正文开始：

在由钢筋水泥打造的城市森林深处，隐藏着一些黑黑、矮矮的老房子。它们在经过很多年的风吹日晒后，或表皮脱落，或油污包裹，与日新月异的城市形象毫不融合。

不管是因为怀旧、利益还是其他原因，即使周遭已全是高楼大厦，而政府相关部门的拆迁政策已获得几乎所有人的同意，但仍有极个别房子的主人仍不愿意离开。人们因此称他们为“钉子户”。

涉及“钉子户”的项目一直是城市建设中的难题。而昨日，深圳出台的一则通告，则明确政府可以

根据公共利益的需要依法实施房屋征收

。

▲深圳最大城中村白石洲 

 特定条件下，可依法实施房屋征收

3月26日，深圳市住房和建设局发布了《关于加强棚户区改造工作的实施意见（征求意见稿）》（以下简称意见稿）的通告，值得一提的是，意见稿对“钉子户”有强制规定，即

签约期内达不成补偿协议，或房屋所有人不明确的，区政府可以根据公共利益的需要依法实施房屋征收

。

上述意见稿指出：

棚户区改造对象以老旧住宅区为主

，其中使用年限在20年以上的，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的老旧住宅区适用棚户区改造政策。

而

使用年限不足20年

且按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）

鉴定危房等级为D级的住宅区

，经区政府（含新区管理机构，下同）批准后可以

适用棚户区改造政策

。其中D级危房是指承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体处于危险状态，构成整幢危房。

各区政府可以根据项目实际情况，奖励权利主体每套住房

增购不超过10平方米

的建筑面积，增购面积的价格按照同项目的货币补偿标准计收。

关于搬迁安置补偿和奖励标准。棚户区改造搬迁安置补偿采取

货币补偿、产权调换

以及

货币补偿和产权调换相结合

等方式，

由权利主体自愿选择

。按照套内建筑面积1∶1或不超过建筑面积1∶1.2的比例，确定辖区内老旧住宅区棚户区改造项目的产权调换标准。货币补偿标准按照套内建筑面积1∶1或不超过建筑面积1∶1.2的比例，确定辖区内老旧住宅区棚户区改造项目的产权调换标准。

▲

政府解读文件中表示，此举是为了

避免

出现因

个别业主提出不合理要求

而达不成补偿协议，或者部分住房产权人不明确，导致项目难以顺利改造，进而损害大多数业主合法权益的情况发生。意见稿明确在此情形下，区政府可以根据公共利益的需要依法实施房屋征收。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁在接受每日经济新闻（微信号：nbdnews）采访人员采访时表示，棚改政策放开，特别是针对“钉子户”的强制执行，这样一来，

今年深圳的棚改效率会大大提高

。棚改是国家近来紧抓的方向之一，棚改主要是满足最基本、最底层的刚需住房需求，带有政策导向性，也是国家宏观政策方面对刚需住房的落实，不过棚改各地执行不一，所以政府需加大力度落实，包括土地供应、投资等合理地扩大化发展。

此前，深圳还提出了“各区政府主导+人才住房专营机构为主+人才住房和保障性住房”的棚改实施模式。

具体而言，棚改工作由各区政府主导，主要通过

拆旧建新的方式，以人才住房专营机构为主，其他企业也可以参与

。棚改项目在满足基础设施及公共服务配套设施要求的基础上，

住宅部分除用于搬迁安置住房外，全部用作人才住房和保障性住房

。

▲

棚改与城市更新有所不同

业内人士认为，政府主导的棚改与市场化的城市更新并不存在冲突。棚户区改造项目实施“

政府主导—国企实施—公共住房

”的模式与“

政府引导—市场运作

”的城市更新模式有很大的不同。

政府解读文件指出，棚户区改造和城市更新是相互独立的政策体系。首先政策适用范围不同，

棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区

；而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。而且补偿奖励标准不同。城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定。

▲

另外，项目实施模式不同，城市更新采取政府引导、市场运作的模式，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。

戴德梁行华南及华西区研究部董事张晓端认为，棚改跟城市更新不同，从安全使用的角度来说，

棚改多涉及安全隐患

，相比城市更新更迫切，通过加快推进棚改，可有效地推进存量土地发展租赁住房、政策性住房，而城市更新涉及房企、业主等利益，但不会有过多的安全隐患。而且从民生角度看

，政府、国企牵头棚改

，公信力更强，现在深圳的意见稿出台后棚改的速度会提高。

宋丁还表示，棚改不仅是解决住宅老旧的问题，也是保障性住房、人才安居房、租赁住房等这一轮房地产改革结构调整的重要组成部分，符合国家“房住不炒”的要求。

每经采访人员 董青枝

每经编辑 杨 军 汤亚文

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