中国房地产百强企业十五年发展报告：成长 贡献 分化
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中国房地产百强企业十五年发展报告：成长 贡献 分化。房地产|分化|贡献|成长|报告---
中国房地产TOP10研究组自2004年开展中国房地产百强企业研究以来，已持续进行了十五年。十五年来中国房地产百强企业研究紧跟中国房地产行业的发展脉搏，不断完善百强研究体系，持续为社会各界挖掘综合实力强、成长潜力大、经营稳健的优秀房地产企业群体;同时在市场深度调整中发挥正能量，研判行业发展规律，助力百强企业不断做大做强。
十五年来百强企业总资产、销售额均值实现了50多倍的增长，市场份额接近50%，行业集中度得到加速提升。十五年来，百强企业研究成果作为衡量企业实力的准绳，见证了行业的成长，也得到社会各界的广泛认可和大力支持。
十五年来，房地产市场大起大落，谱写出波澜壮阔的发展史卷;房地产行业高歌猛进，度过了繁荣昌盛的黄金时代;房地产百强企业快速发展、砥砺奋进，打造了强者恒强的竞争格局。
一、春华秋实十五载：成长·贡献·分化
2003年至今，在国民经济高速增长和快速城镇化进程的带动下，中国房地产作为经济支柱性产业和城镇化发展引擎度过了十五年的黄金时代。15年的风云际会、大浪淘沙，中国房地产百强企业作为最活跃、最有力度的推动力量，在行业中发挥了重要的引领和标杆作用。
1、精准把握行业发展节奏，百强企业顺势而为引领行业前行
时势造英雄，百强企业是站在时代浪尖的弄潮儿。回首十五年，我国宏观经济由高速增长阶段转向高质量发展阶段，房地产行业历经制度红利、城镇化加速、货币宽松到结构性机遇四个阶段的发展驱动，整体呈现量增价涨的态势，百强企业则发展成为行业的中流砥柱。2003-2017年，全国商品房销售额从7956亿元扩大至13.37万亿元，创下历史新高，增长了15.8倍;百强企业销售额从1113亿元增长到6.4万亿元，增长了56.3倍，增速始终保持行业领先水平;龙头房企销售额从60多亿到突破5000亿元，实现规模的跨越发展。凭借极强的综合实力，百强企业市场份额从14.0%提升为47.7%，且年均增速持续提升，市场地位愈发凸显;百强企业内部分化加剧，TOP10企业市场份额从2.2%提升为24%，强者恒强、赢者通吃的格局初定。
图：中国房地产行业发展阶段、百强代表企业及年度发展主题
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“没有成功的企业，只有时代的企业”。中国房地产百强企业十五年研究不仅记录了房企的跌宕起伏，也深刻洞察行业发展趋势为企业指引方向。从2010年的“理性成长”到2018年的“提质稳发展，谋变新时代”，“稳”和“新”这两个高频字在不同程度和角度点出百强企业各阶段的发展策略。百强房企精准把握时代脉搏、踏准市场节奏，在激烈的行业竞争中脱颖而出，成为时代浪尖的弄潮儿。
图：中国房地产百强企业十五年来的企业结构变迁
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华南和华东民营房企强势崛起，占百强企业半壁江山，主力军团地位显现。在政策、经济和城市发展水平综合因素影响下，十五年来，百强企业结构发生整体变化，植根于华东和华南的民营房地产企业逐渐成为百强主力军。从企业性质来看，从2003年到2017年，民企占比从60%提升为80%。从企业发源地来看，从2003年到2017年，华南、华东、华北百强企业数量始终位列前三甲，其中华南地区数量稳定在四分之一左右，华东地区百强企业数量占比从33%上升为39%。
图：中国房地产百强企业十五年淘汰率和各阶段留存率
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百强企业十五年淘汰率达80%，抓住市场机遇发展铸就百强企业稳固地位。“浪花淘尽英雄”，过去十五年房地产行业大浪淘沙，百强企业淘汰率高达80%，行业竞争激烈。分阶段来看，2004-2008、2009-2013和2014-2018百强企业留存率分别为33%、55%和63%，递增的留存率说明百强企业的阵容逐渐固化，强者恒强的市场格局正在形成。
2、紧跟城镇化推进步伐，百强企业与城市共成长
