谢逸枫：警惕未来中国房地产的10头灰犀牛文/谢逸枫报告释放出一个短期楼市重要

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文/谢逸枫

报告释放出一个短期楼市重要的信号，稳定房价是市场主旋律，因城施策分类调控是政策主旋律，这是贯穿2018年中国楼市主题。按照当前政策与市场形势看，租赁住房与增加土地供应、建立长效机制与租购并举的住房制度、财税与金融及土地制度改革是长期的政策导向，而调控与行政措施的政策是短期的政策方向。2018年最主要任务是稳房价、防风险，就是为2018年中国经济增长提供最强支撑，为地方债务最强托底，为金融系统安全提供最强安全阀，为地方财政收入提供最强保障。

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老谢在2018年3月份的房地产论坛暨远见楼市作主题报告会上提出预测2018年，其一是钻石年，大房企的垄断与集中才是制高点。房地产市场不存在大年小年之分，黄金期没有结束。其二是金融去杠杆年。高潮时卖房，低潮时拿地，高利率时变现，低利率时圈钱。这是房企最聪明的应对做法。其三是并购年，大房企扩张时代的利器，没有比这个更好的占有市场办法。其四是三四线城市是主战场。棚户货币化，三四线城市去库存，买房买地可以往低库存的三四线城市砸钱。

其五是城市高铁年、地铁年、学位房年。高铁、地铁、学位的城市区域经济带、网络带是投资核心区域。其六是7大城市群、21个都市圈是重点投资区域，这是人口法则。其七是国家新区年、自贸区年。新的城市板块与资源划分。其七是城市新分化年。全国楼市量跌价稳，一二线城市量跌价稳，核心城市量价上涨，调控压力加大。一二手房交易房价与成交量倒挂，二手房交易是主角。三四线城市量升，核心城市量价上涨，一手房是主角。一二线热点城市补库存、三四线大部分城市去库存。

其八是拐子年。过去的市场双轨制到一条腿，回到补课加拐之后，形成四条腿，尽管就是最大最粗的腿变成越来越小的独拐。商品房住宅土地供应大幅度减少，产业用地与商业及综合、工业、保障房、共有产权房、租赁房、公租房、人才房用地大幅度增加。其九是金融监管趋紧，房企加大并购与收购及兼并的力度，拿地速度。货币增长比上年更快，再次降准，不加息但变相加，租赁类房地产投资信托基金试点扩增，房企与个人贷款难，房企被收购与倒闭案例增加。

其十是调控年。因城施策，分类调控的基调保持不变。房地产税不会立法与开征，空置税、遗产税说说而已。限价限签政策名存实亡，下半年有望放松。限购限贷限售下半年调整，职工分房、人才分房、户籍放开的形式，曲线突破不可避免。房住不炒针对非商品房，租赁住房12个城市试点完成、10年长期租赁、房企自持地块扩增、集体建设用地建设租赁住房13个城市试点完成。长效机制继续探索与研究。

报告涉及到的房地产市场未来发展形势，其一是产权制度。住宅土地使用权70年到期，不影响交易。应该是无偿与免费续期。其二是土地制度。集体用地建租赁用房。应该是13个城市继续试点。其三是财税制度。健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。应该是继续研究探索。其四是金融制度。房地产投资信托REITs、租赁住宅类REITs、公寓类住宅类REITs、公租房类REITs、商业地产抵押贷款(CMBS)。应该是加快房地产证券化试点工作。

其五是人口制度。二孩政策全面放开，三孩政策放开是时间问题。其六是户籍制度。今年再进城落户1300万人，加快农业转移人口市民化。中小城市和建制镇要全面放开落户限制，超大城市和特大城市要探索租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户。应该是中小城市户籍放开、人才落户、租房落户。其七是城市规划。京津冀、雄安新区、长江经济带、粤港澳大湾区。应该是城市群扩大范围。其八是棚户制度。启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套。

其九是住房保障制度。加大公租房保障力度，对低收入住房困难家庭要应保尽保，将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围。其十是调控定调。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。其十一是住房租赁制度。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。其十二是住房制度。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。

老谢认为，必须警惕未来房地产比“黑天鹅”更厉害的“灰犀牛”，未来二三十年中国房地产市场可能的10头“灰犀牛”，这是可以改变中国楼市发展方向与趋势的。1.长效机制完成。2.土地一制二权制。集体土地、工业用地转住宅用地大规模上市。3.小产权房转正上市、宅基地上市。4.18亿亩耕地红线突破，土地私有制。5.房产税重税（2城试点）、房地产税重税、不动产遗产税重税、不动产空置税重税。6.户口取消，城市二元制户口取消。7.家庭办公、共享办公、网上远程线上教育、共享社区、无人驾驶的全面上市。9.商品房预售制取消，实现商品房现售制。10.财产公开制。推进缓慢，难度巨大。