本轮机会行情进入尾声。

本文部分资料引用自公众号大连新峰地产和链家，再次表示感谢。

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