买房支招|想换房?您可要小心! 当看到文章标题

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买房支招|想换房?您可要小心!。买房|支招|契税|卖房|小编|换房---

当看到文章标题，您可能想说我只是想换个房子，能有什么问题?

以前小编也那么认为，直到身边的朋友出现了这类的问题，才让小编感到换房不能马虎，稍不计算好就会出现差错。

小编的这位朋友是一位来津打工的外来人口，以前因为房价较便宜、自己也有些存款，就在天津买了套房子，后来因为需要大量的资金就把这套房子卖了，开启了租房生涯。可是随着天津出台的对于外地人在津买房的限制和房价的飞涨，让他再想买房都变得力不从心了。

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虽说这种事不多见，但换房的风险却实实在在存在着。因为在天津对于那些只能购买一套房的非本地户口人群，换房就意味着必须先卖房，接着租房，然后找房，最后还不一定能买上。而换房族可以选择的房源大多是新房或二手房，两者各有千秋，其中的利弊大家也都清楚，小编就不多做言论了，只想扒一扒这里面大家应该注意的问题。

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政策变动

买房资格审核出现问题，卖房后，无法在目标区域买房，比如天津市就实施了限购政策以及外地人必须交两年以上社保。

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卖房后买不到房

虽然先卖房风险更大，但先卖房的成本更低，因为卖完后又可以按首套房成本来买房。但找不到合适的房源就很麻烦了，因为完美房源并不那么容易寻找，切记要给自己留好退路。

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先买房后卖房

虽然保证了不会出现没房的情况，但第二套房源要交3%的房契税税率，如果您是已婚人士且妻子或孩子没有房产，还可以解决;但如果您未婚且父母都有房产，就会成为不小的负担。

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小编根据2、3项问题，来算一笔账。A在天津有一套70平米的两居室，打算换一套120平米的。按均价4万元/平米计算，A那套70平米两居室市价约为280万元，同地段置换120平米需480万元。

房贷支出

如果卖掉这套70平米的房子，房款全部算作首付，剩余200万元选择10年商贷小编根据2015年10月24日最新商贷利率计算，采用等额还款的方式，得出每月需还款21115.48元，总支付利息533857.49元，本息合计2533857.49元。

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如果直接买这套120平米的房子，并且全部贷款的话，以同等方式贷款与还款，每月需还款50677.15元，总支付利息1281257.98元，本息合计6081257.98元。

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契税支出

先卖房:执行首套房契税税率1.5%，契税额:480×1.5%=7.2万。

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先买房:执行二套房契税税率3%，契税额:480×3%=14.4万。

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经过小编的计算，相信您对如何换房有了一定的思考，但小编还是温馨提醒那些已有一套房源的工薪阶层，对于这部分人小编认为先卖房后买房是更可行的选择。虽然面临了房价上涨的风险，但如果没先卖掉手中的房源，是没有底气去买新房子的。而且手中握有现金，能更快地完成购房，减少房价波动带来的影响。在房地产不大稳定的今天，控制债务，减少不确定性是重要的。