深圳三价合一政策剑指阴阳合同二手房市场或现阵痛和讯房产消息3月28日

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和讯房产消息

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3月28日，人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、深圳市规划国土委联合发布通知，明确规定商业银行办理房屋贷款业务要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度，这意味着，深圳正式执行“三价合一”政策，此政策的实施或从根本上杜绝阴阳合同。

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剑指阴阳合同政策出台有迹可循

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根据中央关于“房子是用来住的，不是用来炒的”的总体定位，为完善房地产金融调控的政策要求，人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、市规划国土委联合发布通知，建立信息互通查询机制，规范购房融资，坚决遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象，确保房地产市场平稳健康发展。

通知要求，商业银行办理房屋贷款业务，要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。不动产权登记系统将对网签合同相关价款与购房贷款额进行自动比对，对未按本通知要求核定贷款额度的银行抵押登记申请，系统将自动拦截并予以退文，并将相关违规情况报监管部门核查。

业内人士认为，该政策的实施将全面压缩“阴阳合同”生存空间，打击利用高杠杆投资投机购房，夯实差别化住房信贷政策，抑制二手房价格过快上涨，并提高税赋公平性。同时，也将完善二手房市场监测管理，有利于房地产市场主管部门全面掌握真实二手房成交价，为房地产调控提供更可靠的数据支持。

据了解，由于房产交易中心长期的评估价低于市场价，仅约为市场价七成左右，致使买卖双方交易合同价格与房产交易中心网签价格不同，以及在房产交易中的税费“优惠”。由此导致了交易中既有交易合同，也有网签合同，也即“阴阳合同”。

在深圳市场上，“阴阳合同”主要表现为，一套二手房产的交易中通常存在三份合同:一份正常交易合同，价格为买卖双方约定数额;第二份是“高评高贷”合同，价格高于双方约定数额，与评估公司的高评估价报告配合使用，用于从银行贷出更多的现金;第三份则是房产交易中心的备案合同，就是网签合同，用于缴交税费，价格通常低于买卖双方约定数额，可以少交税费。今后，“三价合一”或将能从根本上杜绝阴阳合同问题。

实际上，有购房者反应，就在政策出台的前一天，深圳二手房自助交易合同页面即新增了一项银行确认的提示:合同被银行锁定后，不能修改转让价款和付款方式。如需修改，请联系银行解锁。这也被视为“三价合一”新政出台的信号。

首付及税费变化或致二手市场阵痛

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简单来说，三价合一就是统一网签价(计税价格)、银行评估价(贷款用)以及实际成交价，并且按照这个价格来计税以及申请贷款。不难发现，三价合一将直接影响首付或税费的变化。

如果以国土局计税评估价为标准，即银行贷款按照计税评估价来进行，由于这个评估价目前仍低于实际成交价，那么将直接带来购房客户首付款的增加;如果以实际成交价为标准，那么首付没有变化，税费则会增加。

深圳市房地产中介协会预计，首当其冲受到“三价合一”影响的是高评高贷买家，以及拥有楼龄较早的业主。“三价合一”的实施，对明确价格指标，增强信息披露，优化交易制度是起到了积极作用。

深圳中原地产相关负责人认为，“三价合一”的落地对投资者和刚需都会造成较大影响，对二手房市场带来短期阵痛，不排除会出现急于变现的房产业主，会降价出售物业，购房者可衡量势态，择机捡漏，长远来看，在市场度过适应期后，二手房成交量也会逐步回暖。

有购房者表示，对于新推出的三价合一政策，仍需要一段时间消化，但该买还是会买，该卖也还是会卖。

二手房政策的趋严也将间接新房市场。深圳中原地产相关负责人表示，虽然短期内二手成交量将会下滑，但是新房在限价的影响下，深圳部分区域新房价格与二手价格出现倒挂现象，新房也成为更多人的选择。

根据深圳中原研究中心的数据显示，3月第二周深圳全市二手房成交突破千套大关，达到1160套，环比上升36.3%;成交面积97821平方米，环比上升41.6%，但成交均价环比下跌2.89%，为每平方米56790元。新房成交539套，环比上升9.6%;成交均价环比上升0.1%，为每平方米54429元。

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