图：千亿代表企业2003-2017年布局城市情况
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与城镇化同步发展，形成“城市深耕-区域深耕-全国化扩张-聚焦城市群”的布局脉络。随着我国经济社会的发展，城镇化进程快速推进，带动中国房地产市场繁荣发展。十五年来中国城市化率由2003年的40.5%增长至2017年的58.5%，达到世界城市化的平均水平。中国房地产百强企业跟随国内城市化的脚步开发建设，千亿代表企业的阶段性城市布局策略可以反映与城市化同步发展的轨迹和脉络。
图：百强企业参与城市发展阶段示意图
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深度参与城市建设、与城市共成长，促进城市外延式扩张转向内涵式增长。十五年来，百强企业在城市的成长过程中甘当拓荒者，不断满足城市不同阶段的建设需要，为一个又一个城市注入了生长的活力，为城市形象的提升做出了巨大的贡献。房企与城市共生共荣，城市的发展成就了百强企业的壮大，百强企业的耕耘也让城市更加美丽。
十五年深耕不辍，在重点城市积淀影响力，为持续发展提供不竭动力。通过数十年持续耕耘，百强企业在国内主要城市市场地位得以巩固。2017年在25个重点城市市场地位前五的企业之中，平均有79%属于百强企业，在十大城市市场这一比例高达90%。而这些位于五大城市群的核心一二线城市，具有产业承接优势及人口禀赋优势，将在新型城镇化进程中更具市场前景，也会成为房地产百强企业未来稳健发展的基础保障。
3、以居住改变中国为使命，百强企业持续引领行业产品变革创新
图：中国房地产百强企业2003—2017年及累计市场份额
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过去十五年间，中国城镇人均居住面积由23.7平米增长56.1%到37平米，已经实现了基本居住需求的满足。其中，房地产百强企业既是经济发展创造出来的巨大需求和市场的受益者，又是经济发展进程中强有力的推动者，同时也是人民美好生活的建设者和创造者。百强企业销售面积市场份额逐年攀升，十五年累计销售房屋建筑面积25.4亿平方米，占过去十五年全国商品房销售面积总量的17.4%，共提供住房约2540万套，满足了人民日益增长的美好居住需求。
图：百强企业产品功能性变迁
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十五年来，百强企业跟随全国经济发展步伐，提供适合时代的产品，真正将“居住改变生活”、“创造美好生活”变成现实。在此过程中，房地产百强企业从各方面满足基本的住房需求转向提升住房品质和改善人居环境的升级换代。百强企业的产品打造最初以大盘开发、产品思维为主，系列化产品带动全国住宅产品水平的迅速提升。随着人们消费水平提升，人居观念及价值不断升级，百强房企提供的住宅产品功能向“以人为本”不断进化，核心表现为向“客户思维”、“用户思维”的升级。
4、金融制度改革创造机遇，资本扩张加速百强企业发展进程
图：2003年至今中国房地产百强企业中的部分上市公司
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金融制度创新变革推动房企规模扩张，助力百强企业迅猛发展。十五年来，随着金融市场改革和资本市场的不断成熟，百强企业抓住其间机遇打通资本市场直融渠道，上市房企占比将近六成，已成为百强企业的中流砥柱。截至2017年，百强企业中上市企业占比已经达到了59%，较2003年增加了12个百分点，上市房企已成为百强企业的中流砥柱。
图：2003年至今百强企业IPO、增发配股、海外债及信用债发行情况
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积极拓宽融资渠道，多元化资金结构为房企注入发展动力。百强企业灵活把握市场金融制度改革机会，实现多渠道、低成本融资，为企业实现快速跨区域拓展与业绩提升提供持续动力。十五年来，百强房企累计通过上市、增发、配股募集资金近7000亿元，通过发行国内信用债及海外债募集资金超1.7万亿元。
5、革新管控模式增强内生动力，提质增效驱动百强企业跨越发展
图：房地产企业管控模式演变
