卖价接近的小区，为什么交房时每平方差了5000元?
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01 如果回到2015年的金水区，你会购买哪个楼盘?
如果你对这三年郑州楼盘的价格走势胸有成竹的话，你一定会脱口而出，东润泰和。因为从2015年开盘到现在，东润泰和的价格几乎翻倍。
这样的惊人走势，却来源于一个惨淡的开头。
2015年下半年，郑州房地产市场一片冷清，房价上涨已停滞两年之久。带着地王头衔荣耀出生的东润泰和，此时正一筹莫展--拿地时楼面价7000多，成本价超过15000，一个以大户型为主的纯改善楼盘，最终却只卖出了14000出头的开盘价。
隔壁的中海锦苑却卖得正欢。它的地价比东润泰和低，又做成了洋房+高层的高低配，高层只需要卖13000左右就能盈利，再加上央企的名头助阵，把东润泰和比得灰头土脸。
2017年，两个楼盘先后交房，如今两者的二手房价却出现了三四千块的差异--东润泰和的二手房均价都在2万5左右，中海锦苑后期维护也还不错，高层二手房价也不算低，却与东润泰和相差较大，保持在2万1、2万2左右。
何解?究其原因，还是在于，越纯粹的改善越保值。
毕竟，东润泰和在容积率不到3.0、占地50亩的土地上只做了7栋中高层，而且多数户型超过160平。这样的纯粹改善小区，能不稀缺?后期升值能不超过预期?
改善比刚需更保值，这在郑州已经是铁的定律。
在房东俱乐部之前的文章《能卖出高价的二手房，都有哪些共同点》中，就曾经提到过，“偏改善型的楼盘和偏改善型的户型要比刚需楼盘和小户型更保值。当年买一平方可能多花了1000块，但是现在每平方能多卖出至少3000块。”
除了中海锦苑和东润泰和，还有不少类似案例来诠释这个观点。比如龙子湖北的永威五月花城和正商书香华府，当年永威高层比正商贵一两千，现在二手房差价也在4000元左右。
同在2015年，高铁区的英地金台府邸、华启金悦府、海马公园三盘齐发，其中海马公园最贵，将近1万3。2017年，海马公园二手房价26000，比其他两个项目同样高出四五千。
更别说建业天筑了，开盘时价格2万多，是高铁区的最高价，最新二手房均价40000左右，依然傲视群雄。
这就是改善的趋势，这就是改善盘的价值。随着经济的发展，改善性的需求越来越强烈，自住兼顾投资的楼盘，其认可面不断扩大，接受度不断提高，置业者也获取了超额的回报。
克尔瑞前段时间曾发表数据，对于一线城市而言，改善楼盘相对于刚需楼盘的比价是3左右，顶级豪宅是6左右，这已经是打折过的保守数据。
在郑州，还远远没达到这个标准。
02上一段中，我们提到的楼盘主要集中在改善住宅比较集中的金水区和郑东新区。实际上，在刚需盘遍地的中原区和二七区，改善盘更因其稀缺而格外保值。
去年开盘的昆仑望岳何以开盘即清盘?就是因为中原区已经多少年没出过纯粹的改善项目了，而昆仑望岳各项指标都很优越:占地48亩，容积率不到2.5，规划7栋高层、小高层，多数都是120平以上的大户型--最终搞得大家为了抢一套房源，都快打破头了。
二七区的改善项目同样稀缺，纯粹改善型的新楼盘，则几乎空白。
如果把二七区的新项目扒拉一圈的话，位于南四环嵩山路东南边的的君悦府，应该算是最纯粹的改善项目了。
君悦府由昌建地产开发。业内人应该都知道，昌建是双汇集团旗下的房企，资金实力相当雄厚。2010年昌建进入郑州，打造了昌建誉峰，这几年主要在外地发展，比如海口、成都、扬州、西安等地，土地储备近千万平。
在向外地发展的过程中，昌建也打造出了自己的君悦府产品系列，主打改善。2017年，在市场环境不好的情况下，扬州君悦府开盘即清盘。
2017年年初，昌建以5000多的二七新区最高楼面价，拿到了嵩山路南四环的地块，打造了现在的昌建君悦府。除了住宅项目外，昌建还在惠济、中牟和新密拿了不少地，准备打造特色小镇，这也是其重回中原并打算深耕中原的信号。
再说回昌建君悦府，它何以能称之为二七区最纯粹的改善项目?
首先看土地指标，昌建君悦府总占地58亩，容积率仅为2.49，这样的土地指标，大约只有在北龙湖和绿博比较常见。
二七区目前的项目，有万科大都会、鑫苑鑫城、鑫苑二七鑫中心、招商天地华府、康桥康城、奥马和园，多在3.0到3.5之间，产品多为30层左右的高层。
君悦府这样优越的土地指标，却没有为了追求溢价和销售速度做成建筑密度很高的高低配，而是排布了9栋18层的小高层，留出足够的楼间距和空间来做景观。
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再来看户型配比，昌建君悦府的起步户型是120平的三房两厅两卫，占比约55%，其次是140平左右的四房两厅两卫，占比45%。
也就是说，整个小区都没有最常见的89平和100平出头的小三房，更别提70多平的两房了。由于户型总体偏大，在容积率相同的条件下，小区人数会更少，更安静。
更加惊人的是梯户比，君悦府的所有楼栋都是两梯两户，137和143的户型，更是做到了一梯一户。
买过房的人都知道，市场上最常见的梯户比是两梯四户，就算是33层的高层也不例外。18层的小高层做到一梯一户，意味着电梯永远不会拥挤，几乎不用等待。
一梯一户到底什么概念?看看下图就知道了。步梯从中间将两个电梯厅分开，每家专用一部电梯，这意味着整个电梯厅都可以作为自家的玄关。
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这样的标准层排布，还有一个好处是，户型得房率是最高的。你若是不相信的话，可以问问做房地产前期策划的人。
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在这样的优越的先天条件下，每家每户肯定都是南北通透、全明设计。没有了容积率和梯户比的限制，户型也能做到最优--120平、137平的户型三开间朝南，143平的户型四开间朝南，都采用U型厨房设计，客厅连接宽度超大的观景阳台。
120平的三房两厅两卫，三开间朝南，阳台面宽达到6米
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143平的户型四房两厅两卫，做到了罕见的四开间朝南?
