链家左晖:中国城市群发展呼唤新的住房供给体系 3月24日

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3月24日，链家集团董事长左晖受邀参加第十八届"中国发展高层论坛"，在下午"城市群与房地产市场新方位"的分论坛中，以"人口的再分布与住房市场的再平衡"为主题发表了演讲，并结合我国城市群规模及人口发展趋势，针对如何建立面向未来的住房供给体系提出了自己的观点。

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人类历史上最大的一轮城市化

" 今年是改革开放40周年，在过去的40年时间里，整个中国完成了人类历史上最大的一轮城市化进程，从1978年到今天，完成了6.4亿人口的城镇化，相当于是2个美国、5个日本的人口。并且中国完成城市化的速度非常快，美国从10%到50%的城镇化率用了80年时间，我们用了30年就完成了这个过程。"左晖在讲话中表示，"中国的城镇化率，实际上是高度的集中，到今天为止，我们城市人口主要还是集中在东部沿海的大型的城市里边"。

在过去40年时间里，中国人均居住面积从6.7平方米已经增长到超过36平方米，存量面积从6亿增加到250亿平米左右。在左晖看来，整个大的城市化过程中，住宅产业为了应对这样一个城市化的浪潮是有三大核心特点，第一是住宅的总体需求大量释放，第二住宅需求大量集中地释放，第三是大量集中地释放在少数城市。

中国进入城市群发展阶段

左晖认为，房地产市场40年的发展，对整个中国经济发展都起到了非常关键性的作用:"第一，自1998年房改后，中国开启了大规模的建设浪潮;第二，居住条件得到了显著改善;第三，住房的成套率发生了很大的变化，今天已经到了90%以上;第四，今天的户均住房套数也在发生变化，'房户比'这个指标各个地区分布是非常不均衡的，比如上海(楼盘)、北京(楼盘)房屋和户数比是0.85;第五，住房基本上实现了可支付，尽管涨幅比较高，但基本上实现了可支付的问题。"

" 今天正在走向一个从城市化到城市圈发展的明显态势，我们估算未来在整个中国，城镇人口规模从7亿到10亿的过程中，可能会有超过20个的超大城市圈。"左晖在会中提到，在城市圈的发展过程中，存在各种各样的问题，房价上涨、交通拥堵、效率降低等等。但，更高的城市密度往往意味着更小的环境压力。高密度本身并不意味着必然的高房价，也并不意味着必然的交通拥堵。

左晖强调，"从全世界范围来看，城市人口发展都是先集中再分散然后再次集中，我们看到美国很多大企业都往城市中心转移，所以我们也会发生这样的变化。再比如日本东京晚上白天的人口比大概85%左右，晚上的人口相当于白天人口的85%，这个比例非常重要。以北京望京区域为例，从10年前的很不好的规划，到今天非常好的发展，这都是城市圈的发展过程"。

建立面向未来的住房供给体系

在城市圈发展的背景和基础下，如何建立面向未来的住房供给体系呢?左晖提出了他的5个看法。

" 第一，建立一个有弹性的住房供给体系非常重要，这不仅仅是供给规模的问题，还是供给弹性的问题，因为住房的需求，释放的节奏不太一样。并且我们最近也反省这个问题，过去10年对于住房的宏观调控，是加强了变化还是减弱了变化?怎么让供给更弹性?一方面是增加土地供给，另一方面是新房、二手房、租房的'三管齐下'。"

" 第二，建立更加包容的住房政策。今天中国大概有2亿的流动人口，现在的补贴也大多是补贴到高学历的年轻人，而不是低技能的人口身上去，我们认为未来2亿人口的聚集，对于城市来说不仅仅是成本，更意味着竞争力。"

" 第三，租购并举，这个'并'，我们怎么把租跟购连接，今天来看，主体还在C端，包括美国、日本，80%的租赁是由C端解决，所以我们怎么更好的把二者进行连接。"

" 第四，一二手房并重，2017年超过18个城市的二手房交易量超过了新房。北京、上海这样的城市二手房交易和新房交易已经达到了4:1。"

" 第五，今天在一线城市里建立可循环的再生体系非常重要，北京和上海大概都有两百万套中心区的住宅，这种住宅的流通率大概一年千分之一左右，怎么样让这些住房产生新的活力，这也是非常重要的"。