香港特写 | 郁亮第二次演讲伟大业务从不赚钱开始观点地产网今天的万科业绩会似乎没有

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特写|香港|业务|万科|赚钱|郁亮---

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今天的万科业绩会似乎没有什么大新闻，尽管它吸引了内地及香港两地近百家媒体的关注。相比碧桂园、恒大在业绩会上所提到的不设销售目标、要做利润王等“爆款”，一天连着举办深圳、香港两场业绩会的万科，并没有给出类似的惊喜。

但业绩会这天的发言，主席郁亮应该准备了很久。

3月27日上午万科深圳场业绩会，郁亮谈及万科的定位转变，要顺应新时代变化时，说话间隙还需要偶尔低头看一下桌面的稿纸，下午香港场已经基本可以脱稿演讲了。

不过，下午在香港举行的业绩会，郁亮的听众有点少，现场摆了近200张椅子，只坐满了大约三分之一，郁亮也没有像上午一样，第一个回答问题。

如其所言，做了主席之后，更需要做的是把握公司方向，布局未来，所以现场提到的第一、第二乃至第三个关于派息、深圳地铁项目合作以及香港项目发展情况的问题，董秘朱旭和运营官张旭都主动拿起了麦。

直到第四次提问，有媒体直接向郁亮抛出了“有观点认为，万科已经失去了引领行业的锐气？”

早已打起精神等着发言的郁亮终于笑着拿起话筒，以一句“真的吗？”开始了他今天的第二次演讲。

“这个问题我回答不了”

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比起刚上任的总裁祝九胜，主席郁亮显然已经习惯了镜头，一切从容。业绩会开始前，现场工作人员便提前领着摄影师在台下逐一认识即将上台的高管，商量拍摄事宜。一切妥当之后，一身黑色西装的郁亮带领一众高管走向主席台。

其他四位高管还弯着腰在调整椅子距离的时候，郁亮已经快速地站直在主席台正中间，向离他脸不到半米距离的一堆相机露出笑容。

落座后的几分钟内，郁亮亦十分配合地端坐在位置上，用一支黄色荧光笔在文件稿上作标记。当朱旭介绍完过去一年万科的业绩，主持人说开始提问环节时，郁亮调整精神，挺直腰杆，用手调了一下面前的话筒，开始微笑着环顾四周。

第一个关于派息的问题提出后，郁亮转过头跟坐在边上的朱旭说了一句：“还是你来回答吧。”

大概五分钟后，听到被点名回答关于万科失去引领行业锐气的问题，郁亮回应略显惊诧的笑容：“真的吗？你真的觉得吗？”

这位要当好农民种好地的主席再次重复上午深圳场已经提到的“新时代”、“美好生活”等观点，比如，新时代成功的企业要顺应时代的发展方向和步伐，万科作为行业龙头更要率先适应时代要求的安排，承担自己的责任和义务，明确自己的角色和地位等。

对于万科提出的“城乡建设与生活服务商”新定位，郁亮感慨“确实转变蛮大的”，而定位改变的背后，源自万科这5年来所做的城中村改造等一系列动作，以及拓展的物业、长租等业务内容，这些都是基于为人民创造更美好的生活。

“如果这是正确的话，我非常高兴我们能扮演这么一个角色。”郁亮保持着笑容微笑说道。

但这个笑容未在回答下一个问题时出现，有媒体问道：“有些内房企既不做长租公寓又不做城市更新等物业，还喜欢炒股，是不是不正确？”

全场一片笑声，唯独郁亮收起了笑容，说了一句：“这个问题我回答不了。”

“伟大业务都是从不赚钱开始”

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谈到万科做的一系列新业务要如何赚钱，各产业间要如何连接起来发展，聊得兴起的郁亮抛出了一个金句——“如果说在这个时代，我们做一件事情，都是以赚钱为目标的话，那我觉得什么事不干最好，放银行里一定挣钱，因为有利息可以拿。”

郁亮强调，很多业务在培养之初就要把帐都算好再去做的话，就没有轮到自己的机会了，要在大家还看不明白，看不清楚的时候去做，就可以做成功。

8月份中期业绩会讲了一个农民种地的故事之后，郁亮在本场业绩会再次描绘“新时代”的发展宏图。

“任何伟大的业务都是从不赚钱开始的。”郁亮表示，万科正是出于对人民生活有帮助的初衷拓展多元化业务，因此人民的美好生活就是这些产业的连接部分。

郁亮还认为目前众多房企包括万科在内都在大力拓展的长租公寓业务，本来就不应该赚很多钱，“如果长租可以赚很多钱，那要商品房干嘛？商品房不解决很多问题了吗？”

