重磅!深圳传来大消息!楼市变局将至! EMBA商学院

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该来的，终于来了!

传了许久的深圳"三价合一"政策，这次终于落地了!

昨天，人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、市规划国土委三家单位联合发布《关于建立信息互通查询机制规范购房融资的通知》。

该通知要求:商业银行办理房屋贷款业务，要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。

以下为网上流传的通知文件:

文件指出，该通知于3月28日起正式执行，在此之前(含当日)已查询征信记录或购房者已支付定金、部分款的贷款申请，可向房房地产信息系统报备。

这意味着，从3月29日，也就是今天开始，所有类型房屋交易贷款均严格执行"三价合一"政策。

昨晚消息传出后，一石激起千层浪，深圳各大房产中介忙疯了!全体加班到12点!

那么，所谓的"三价合一"，究竟是哪三价呢?这对于我们普通人，又有什么影响呢?

现实中，一套二手房交易往往会有四个价格:实际成交价、网签备案合同价、房管局计税评估价和贷款评估价。

所谓"三价合一"，即二手房交易中涉及的网签备案合同价、房管局计税评估价和贷款评估价，三个价格统一为一个价格。

三价之一:网签备案合同价，又称"过户价";

所有房子过户之前都要到所在地区房地产信息网录入网签合同，用以计算税费。当然，这个合同都是个人自行录入，想录多少就录多少。许多人为省下税费，把这一份合同价格写低，即按照房管局最低计税指导价填写，就会出现"阴阳合同"问题。

三价之二:房管局计税评估价;

根据房地局电脑系统自动评估，进行的是自动评估，当前主要为实际成交价的7至8成左右。目的是为了防止人为"低评"、偷税漏税等行为。

三价之三:贷款评估价;

签订贷款合同之前，银行会对抵押房产的资产价值进行的评估，一般等于真实成交价。而传说中的"高评高贷"，便是购房者把这一部分的价格写高，高于实际成交价，以便于多贷款，变相降低首付。

在此之前，深圳的二手房交易市场，在可操控的三个价格之下，就出现了"高评高贷"、"阴阳合同"、"低评偷漏税"等房地产乱象;

而"三价合一"，让二手房交易中所涉及的三个价格不再"各自为战"，银行将以网签价和计税评估价的最低值作为贷款评估额度依据。

也就是说，如果买卖双方以较低的价格进行"网签备案"，那么也要以此价格来申请银行贷款，结果就是买方要么选择付更多的首付，要么承担更高的交易税费。

举个栗子:

假设你看中了深圳的一套总价为300万的二手房，首付30%，即90万，需要向银行贷款70%，即210万。

"三价合一"之前，为了避税，你可以与卖家达成一致，在网签备案合同里，把价格写得稍微低一些，比如为240万。房管局计税评估价往往为实际成交价的7至8成左右，假设为240万。这时，你为了向银行多贷款，说成交价是350万，但银行有自己的评估系统，银行最终的评估价是320万，以这个价格银行贷款70%给你，即224万，也就是说你自己只需掏76万，就可以拿下这套房。相比于原来90万的成本，少了14万。

而实行"三价合一"政策后，银行以网签和房管局计税评估价的最低值，即240万，作为银行评估价，以这个价格的70%银行给你贷款，也即168万。A先生只能拿到银行168万的贷款，买下这套300万的二手房需要自己掏132万，比本来的90万多出了42万。

虽然做到了避税，但购房二手房的门槛变高了，你能向银行贷到的钱少了，你自己需要掏更多的钱。

想要买房的你，面对了一道单选题:要么多交税、多贷款、低首付;要么少交税、少贷款、高首付。但无论怎么选，购房成本总是要提高了!

"三价合一"，在全国各地早已有城市实施，比如北京、上海、广州等，而在深圳却纵然传闻已久，但却迟迟不肯落地。

那么，深圳为何选择在这个时间点推出新政呢?