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在人车分流上，君悦府也更进一步，采取了人、机动车和非机动车全面分流的设计。机动车通过专门入口直接进入负一层，非机动车辆则进入一层和负一层之间的地下夹层。
社区配备雾森系统、灭蚊系统、新风系统，采用断桥彩铝三层中空玻璃窗、地暖、指纹密码锁等配套。
无论是户型配比、梯户比，还是户型设计、得房率，君悦府的这些指标，甚至都可以用来对标洋房了。
03从更大范围的区域来看，昌建君悦府所在的二七新区也被低估了。
作为郑州传统的南大门，这里是郑州到周口、许昌、平顶山、南阳等地必经之路，对于这些城市的购房者格外有吸引力。这绝对不是瞎说，笔者老家就在南阳，有不少亲戚在嵩山路沿线置业。
二七新区还有一个优势就是和市区无缝对接，交通也相当便利，近期地铁规划有7号线、9号线，远期规划有15号线。
同时，除了北龙湖、经开滨河国际新城之外，二七新区是为数不多可以拍到净地的区域，所以土地市场非常火热，开发商大牌程度丝毫不输其他热门区域。
除了住宅项目以外，西南山区也吸引了众多地产大佬的小镇项目落地，比如占地上千亩的华侨城、绿地城，比如占地近2000亩的“永泰城”文旅综合体，比如台郭村的万科慢生活小镇，樱桃沟的建业文化创意小镇，申河村的融创健康养生小镇等等。
有人认为嵩山路南四环这里过于偏远，不适合改善，实际上这附近的生态环境要比想象中好太多。
大家应该都知道，郑州西南片区多是丘陵地带，有水有山有绿地，尖岗水库附近更是有郑州最美丽的秋色，这也正是诸多小镇在此落地的原因。昌建君悦府就正好处于主城区和西南丘陵片区的交界地带。
在最新版的侯寨乡规划中，嵩山路以西、鼎盛大道以南都是大片的公园绿地，沿着南北走向的金水河更是规划了三个大型公园。在昌建君悦府的正西边，是占地上千亩的芦村河遗址公园，西南边则是同样面积巨大的三河源公园。
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在政府规划中，金水河两侧属于较低强度的开发区域。正因此，附近的土地指标才会这么优越，容积率和限高也都有限制。
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在昌建君悦府的东边，规划有一所小学，南边不远处是一所中学，同时配建有商业配套和社区公园。为了让地块和主路进行有效隔离，南四环和嵩山路的路边都规划了50米的绿化带。
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无论是规划中的南四环全程高架，还是北连高新区、中原区，南边则直接通往新郑机场的地铁9号线二期，都近在咫尺，更会让这片土地增值不少。
跨过大片的公园再往西，就是尖岗水库和许多地产大佬正在圈地的田园小镇项目。诚然，这些小镇都位于山水之间，生态环境也更好，但是却没有了便利的地铁规划，与主城区之间的连接也不够紧密。
可以说，昌建君悦府所在的片区，是唯一的既能享受主城区便利、又能享受到山水美景的区域。
结 语卖价接近的小区，为什么交房时每平方差了5000元?。交房|卖价|小区|君悦|接近---
文章开头，我们提到了东润泰和与中海锦苑的案例，实际上，在这两个项目的不远处，还有类似的现象在上演。
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位于南阳路和兴隆铺路的昌建誉峰、升龙汇金广场，2014年的均价分别为9500和8500，两者之间差价1000元。
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这是昌建在郑州的第一个项目。拿到地后，昌建就花费很大心力打造了高逼格社区，比如七重科技配套，法式园林，原生态梧桐，下沉景观广场等等，也因此售价也要略高。
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现在，区域内二手房的最高价，除了早期的豪宅项目建业壹号城邦，就是昌建誉峰了，两者的二手房均价都在1万8到2万之间。而升龙汇金广场的二手房价格，则在1万5左右。
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目前来看，二七新区可选项目很多，但是如果你是改善客户，想要买120平以上的房子，还想让房子更有升值空间，还是建议选择君悦府。
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毕竟从昌建一开始的打造初衷来说，这就是一个极为纯粹的改善项目。
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即使隔壁的旭辉正荣首府，和君悦府的地块指标类似，但依旧是一个刚需跑量盘，更别说二七新区其他大量的容积率3.0甚至3.5以上的项目了。
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在慕容晏老师昨天分享的买房秘笈中，有一段话引起了大家的共鸣，那就是购房一定要看邻居圈层。
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“89平起步的和180平起步的小区里，邻居差异很大，我的买房经验是‘宁为凤尾，不做鸡头’，这一条信不信由你。在小户型密集的小区，一定会有人推着电动车上楼，一定会有人在中央水系中洗拖把。”
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所以，你懂的。
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