郁亮并不否认长租公寓是个有利可图的事业，只是认为这类业务应该赚慢钱、长钱、稳钱，要指望以此赚大钱是不现实的。

同样为了再次阐明这一点，郁亮在被问到万科2018年目标时，他郑重其事地抗议道，这种比赛可以稍微放一放，建议发展商都不要再把名次放在心里，而是把美好生活放心中，“因为这关乎未来，过去发生的事情并不重要。“

郁亮说，万科从2012年以后就不再公布销售目标，这可能会是一个趋势，销售目标会越来越难公布，“其实每天卖了就是好日子。”

以下为万科企业股份有限公司2017年全年业绩会（香港）现场问答实录：

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现场提问：今年派息其实降了一点，原因是什么？公司现金很多，负债率也很低，为什么要降？以后是不是会维持比较稳定的派息政策？大概是什么样的水平？

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朱旭：

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其实万科上市这么多年以来，一直都是坚持现金分红最长的公司，刚刚也介绍到我们累积分红455亿，已经是从股权市场融资，获得资金的两倍多。

最近几年，我们的派息率一直在30%以上，保持一个稳定的水平，我们派息的总额也一直在稳步的增长。公司在派息的过程中，一方面保证了公司现有的发展所需要的资金需求，同时也要给予股东稳定的回报。我们坚持做好业绩，稳定增长。

现场提问：此前深圳地铁说会加快项目及土地资源注入到万科，目前进展如何深圳地铁近期挂牌转让前海国际65%的股权，万科有没有参与竞拍？

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朱旭：

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其实我们和深铁一直都有比较密切的合作，包括深圳北和红树湾的项目，那么如果达到要披露的这个标准，我们会及时向大家进行披露。至于前海国际的项目是一样的，如果达到需要披露的标准，会向大家进行披露的。

现场提问：过去一年没有在香港拿地，今年1月初的九龙地块也没有拍到，主要的原因是价格贵还是其他？目前万科手上的三个香港项目，包括莲花街出售的项目，都要推出了，现在进展如何？会继续在香港拍地吗？海航系在转让启德地块，还有一块地没有卖，你们会感兴趣吗？

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去年确实也参加过香港所有土地的竞拍，但土地太贵了，我们出的价格都没有获取。近期有些土地出让，包括在交易的，我们感觉也还是比较贵，所以还是非常谨慎的态度。

您说的三个项目，另外两块地一个在屯门，一个在长沙湾，屯门项目会在上半年会推出，希望下半年推出长沙湾的项目，也就是开始会按照我们原定的计划，有条不紊往前做。

现场提问：香港未来会在哪里布局？

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张旭：

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我们还是非常谨慎的去参加所有土地的获取，当然竞拍太贵就获取不到，有的时候也有合作的方式。我们还是非常看好香港的经济，当然也看好香港未来的房地产。所以我们会积极参与到香港所有的经济活动当中去。

现场提问：万科去年的经营业绩非常好，但是有一种声音说，万科现在越来越倾向于做正确的事情，可能有点失去了能够引领行业的能力，想问一下郁总，怎么样回应这种看法？

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郁亮：

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真的吗？你真的感觉吗？万科一直有句话，大时代来临的时候，没有成功的企业只有失败的企业，哪个企业可以跟这个时代相违背且是成功的呢？腾讯网易都是借助大时代而成功起来的。每个企业都是如此，对于一个公司来说，顺应时代的发展方向和前进的步伐很重要，当然本身行业的发展方向跟趋势也需要关注。

对今天的万科来说，我们强调了领先领跑，领先什么？领先行业发展的未来，领先行业创新的未来，我们也需要领先我们行业在创新领先等等分歧之先，转变之先，所以这些都是领先的含义。

我觉得到今天万科能够在新的时代开启的时候，能够说我们领先我们的行业，能够率先做出适应这个新时代要求的一些安排，我觉得这个是我们的责任，也是我们的义务，也是行业领跑者应该有的角色和地位。

那么可以注意到今天的万科有很大变化，我们从五年前的城市配套商升级为城乡建设与生活服务商，这个转变其实蛮大的。

万科在过去五年里做的很多东西，比如说参与深圳市城中村的改造，我们有一个问题就比较糊涂了，城中村是村还是城？我们也参与了在华为边上坂田的一个旧村改造。20年前没有华为的时候，那个地方是深圳边上的一个农村。有了华为之后，成为华为总部边上一个生活配套的区域，那么这城中村我们也在，城郊接合部的业务我们也在发展。