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围绕市场形势和企业规模、发展阶段革新管控模式，内部挖潜推动效率效益最大化。十五年来，随着百强企业规模的不断扩张、管理半径的持续加大，企业管控体系也经历了由粗放向科学化、精细化的演变过程，管理标准和流程更加规范、统一和信息化，组织决策和运营效率大幅提升，助力企业规模快速成长。虽不同百强企业存在一定差异性，但整体管控模式随着房企规模提升、业务和布局内涵的延伸大致经历了运营管控型、战略管控型、投资管控型三个阶段，激活房企不同阶段的发展新动力。
图：部分房企职业经理人和合伙人机制情况
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从职业经理人向“合伙人”机制演变，持续构建房企发展自驱力。房地产行业发展的早期阶段，百强企业通过构建职业经理人机制，实现共创、共享，提升管理效率，助推企业规模增长。随着房地产进入下半场，百强企业创新“合伙人”机制，通过“共创、共享、共担”为企业发展和转型提供有力的组织机制支持，激发组织潜能，平衡人力成本与经营风险，实现企业规模的爆发式增长。
二、砥砺迈入新时代：升级·创新·谋变
新时代背景下，中国房地产市场同步进入“高质量发展”的新时代，过去惯用的发展模式备受挑战，未来能够抓住新时代“美好生活”诉求的房企才能始终站在百强阵营中。这就要求房企既要抬头看天，在纷繁的市场变化中洞察潜力市场机会，也要低头看路，结合自身禀赋寻求长远发展的路径，更要调整姿态，重塑企业核心能力才能跟上时代步伐。
1、增量市场空间仍足够大，行业优胜劣汰趋势将加剧
图：中、美、日城镇化率对比
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城镇化持续推进背景下，国内房地产增量市场仍将保持高位运行。和美国、日本等国家的城镇化率相比，我国城镇化率至少还有20%-30%的提升空间。城镇化的持续推进将释放大量的居住需求，中国未来几年增量市场仍将保持相对高位，至少仍有年均12亿平米以上的开发规模，市场空间仍然足够大。
图：房地产企业未来发展格局预测
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中国房地产行业集中度将加速提升，强者恒强，龙头房企走向寡头是大势所趋。未来3-5年，中国房地产行业集中度将加速提升，超30家千亿以上规模企业将成为增量市场的主要角逐者。未来大型房企凭借土地、资金、人才、管理等要素资源优势以及较强的资源整合能力，更容易在行业洗牌和格局重构中实现规模的快速提升，预计到2020年，中国房地产企业数量锐减，房地产市场将变成规模巨鳄们的激烈角逐场地，千亿以上规模企业数量将超30家，其中，将至少包括3家万亿以上企业、11家3000-10000亿企业、16家1000-3000亿企业。
图：城市群发展图
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聚焦城市群和都市圈不同层级城市市场空间、变革开发模式成为千亿房企角逐增量市场的利器。十九大明确指出，要以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局，未来，具有发展潜力的城市群、自贸区、大湾区等将具有更大的市场空间。京津冀、长三角、珠三角、长江中游和成渝城市群将成为未来中国最具发展潜力的地区。而在趋于稳固的市场空间下，房企对于市场的抢夺将更加激烈，过去房企单枪匹马拿地-开发-销售的开发模式已不能满足市场变化和行业竞争需求，房企应积极转变开发思维，采用收并购、合作开发、轻资产等模式，快速做大规模。
2、存量市场将成为新战场，集合优势资源、另辟蹊径将成为部分房企的选择
图：美、日和中国房地产市场容量(万亿元)
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中国存量房市场潜力巨大，将是房企龙争虎斗新战场。对比国外，中国存量房市场潜力巨大。美国进入存量房时代已久，2016年美国二手房交易额是新房开发销售额的9倍，租赁市场容量高达5.19万亿元，租赁人口占比35%;日本租赁人口占比为27.2%;而中国二手房交易规模仅是新房开发销售市场的四分之一，未来长租公寓、商业、产业、物流、医养等细分领域的存量房价值空间都将得到充分挖掘。
