昌平别墅均价三年三跳，今年能否赶上末班车? 去年

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去年，昌平楼市成交火热，在北京各区中取得了住宅销售面积第一，别墅成交面积第一的成绩，颇有点令人意外。

这两年都在说北京城市副中心以及南城的发展，很少有新闻关注昌平这个北城区，但楼市的成交暴露了真相，不管嘴上怎么说，行动却很诚实，大家用购房投票的方式表达了对昌平区域的认可。

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『地产营销人』调出了近三年昌平别墅成交的数据，发现变化确实很大。

首先，去年是昌平三年来别墅供应量和成交量最大的一年。2017年昌平别墅供应1308套，同比增长150%；成交1264套，同比增长115%，呈现出供销两旺的态势，而别墅的存量却连年保持在低位。

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其次，从成交价格上看，昌平别墅成交均价三年三级跳，从2015年的26887元/平米，到2016年的31096元/平米，再到2017年的44914元/平米，加之今年1月中海以54.5亿的总价拿下昌平区沙河镇丽春湖地块，最高限价竟然到了62591元/平米。

从2万到6万，昌平别墅正在迅速填平以往的价格“洼地”，摇身一变，开始向高端别墅区挺进。

购房者为什么偏好昌平？

除了上述分析的供应量增加，升值空间明显等楼市因素，『地产营销人』认为，最关键的还是区域的利好强化了城市功能的重要性。

在北京新总规中曾两次提到昌平，一是昌平作为“两轴多点一区”中的重点生态涵养区，继续发挥其上风上水，青山绿水的良好生态优势。

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二是于产业而言，昌平的未来科学城被纳入总规中“三城一区”的产业战略版图，成为北京建设全球影响力的科技创新中心的主战场。

同时，交通网络的完善，也大大拉近了从昌平到主城区的距离。特别是轨道建设的提速，除了北京地铁昌平线、5号线、8号线、13号线，地铁17号线有望在2020年通车，这些利好增强了大家到昌平置业的信心。

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另外，还有一个『地产营销人』之前提及的内在逻辑：昌平近一年来大量承接了来自朝阳、海淀两侧的升级客群，所谓“左右逢源”。

如果把昌平区域分为东部、中部、西部三个板块，东部以北七家未来科学城为核心吸引的是来自望京商圈、亚奥商圈的客群；中部八达岭高速和西部上西山板块吸引的是海淀以科技产业为主力的客群。

如今呈现的格局是：昌平东部新别墅项目多，产品线丰富，从1000万到上亿皆有供应；中部沿八达岭高速一侧，老别墅项目居多，规模和容积率占优，但总价段多在2000万级以上；西部项目较少，以大盘为主，总价在千万以内，性价比较高，但关注度不高。

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不过进入2018年，昌平西部利好频出，之前区域房价“东高西低”的趋势有望在几年内改观，现阶段昌平西部构成的房价“洼地”可为买房人留意，其中的升值空间和板块蜕变孕育着新机遇。

首先，兴延高速即将通车！

作为北京举办2019年世界园艺博览会和2022年冬奥会的重点配套工程，兴延高速是北京至延庆的第二高速通道。

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该高速公路位于京藏高速公路以西，呈南北走向，南起西北六环路，北至京藏高速营城子立交收费站以北，全长约42.4公里。2015年9月兴延高速就已开工，预计今年年底建成通车，届时将助力沿途昌平西部区域的发展。

其次，北京大学北校区落址昌平！

据今年1月新闻，清华大学、北京大学、中国人民大学近日同时公布“双一流”建设方案，三校都计划在2020年成为世界一流大学。其中，北京大学将成为世界顶尖大学的时间确定为2048年。

值得关注的是，北大表示，将推动吉利校区建设。北大校长林建华提到学校将做适当的空间调整，计划将北京吉利学院作为北大疏解的备用空间。

北京吉利学院为民办本科，位于中关村昌平园区内，学校占地1300亩，本次北大双一流方案提到“吉利校区”，也侧面印证了北京大学北校区落址昌平的消息。

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更重要的是，借助于中关村北扩加速的契机，昌平“大中关”IP已经成型，西部区域内已吸引了百度、腾讯、网易、新浪、联想、华为、用友等一大批国际级高新技术企业的入驻。

去年，北京新总规中提出的“科技创新中心”，其重点建设主体就是由中关村与昌平承担。产业的发展，人才的涌入，却没有相应的住宅供应予以满足。

海淀区除少量保障性70/90项目入市，纯改善性的纯商品住宅已连续三年未有地块供应，高端客群外溢效应十分明显。与海淀北部衔接的昌平西部地域成为吸纳海淀客户升级置业的主要板块。

对于很多海淀人来说，与其在本区买一个不到100平米的二手房，还不如在昌平选一套别墅来圆梦。『地产营销人』认为今年昌平有不错置业机会，譬如：位于昌平西部的别墅大盘——香江别墅。

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经过近10年的建设开发，香江别墅社区氛围已相当成熟。现在看，该项目也是北京少有的低容低密纯粹性的别墅社区。

据悉，香江别墅之前的独栋、双拼、联排等产品已陆续售罄，今年将推出大盘的最后一期花园叠墅——艳阳墅Ⅱ，170—230㎡主力面积，托斯卡纳的田园建筑风格，500万的低门槛总价，可谓昌平难得一见的机会。

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昌平崛起、板块轮动、西部洼地、静待佳期，今年昌平别墅市场能否延续去年的强势？

一切才刚刚开始。