我们还发展了像江苏新化苏北那边的乡村振兴，这件事情跟我们的关联，好像不大吗？其实也是很大的，今天城市里的人要找田园乡村的感觉哪里找？传统的苏锡江南水乡能找到吗？我告诉大家，你要找江南水乡的感觉，去东罗村，就苏北还能找到当年江苏水上的特色，那个地方没任何污染。

所以这些方面，我们经过这五年的城市配套服务商的实践之后，结合对新时代的一些认识，我们提出了城乡建设与生活服务商。所以说我们关心的不只是城市，也包括城市里的村长，不仅关注我们城市本身，还关注城乡接合部的发展，还关注远离城市的乡村。

这样的话我们建设什么？当然建设是说建设场景，不是盖房子。我们不是去乡下盖房子，我们是要做乡村振兴的场景。那么当然，我们从配套服务到生活服务，最主要的变化是说，我们不仅需要造房子，我们还需要提供内容，因为大家美好生活离不开内容，所以这一点我想是我们应该做的事情。

现场提问：乡村计划有没有经过商业测算，就是去乡村制造这种场景，是不是能赚钱？这几年万科一直在探索长租公寓，也在全国位列前茅了，但这个领域大家一直有一个很矛盾的心态，似乎很难赚到钱？万科的乡村计划有没有详细的，在商业上的模型和测算？另外，现在很多大开发商都在进行转型，但很多的转型其实没有生态的连接，产业之间如何去连接？

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郁亮：

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我如果回答你的全部问题的话，估计这个发布会，就变成我的专场了。我简单回答这个事情，很多人问乡村振兴计划，你能赚钱吗？长租公寓你能赚钱吗？我想请问亚马逊赚钱吗？它股票赚钱是吧，那好今天万科做那么多事情，股票都是很赚钱的是吧。

所以，在这个时代，如果说我们做一件事情都是以赚钱为目标的话，那我觉得什么事不干最好，放银行里一定挣钱，因为它有利息可以拿，这不是我们的目标。

我们很多创业，这个业务培养之初，你要把钱算好了才去做这件事情，没有机会轮到你了，所以说一定要去做一些，大家看不明白，看不清楚的时候，你做了，就做成功了。

无论是中国的一些领先企业，华为还是阿里还是腾讯等等，好像都是从不赚钱开始的。任何伟大的业务都是从不赚钱开始的，我觉得这个我们需要面对。很多业务应该去摸索，如果说这个确实能对人民生活有帮助，能够创到真实的价值，能够给大家服务，有好的产品跟服务的话，我相信它的商业价值，一定会体现。

关于很多发展商都在转型的问题，毫无疑问，我们也在开始做这样的安排。你说有没有连接？我刚才说了，我们至少是以人民美好生活是我们连接的部分，所以这个是我们的连接部分。

现场提问：刚刚说要保持稳定的派息，那是不是以后公司的派息是在30%以上？公司今年在海外有没有其他投资计划？如果有的话，什么样的行业？有没有特别区域？

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朱旭：

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派息的问题我再重复一下，我刚刚提到最近五年来，公司的现金分红比例，都保持在30%以上。未来也会持续做好我们的业绩，为股东提供稳定增长的业绩，这些分红还是要股东大会来确定。

张旭：

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我来回答海外的问题，其实我们在的海外战略一直是走出去去学习的，跟最优秀的同行，最优秀的合作伙伴去学习，第二个是能够全球资源为我所，所以我们如果在海外，还是有业务，我们都是想能够怎么样让全球资源为我所用。

中国还有许多的业务，可以做得更好更大，任何一个新的商业模式，如果拿到中国来，那么它就存在着更大的机会，因为中国的整个人口基数，经济基数会带来更好的机会。

所以我想，海外还是有一些合作，更重要的是在中国的业务发展。同样我们也会随着国家的政策和战略，有机会可以到“一带一路”上去发展，跟国家的战略和步伐一起去，我想这是海外业务里面的两个基准点。

现场提问：刚才说香港买地太贵了所以投不到地，请问有没有跟香港开发商合作的计划呢？

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张旭：

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我们一直有合作，第一个项目就在合作，第一个项目我们是在学习所有的本地开发商的运营能力、操盘能力，未来我们的项目还是要跟许多本地的开发商，包括在获取土地有能力方面的开发商去合作。

这个合作计划一直在进行，当然有新项目一定会披露的，刚才已经说了，我们还是非常看好香港的经济发展。

现场提问：想问一下郁总，有一些公司，他们没有常常租公寓，不参与旧城的改造，还有他们旗下公司去炒股，他们是不是就是不正确呢？

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郁亮：

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这个问题我回答不了。

现场提问：我想问一下宝能股权的事情，公司有没有跟宝能那边商量好，他们如何退出？

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朱旭：

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这个问题我来回答一下，这个股权是由股东来处理，我们目前没有得到进一步的消息。

