深圳\＂三价合一\＂，传递出本轮全国楼市调控信号!
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深圳\"三价合一\"，传递出本轮全国楼市调控信号!。楼市|信号|深圳|全国|合一---
导语:第一个拿深圳开刀,其他城市会跟上吗?
楼市|信号|深圳|全国|合一---
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深圳二手房“三价合一”，朋友圈炸了
昨天下午，手机给我推送了一条大新闻:深圳二手房“三价合一”，3月29日开始实施。
我的第一反应就是去刷朋友圈，房地产行业任何政策的变化，似乎都能成为中介催单的依据。
由于工作原因，微信加了不少深圳的二手中介，然后朋友圈的画风就变成了这样:
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所有中介的朋友圈的基本就一个意思:买房成本又要增加了，再不下手就晚了。
能激起这么大波澜的新闻--“三价合一”，到底是什么?
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“三价合一”是什么?有什么影响?
首先，看看新闻:
3月28日，昨天下午，中国人民银行深圳市中心支行发布通知，以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度，哪个低，按哪个贷款。
三价合一，就是以后二手房交易中的所有价格都统一，即真实的成交价，银行的贷款评估价，和国土局的网签价。
三个价格将不再各自独立计算，银行将以最终过户的价格作为贷款评估额度依据。
换句话说，就是银行贷款的成交价要和国土局的计税价一致。
空穴不来风，其实对于此次深圳要推出“三价合一”，市场早已给了充分的预期。
早在深圳之前，跟深圳最亲密的城市--东莞，就有多家楼盘已经实行了“三价合一”。
因为我们学员是分布全国，数量庞大，所以市场上有任何风吹草动，总能在群里捕捉到信息。
之前就有东莞学员在房投课交流群反应过东莞“三价合一”，房贷更难申请了。
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三价合一到底有什么影响?二选一，要么多交税，要么多交首付。
多交税
假设首付不变
税费比之前以计税评估价过户时要高
举个深圳二手房的例子
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我们来算笔账
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多交几十万以上的税啊!!
并且高评=高税
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多交首付
税费不变
但贷款成数会降低。
还是那套房
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想要少缴税，就要用计税评估价作为网签价
贷款额度
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贷款额度少了127.4万!
对于首套来说
新政前只需掏3成首付
新政后需要掏5.45成首付
所以市场一定会寻求平衡点，在尽可能多贷款的同时，尽量少交税费。在上述两种情况之间进行权衡。要么多交税多贷款低首付，要么少交税少贷款高首付。
你肯能会说:既然二手房首付高税费高，那可以买新房啊。
不好意思，目前深圳基本没有什么新房，未来也很少。
首先，深圳人多地少。深圳每平方公里的人口密度是北京的四倍还要多，比上海也高出了近2000个人。
深圳近三年的住宅用地成交量真的是少的可怜，一年的住宅用地成交量甚至比不上许多二线城市单个楼盘的占地面积。
也难怪深圳的一个百亩大盘都会引来演唱会式的开盘声势，给广大的购房者者带来一场买房的盛宴和狂欢。
再者，深圳是国内第一个划出基本生态控制线的城市，基本没有土地供应。
2005年深圳就出台相关文件明确了生态控制区范围，并规定全市城市绿地率应不小于45%、城市绿化覆盖率应大于50%的指标。
截止目前生态控制区的范围几经调整，但这条城市的生命线始终没有被突破。这也就说明，深圳不到2000平方公里的陆地上，至少有一半的陆地是不能够用来开发建设的。
这对于深圳本来就很紧缺的土地供应无疑是雪上加霜。
深圳的新房少之又少，所以“三价合一”不是只控制了二手房市场，是整个市场。
分析完了影响，想必大家会有疑问:为什么是深圳?
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深圳率先“三价合一”，传递出什么信号?
这个三价合一的政策，其实是去年9月份住建部和央行的反洗钱文件里面就有要求的，深圳一直没有落地实施，后来建行内部文件爆出从2018年1月1日起实行，也没有落地。
为什么一直拖到今天?其实深圳不是很想实施，因为增加的是购房者的负担，但深圳的房价的火压不住。
1.深圳楼市热度不减
以小见大，举个例子。我们的学员，很多是想迁户口来获得城市房票。
但是在选择城市时，他们中的大部分都没有选择送钱、送户口、送购房折扣的武汉、成都、南京、郑州、长沙等强二线城市，而是非常一致性地选择了--深圳，一线城市中最有前景、房价远高于强二线城市好几倍的深圳。
这些学员，虽然不能作为一个广泛的样本去讨论，但是毫无疑问的，它典型反应了高净值投资者的选择。
他们不看贵与不贵，而是看价值。
因为放眼全国，深圳乃是生态环境最好的一线城市、创新活力最优的一线城市，也是落户难度最低的一线城市。
深圳房价很高不可攀。随随便便进去一个楼盘，撇开南山区动辄10万一平的单价不说，就是离市中心二十公里的龙岗也都卖到了6万多，总价1000万的房子，在深圳就是个起步价而已。
所以投资得起深圳的，也不是简简单单的人。
你想想，全国这么多高净值房产投资都涌向深圳，这还了得?
而且，深圳春节后房价又有反弹的迹象，这还了得?
所以，不用政策压肯定是不行的。
2.深圳是全国调控的风向标，传递出“去杠杆”的信号
深圳的“三价合一”，核心还是去杆杠，让房子回归最真实的价格、首付和贷款。
房住不炒，付不起高额的首付你就别买，或者你去东莞凤岗塘厦买，去惠州惠阳买，不要打肿脸充胖子，你连首付和税款都想少付的人，国家不打击你打击谁?
而且，国家凭什么相信首付和税款都想少付的人，能供得起贷款?
让房子回归最理性的买卖，与今年的去杆杠高度符合。
今年国家去杆杠决心很大，拿深圳第一个开刀,其他城市会跟上吗?
可以说，深圳一定程度是调控的风向标，深圳“三价合一”，其他热点城市跟进的概率极大。
可能在短期内就有可能出台。
深圳的三价合一，主要是从宏观方面进行的一个调整，稳步推动长效机制的建立，让房子全面回归的居住的属性。
这已经很充分说明，国家对于房地产态度，未来楼市必然要围绕一个基调展开:房住不炒，长期来看，深圳这次调整非常有利于刚需和改善。
这个政策，会打击一大波高评高贷的炒房客，使得真正的刚需和有实力配置房子的人买到好房子。
只有这样，市场才是健康的，房子才会回归真正的价值。
其实，房子本身不用去炒。买好城市、好地段、好产品的好房子，长期持有，才是最合适的配置方式。
当然，也要保持健康的现金流，当然你有能处理的其它资产做筹码，可以适当减少预留现金。
比如你有两套房，现在负债投资第三套，你有一套租金收益。
或者你的房子好、总价低、容易变现，那么你的风险准备金也可以减少一些。
如果你投资的地方偏远，面积大、总价高，那就最好留多一些。
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