导火索之一，是最近深圳的房价又出现了上涨的苗头。

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深圳数据显示，深圳二手房交易市场火热。2018年2月，全市二手房成交套数为3133套，远高于一手房成交套数，成交面积为261758.16平方米。分地区来看，成交套数最多的是龙岗区，为735套，占总量23.5%;其次是福田区，成交套数为653套，占总量的20.8%;成交量最少的是盐田区，成交套数为58套。

然而深圳已经做出过公开承诺，保证深圳房价三到五年环比不增长，因此不用政策压是不行的。

而更深层次的原因，就是"去杠杆"的政策基调。深圳作为全国城市的风向标，二手房市场却始终存在"高评高贷"的现象，怎能不对此开刀呢?

从宏观视角看，美国最近磨刀霍霍、张牙舞爪，这一切的迹象，都让我们想起了当年的日本。在对其发动贸易战之后，美国又展开了金融战，导致其楼市泡沫不断吹大，在破灭之后，日本进入了衰退的二十年，现在也没缓过来。

在别人引爆风险之前，我们必须要化解风险，然而楼市风险积存已久、固疾难医，只能采取严厉的措施，来强势打压了!

那么，深圳的楼市走向如何?房价真的能下跌吗?

三价合一，最直接的影响就是二手房交易的成本上升，短期内打算入市的人会变得观望，二手房的成交量会下滑，深圳的楼市进一步降温。

这时，可能有人会说:既然二手房首付高税费高，那可以买新房啊。

但要弄清楚，我们现在讨论的是什么地方!

深圳啊!

人多!

深圳每平方公里的人口密度超过上海，甚至是北京的四倍多。

地少!

近三年来，深圳住宅用地成交量少的可怜，甚至比不上许多二线城市单个楼盘的占地面积。再加之深圳是国内第一个划出基本生态控制线的城市，2005年就规定全市城市绿地率应不小于45%、城市绿化覆盖率应大于50%的指标。也就是说，在深圳不到2000平方公里的陆地上，至少有一半的陆地是不能够用来开发建设的。

在这个"狼多肉少"的地盘，哪来那么多的一手新房!"三价合一"政策于深圳，不仅仅控制了二手房市场，更是控制了整个楼市!

所以啊，那些认为刚需消费者短期内可以转移到一手房市场的想法，是不可行的。

那么这项政策，对楼市短期可谓是大利空，成交量下降是必然的。然而，毕竟深圳的发展潜力巨大，潜伏的巨量财富在涌动，强势的打压真的能控制住吗?

其实，为了打压炒房客，反而误伤了刚需，这是当下政策调控最难的一点。

要知道，全国楼市调控的大方向是要做到房住不炒，支持刚需、打击投资。

"三价合一"的实施，虽说本意是要全面压缩"阴阳合同"生存空间，打击利用高杠杆投资投机购房，夯实差别化住房信贷政策，抑制二手房价格过快上涨，并提高税赋公平性。

然而，"好心办坏事"。对刚需者来说，最困难的事情就是要一次性拿出首付和税费，这些钱，都是咬紧牙关凑出来的。而现在，要么选择高首付、要么选择高税费，总之，要买一套刚需房，首次购房成本又再次增加了。

既上浮了利率，又三价合一，在深圳的刚需一族表示哭晕在厕所!

对于深圳而言，在如今的经济大变局中，这颗冉冉升起的新星力量不可小觑，加入城市间的"抢人大战"!

放眼全国，深圳作为入户门槛最低的一线城市，无疑是无数二三线中产家庭优选的移民城市，也有很多初生牛犊不怕虎的大学毕业生把这里当做梦开始的地方。

目前，深圳的高房价，高租金，已经影响到深圳的城市竞争力，对人才形成挤出效应。

靠市场是无法满足普通人的。

而在这其中，需要通过租购同权等保障权益，让租房在实用功能上能够代替买房。

千万别让如此高昂的房价成为人才的"拦路虎"，更别成为梦想的"绊脚石"!

毕竟作为梦想之城的深圳，希望这里的年轻人有条件把更多的心思花在理想和追求上，而不是房子上!

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