现场提问：与印力并购凯德资产包之后，今年还会不会有这么大型的并购？商业未来有没有上市的计划？现在俄罗斯项目入股的情况怎么样？

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张旭：

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两个问题我先回答印力的，印力是万科的一个商业平台，这个平台的宗旨还是希望在行业里面做到领先，也能做到为更多的老百姓做好服务，我们把宗旨定义为家，不是做一个高端的商业，主要是为家，为所有的家庭去做好服务。

如果有机会我们能够服务更多的老百姓，服务更多的家庭，我们当然还会去继续做一些并购。

现在我们没有任何分拆，或者是上市的计划，因为我觉得我们需要做得更好，需要做得更大，需要能够服务更多的老百姓和在更多的方面服务老百姓。

在这个平台上面，我们已经有了一千万平方米的资源，也在全国有了172个项目，我想未来可以把万科，还有每个城市里面发展的新项目装到这个平台，未来还有很多市场和机会给我们，在香港会发展得更好一些。

俄罗斯的项目进展我只能这样回答你，一直还是在进行过程当中，到现在还没有最后的结果，所以等有结果，我们也会公布的。

现场提问：2018年销售目标有没有具体的数字？刚刚有说到，会在一些城市加大长租公寓投入，是哪些城市？长租公寓如何提升盈利？

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郁亮：

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我来回答一下，其实从2012年以后，万科从来不公布销售数字，现在越来越多的发展商都不公布销售数字了。我想这可能是一个趋势，越来越难公布了。其实每天都是卖了都是好日子，大家应该坚持做好，把房子给卖好，这一点最看结果。

其实也不用着急，每个月我们都要晒一下自己成绩单，所以很容易就比出来了，而且有你们各位在里面帮助提醒我们，哎呀谁涨了多少，谁又落后多少了。

建议发展商都不再把名次放在心里，把美好生活放心中的时候，这个事情我觉得应该可以稍微，这种比赛可以稍微放一放，比如说奥运会上，冬奥会上，中国拿多少金牌不重要，我们重点要看四年后的北京奥运会很重要。先准备北京奥运会建设，远远比关心奥运会拿多少金牌更重要一些，因为这是关乎未来，过去发生的事情并不很重要。

关于长租公寓，问盈利模式问题，现在看起来，长租公寓要赚很多钱很难，甚至说长租公寓本来就不应该赚很多钱，如果长租可以赚很多钱，那有商品房干嘛还要去发展常租公寓呢？商品房不解决很多问题了吗？正因为商品房不能解决住有所居的问题，才需要租购并举，所以说它希望是赚一个长钱，赚个慢钱，赚稳定的钱。

现在政府在方方面面支持常租公寓，贷款的利息，不征税啊，增值税等等这些问题，包括租售同权问题，比如说能上去租的房子，这些政策方面，都在加以缓解，加以解决。当这些环境都创造出来之后，我相信长租公寓是个有利可图的事业，但是你要指望它赚大钱，我觉得那个不现实。

现场提问：去年万科合作拿地比例上升到7成以上了，2016年才5成左右的水平。是不是往后万科只会用自己的资金去拿一线的地，然后二三线还是三四线的地，就用合作的方式，今年万科利润率很好，往后的走势会怎么样？有没有一个稳定的指标？

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郁亮：

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其实毛利越高越好吗？千万不要以为毛利越高越好，毛利越高意味着风险越大，允许你这么干下去吗？肯定不合适。所以说我觉得，我们的行业暴利时代是结束了，房地产房价单边上扬，全面开放上涨的时代已经结束了。

中国房地产市场住宅市场的全面短缺时代，也已经结束了，我们再指望说毛利的大幅提高，是不现实的，至于合作问题张旭你来回答。

张旭：

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我们拿地呢，首先是会按照销售回款，自己有多少资金去拿地，也不是分一线二线自己的钱，三线四线别人的钱。不会，都是我们自己钱，根据我们的销售回款，能回多少钱，然后再买多少地。

第二，我们也不分一线二线三线四线，更多是看城市群，在一个城市群里面，我们有多少发展的机会，或者是国家的战略，比如说大湾区的战略，会在这个湾区里面，你们可以说做一线二线，不做三线四线吗，肯定我们都要做，这就是我们拿地的策略。

但我们始终抱着谨慎的原则，始终希望能够有更多的合作方，这些合作方包括社会的各界，开发商和政府，当然还有和很多本地的一些有土地的合作商合作。所以在一线二线有合作方，三线四线或者在每个城市里面，都会有合作方，这是我们今天拿地的一个策略和资金的一个运用情况。

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