图：中国不同规模房企发展路径分化示意图
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未来，不同规模房企的发展路径将呈现出以下分化趋势：
大型房企或专注于新房开发销售，继续提升增量市场份额;或转型综合开发运营商，双市场通杀，同时深化金融资本模式，实现产融结合。
中型房企在继续提升新房开发销售规模的同时，依据自身资源积累和核心优势重点提升房地产某一细分领域的运营能力，充分利用资产证券化盘活存量资产。
小型房企受规模、实力等因素的限制，将逐渐退出新房开发销售业务，围绕存量房市场转型为服务商，提供物业服务等。
3、专业化运营是存量资产盘活根基，快速提高运营能力是突围关键
图：存量资产布局空间
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精准定位存量资产空间。根据中国指数研究院的测算，2016年中国租赁市场规模为1.38万亿元，租赁人口占比为13%，市场规模和人口占比均远低于美国等发达国家，未来发展空间巨大，而长租公寓作为租赁市场的最主要细分方向，迎来重大发展契机，未来将成为盘活存量资产的利器。其中，房企可以聚焦不同层级城市的核心地段，获取优质的存量资产项目。未来，优质存量资产的选择范围将不仅局限于北上广深等一和热点二线城市，经济比较发达、具有产业基础的三线城市的优质存量资产也将纳入资产运营商的可选范畴，在城市和地段的选择上，一线和热点二线城市城市核心区和城市副中心的核心地段均可纳入可选范围，三线城市则聚焦城市核心区的核心地段。
图：存量资产运营模式
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创新运营模式，提高运营水平。房地产开发企业多年的开发经验使其在存量房领域具有拥有、获取和存量改造方面的先天优势，但大部分开发企业专业运营能力不足。因此，在存量资产的开发过程中，企业要根据实际情况，选择合适的运营模式切入并快速抢占份额：具备资金实力的大型房企，可选择重资产模式下“持有+运营”、“持有+托管”或“持有+净出租”模式，拓展存量资产领域;而部分资金实力较弱的房企可采用轻资产模式，输出“开发+运营”服务或只输出运营服务，减少前期资金沉淀，实现品牌的快速扩张，有效提高市场份额。
4、房地产资本逻辑向存量价值运营转变，资产证券化将驶入快车道
新时代背景下，我国经济步入高质量增长阶段，金融以“脱虚向实”、去杠杆防风险为重点发展方向，房地产行业也由此进入降负债、去杠杆和控风险周期，债权类融资不断收紧，对于依旧高度追求规模化的房地产企业来说，资金链压力愈来愈大;而更重要的一方面是，随着存量资产的崛起，需要匹配大量、长期、低成本的资金，能够有效盘活存量资产、释放资产的价值、改变房地产企业单一融资模式的资产证券化，尤其是REITs，将迎来前所未有的发展契机。
图：中美房地产私募基金和资产证券化市场规模对比
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中国房地产资产证券化将驶入发展的快车道。房地产私募基金和资产证券化是成熟房地产市场的重要金融工具，是存量资产运营的主要资金通道，其中REITs是盘活存量资产最重要的利器。中国资产证券化将驶入发展的快车道，将成为房企进行存量价值管理的主要资金通路。
图：美国各物业类型REITs数量占比
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对于房企来说，“私募+REITs”的运作模式和REITs将更具发展前景：
房地产私募股权基金与CMBS/类REITs/REITs等资产证券化产品优化组合的“私募+REITs”模式，可以帮助房企打通房地产融投管退的完整闭环，适于具有开发运营、资产管理等综合实力的大型房企。
