一个90后创业者说:我是怎样通过菲律宾房地产赚上百万的我先做个自我介绍

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我先做个自我介绍，我今年24岁，很年轻，但经历了很多人一辈子都不会经历的事情，在大型投资公司做过投资经理，创业拿过300亿上市公司创始人的风险投资，又在估值90亿人民币的公司做过董事长助理(中高层)，现在又开始创业，一边卖菲律宾的房子，边买当地楼花，进行自持，开始完成年轻的原始资本积累。

我过去遇到的好的事情也好，挫折也好，进行分享，希望启发。

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我是在宁波大学读的书，然后3年完成学业提前拿到学历学位，我很会研究政策和人性，比如我大学几乎不上课，却能3年毕业，也是整个商学院1000多人的唯一一个提前毕业的。

大学时候我还做过校外联部部长，本来可以做宁大的学生会主席，因为我们主席人品不好，我就带头造反了，当时学生会的大部分都不听他了，听我的。。。

大学毕业后我去了一家大型风险投资公司，我们学校太水了，商学院的学生连风投是什么都不知道，他们也就是去银行或者券商卖个理财，我在投资公司的经历很开眼界。人生的第一份工作很重要。因为我们老板很有背景，又在华兴资本做过董事总经理，公司拿了很多引导基金，当时40多人的公司一年2亿净利润，我就震惊了。。。在投资公司见过很多牛人，印象比较深的，一次是我的领导一个副总带我见TCL集团的副总，那是第一次见这么厉害的人，还是一起喝茶，我当时手都很抖。

可以说，第一份工作开拓了我的眼界，但因为公司的业务性质，我上升空间不大，我就出来创业去了。

项目其实都是拍脑袋的，第一次创业没什么经验，也没太多钱，我在投资公司尽调过一个基金，里面有个出资人是我学长，但只有他电话而已，没见过面，他也不认识我，这个学长很强。我就打了他电话，没见面就拿到了他50万投资。。。那时候我才21岁，我是先和他保持联系，让他给我们做个顾问，他肯定不好拒绝，熟了点后就开始希望他投资。

项目拍脑袋就肯定不行嘛，后来换了几个都不行，宁波看到的机会也比较少，因为我们没钱嘛，所以肯定是玩纯中介的生意能赚钱，就一个生意赚到钱了，倒卖牌照，基金管理人牌照，融资租赁牌照，成本1万，宁波当地互金老板不懂，可以卖20万给他们。我是怎么接触到这个生意的，是去和这些老板聊天，他们问我们有没有渠道，我们也不懂，但先很自信答应了，就去找渠道，渠道哪来的，淘宝搜的。。。

当时宁波前4大的互金公司，3个都是我们客户，还有个老板想挖我过去，送了我一块20万的瑞士表，蛮小众的一种表，说你来我给你配70万的奥迪Q7，我还是觉得宁波太小，也没答应。做了几个生意又没成，赔了些卖牌照赚的钱。正好之前那个学长邀请我去他搞的一家新公司做董助，到上海，我就去了。

但后来去了还是觉得不太行，第一我很难适应打工了，过去的创业经历尤其是倒牌照让我知道打工赚钱是很愚蠢的，仅能养家糊口，即使做到高管，所谓年薪百万，扣完税也就50多万，花费也高，剩不了多少，有悟性的人还是自己搞的。后来又出来了，寻找新机会。

过去的创业经历让我学了非常多，逐渐训练出来了对生意的敏感性，形成一套自己的理论体系。我是怎样发现赚钱的新机会呢?通过上海的招聘信息还有网上的广告投放信息。通过招聘信息，招销售的工资和岗位我可以看出这个行业利润情况和是否比较新，通过广告投放信息我也能看出来。

最后我们锁定了东南亚的房地产代销生意，并确定了菲律宾市场，通过一边卖房子回笼资金，再用回笼的资金去持有大量优质楼花的经营策略。

为什么做菲律宾?不做其他国家，泰国、马来已经进入中等收入陷阱，房地产市场没大机会;柬埔寨太小，很容易泡沫，首都才200万人;印尼很好，但政策没放开;越南已经被炒的偏高了。

而菲律宾这个国家，首都马尼拉2400万人，东南亚人口第二大城市;经济增速东南亚第二，仅次于柬埔寨;最大的天主教国家，东南亚最能生小孩的国家，人均年龄24岁，人口红利期。

而且因为我对地产市场的研究，菲律宾现在人均GDP一年3000美金，正处于地产市场的早期和中期之间，是房地产蓬勃发展的阶段，房价还不高，首都次中心1.5万到2万，同比上海要10万一平方米。

而且还有很重要的一点，菲律宾的期房4年交付，可以炒楼花，首付只有15%，基本7、8万就能买套房，我们可以加7倍杠杆去炒，一年房价涨10%，就能有70%的获利，交房时付尾款，我们只要交房前抛掉就ok了。

而且中国人对当地是大客户，可以通过抱团的方式，更多资金进入，跟开发商谈条件，在开盘前就以内部认筹价买入，开盘后房价一般就会有一波上涨，通过这种手法，我们房子一开盘就能获得10%-15%再乘以7倍的回报。

为什么要通过代销加自持楼花的经营策略。代销可以快速回笼资金，如果我们只靠我们只有资金，买不了太多楼花，但只代销，利润有限，只是一家贸易公司，会发现几年后，当年卖给客户的房子累计赚了1个亿，我们自己才赚了500万。

这和房地产生意一样，地产开发本质是贸易，赚的钱比囤地长期获得地价上涨的收益低的多，但开发地产可以回笼资金，囤更多的地。

凭借我们的眼光和跟开发商的谈判能力，我们第一个楼盘在开盘涨价前3天订入房子，一开盘房价就涨了15%，第一批房子直接被客户抢购一空，我们也自持了一些，算了下，通过自持加代销第一个月就有50多万的利润。而给客户我们已经创造了500万的收益。

人生有时候要特别感谢一个人，父母帮你很正常，但一个陌生人愿意帮你很难得，最要感谢的就是上面的我的那个学长，他的经历和经验直接或间接让我学到太多。

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