三四线城市房价疯涨!2018谁是下一个接盘侠?是棚改撬动中国楼市吗始于2016年10月的本轮楼市调控

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始于2016年10月的本轮楼市调控，从目前情况来看，2018年风向难以大变。期间，有一个现象很有意思，一边是得益于因城施策的指导思想，大部分三四线城市在鼓励去库存的政策之下，房价不断上涨。

另一边，早在2017年二季度开始，业界就不断有声音冒出:三四线城市楼市缺乏支撑，火爆场面难以维计。那么，很多专家学者都不看好的三四线城市楼市，为什么房价至今依然保持上涨势头呢?2018谁会成为下一个接盘侠?

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以蚌埠为例，位于安徽省，是我国众多三线城市中的一个，从2016年开始房价持续上涨，至今累计涨幅超过30%，上涨势头不减。由此，不难看出三四线城市楼市有多火。同时，国家统计局公布的数据也可以佐证这一点。

官方统计的70个大中城市2月房价变动情况显示:一线城市新房价格同比下降1个百分点，二手房价格涨幅连续17个回落;二线城市和三线城市新房价格同比涨幅均提高0.4个百分点，二手房价格涨幅均提高0.1个百分点。

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在这样的背景之下，我国房企格局发生了明显变化。重点布局三四线城市的碧桂园成功登顶，接过中国房企销售金额第一的王座。对此，很多人归功于楼市调控导致一二线城市购房需求外溢，流向以去库存为首任的三四线城市。但在小编看来，这显得有些肤浅了，背后的真相应该是棚户区改造撬动了中国楼市!

三四线城市火爆背后的真正推手

以辽宁省为例，作为棚户区最多的省份，2004年启动棚改，大致可分为两个阶段:

2004-2014年是第一阶段，实物安置为主，辅以货币安置。在2005年10月，住建部出台相关棚户区改造指导意见，正式拉开我国大规模棚户区改造序幕。不过，受资金制约，进度相对缓慢。

2015年至今是第二阶段:安置模式逐渐转变为以货币安置为主，其资金主要来源于央行抵押补充贷款(PSL，即Pledged Supplementary Lending的缩写)的支持下，全国范围内棚改进度提速。

仅仅两年时间，全国完成棚改近2000万套，根据新的三年计划，2即018-2020年还将完成棚改1500万套，今年的政府工作报告中提出的数量是580万套。显然，货币安置模式对于我国楼市去库存，特别是三四线城市楼市而言成效显著。

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对此，小编认为，拆迁户有了钱，没了房，自然要去买房，自然而然就成了下一个接盘侠。同时，减少重复建设，可谓是一举两得。正因如此，我们可以看到，自2015年起，货币安置占比不断提高，去年全国平均数值已经达到了60%。大多数超过50%，部分超过70%，最高的地区货币安置率高达近85%。正因如此，三四线城市去库存成效才会如此凸显。

还是以开篇提及的蚌埠举例，官方规划货币安置比例逐年提高，2015年要求不低于20%，2016年飙升至60%，2017年计划超过70%。这样的结果便是，其库存去化周期由超过150周，锐减至小于60周;所以，这才是三四线城市房价不断上涨的幕后推手。

就全国而言，2017年60%的货币安置率，消化商品房库存面积超过3亿平方米，占全国商品房销售面积接近20%，拉动住宅销量超过3个百分点。那么，按照总规划近3500套棚改，以低于全国平均值60%来估算，小编用50%保守来算，消化楼市库存将超过1600万套，销售面积至少超过14亿平方米。

相比上一轮楼市上行的顶点--2016年，其全国商品房销售面积也不过如此。也就是说，棚改带来的新房市场需求十分巨大!因此，为什么三四线城市房价仍在上涨，即便是城市未来发展潜力有限。