而转型REITs的房企需要及早储备各类存量细分领域的优质收益性不动产，并培育专业运营能力，争取在某个或几个细分运营领域拔得头筹，成功转型以REITs运作为主的不动产运营商。对于房企来说，短期内，类REITs、CMBS将成为资产证券化主力，未来发展REITs则是大势所趋，具有专业运营能力的房企可以凭借细分领域的较强开发建设、运营管理经验，利用REITs突破资金限制，实现盈利的最大化。因此“开发+持有”、“并购+持有”模式将成为房企扩大REITs发行规模、提升市场份额的主要模式，极少部分REITs将通过与专业运营商或其他投资机构合作发起的私募基金共同持有。
5、满足新时代下美好生活需要，“大破大立”升级高品质服务
图：中国部分服务领域的市场规模
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中国向服务业经济时代转型，围绕美好生活的高品质服务市场领域机遇大。过去十五年，中国房地产行业在巨大的发展机遇下经历了“野蛮生长”的时代，不同规模的房企在行业普惠性增长机遇下均实现了快速发展。随着中国经济环境发生巨大改变，人民消费水平与需求加速升级，中国正向服务业经济时代转型，无论是高质量的居住需求，还是租赁、养老、文旅、教育、物流等服务领域均存在明显的供给空缺，尤其是规划合理、业态丰富、配套完善、功能健全的优质产品和服务尚不多见。未来，中国服务性房地产市场将衍生出巨大的市场潜力和价值，有待房企进一步深入挖掘。
图：房企围绕美好生活提供产品和服务示意图
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房企需要彻底扭转粗放增长的发展逻辑，以工匠精神打造美好生活场景，决胜服务时代。过去的住宅开发市场主要拼规模和速度，但未来的存量服务型市场拼的是客户和运营。未来的市场将不会再给急功近利者机会，房企必须摆脱过去多年发展中惯性形成的粗放型开发模式的束缚，真正以匠心思维从产品到服务进行潜心研究，打造并引领美好生活下的新生活方式，方能走得长远。
在产品和服务打造方面，要由过去粗放的发展模式，在制度上、体制上、理念上、技术研发上向建筑现代化发展转型，建造长寿命、高品质、绿色低碳的新型房地产产品;同时理顺服务定位，以“服务生”的身份提供专业化的社区服务、健康养老、教育、家装或文旅等全方位服务，在特色领域打造提供体验性更强的生活消费、健康养老、文旅休闲、现代化办公的新兴场所，成为居民“美好生活场景”的全方位构建者。在运营模式方面，可以建立专业服务团队或与专业服务商合作，补足服务短板。此外，充分利用大数据、物联网、人工智能等新进技术，提高服务水平和质量，引领未来智慧生活。
表：部分房地产企业的美好生活发展战略
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美好生活领域均需要长期投入和专业化运营，大中小型房企需明确定位。服务领域具有前期投入资金大、投资回报周期长等特点，对于长期以“高杠杆、高周转、高收益”模式运营的开发企业来说，布局服务领域占用太多企业资金或资源可能会导致业务投资失败，甚至可能导致整个企业的失败。因此，资金实力强、服务水平高或具备较强资源整合能力、具有较强抗风险能力的的房企才适合转向服务领域进行拼杀。未来，对于中小型房企，可依据已积累的资源或专业化经营优势，选择某一个或少数服务领域打造核心竞争力，并通过长期专业化运营最终实现盈利，继而成为新的业务增长极。
回首中国房地产行业发展史，国内人民的生活、生产、消费需求皆在不断变化，且变化越来越快。中国房地产百强企业在过去十五年始终跟随市场需求变化不断更新发展，为改变国内城市面貌、改善居民生活做出了巨大贡献。在中国经济发展的新时代，人民的意识观念处于不断转变当中，人工智能、物联网、区块链等技术革命正以无法估量的速度飞速发展，或将很快颠覆未来的生活、生产场景。在市场的快速迭代和变化中，未来中国房地产的发展轨迹或将围绕人居方式的转变而发生巨大颠覆。
对于房地产企业来说，最重要的策略就是与时俱进，看不到时代的变迁就注定以看不见的速度被历史淘汰。随着中国房地产市场集中度持续提升，未来中国房地产百强企业群体将继续做大做强，涌现出更多的千亿级房企，这些优秀的企业也将继续优化产品、优化经营、优化管理，跟随时代前进的步伐，为国内的新型城镇化建设添砖加瓦，为中国的美好生活建设保驾护航。我们相信，中国房地产百强企业站在行业的制高点，既是过去中国房地产历史的见证者，也将是未来的引航者!
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