都在谈加息!百强房企谁会倒在多重风险之下?
傻大方小编提示您本文标题是：都在谈加息!百强房企谁会倒在多重风险之下?。来源是。
都在谈加息!百强房企谁会倒在多重风险之下?。加息|百强|之下|风险|集中度|房企---
摘要:
都在谈加息!百强房企谁会倒在多重风险之下?。加息|百强|之下|风险|集中度|房企---
拿下中国房地产半壁江山，创历史新高;市场占有率又提高7.9%，破最高纪录加息|百强|之下|风险|集中度|房企---
撰文|张银银
都在谈加息!百强房企谁会倒在多重风险之下?。加息|百强|之下|风险|集中度|房企---
所有人都在谈加息，前几天杠杆游戏已经谈过，《房地产或迎最强杀手锏?51个月以来最高CPI!美元4次加息概率增加!人民币难放松!|货币·游》(3月20日)
该说的，这篇文章我都说了，今天不再赘言。
恰好看到中指院发布2018百强房企榜单，认真看了这份研究，在史无前例的调控风暴下，2017年反倒成了我国百强房企们，最狂欢的一年。
--他们的市场份额达到历史新高，占有率提升速度破纪录。
加息|百强|之下|风险|集中度|房企---
图1.2018中国房地产百强企业名单图片来源|中指院
可以说，我国房地产也步入了新时代。杠杆游戏就来为各位杆友分享一下，百强房企的2017年业绩，看看他们是怎样一步步掌握我国楼市的。同时，也看看哪些房企可能面临高风险。
1
都在谈加息!百强房企谁会倒在多重风险之下?。加息|百强|之下|风险|集中度|房企---
、房地产行业集中度突飞猛进，楼市半壁江山被百强房企掌握!都在谈加息!百强房企谁会倒在多重风险之下?。加息|百强|之下|风险|集中度|房企---
首先，杠杆游戏对“2018中国房地产综合实力百强企业研究”做个介绍。
这份研究由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院三家研究机构共同组完成。从综合实力强、成长潜力大、经营稳健、社会责任等维度，进行综合评介。这比单纯谈规模，要科学。
进入正题:
1.
都在谈加息!百强房企谁会倒在多重风险之下?。加息|百强|之下|风险|集中度|房企---
百强房企2017年销售额增长32.8%，远高于行业整体的13.7%增速。都在谈加息!百强房企谁会倒在多重风险之下?。加息|百强|之下|风险|集中度|房企---
2017年，我国商品房成交量增速有所放缓，因为总基调是“房住不炒”。但销售规模再创新高，全国商品房销售额和销售面积分别为133701亿元和169408万平方米，同比分别增长13.7%和7.7%。加息|百强|之下|风险|集中度|房企---
图2.百强房企2013-2017年销售增长情况图表来源|中指院
而百强房企2017年销售总额、销售面积分别达63760.7亿元、49795.9万平方米，同比增长32.8%和23.7%，增长率分别高于同期全国增幅19.1、16.0个百分点。
什么叫马太效应!
2.
都在谈加息!百强房企谁会倒在多重风险之下?。加息|百强|之下|风险|集中度|房企---
百强房企销售额，占到我国房地产47.7%，较上年提高7.9个百分点，创下最高纪录。都在谈加息!百强房企谁会倒在多重风险之下?。加息|百强|之下|风险|集中度|房企---
不得不说，行业集中度加速提升，百强房企市场份额增速太快了。2017年，百强房企销售额占比达到47.7%，较上年提高7.9个百分点，增幅高于2016年3.3个百分点，也是近年来最快的增速。如下图3:
加息|百强|之下|风险|集中度|房企---
图3.百强房企及综合实力TOP10企业2013-2017年市场份额图表来源|中指院
近些年来，没有哪一年百强房企的销售额占比增速，可以和2017年比。
此外，综合实力TOP10企业，2017年市场份额为24.0%，较上年提高5.8个百分点，占百强企业销售总额的50.2%，强者恒强趋势凸显。
3.
都在谈加息!百强房企谁会倒在多重风险之下?。加息|百强|之下|风险|集中度|房企---
五千亿超级玩家达到三家，都在谈加息!百强房企谁会倒在多重风险之下?。加息|百强|之下|风险|集中度|房企---
千亿俱乐部扩容，都在谈加息!百强房企谁会倒在多重风险之下?。加息|百强|之下|风险|集中度|房企---
强者恒强态势持续，资源集聚加剧行业垄断。都在谈加息!百强房企谁会倒在多重风险之下?。加息|百强|之下|风险|集中度|房企---
其中碧桂园、万科、恒大跨越五千亿门槛。融创、保利、绿地也突破三千亿销售。加息|百强|之下|风险|集中度|房企---
图4.百强企业不同层级2017年销售额及其增长率均值情况图表来源|中指院
龙湖、新城、世茂、旭辉等成功晋级千亿俱乐部，千亿阵营大幅扩容。2017年，百强房企各层级企业销售额增长率，均值位于20%-75%之间。
其中，百强前10企业销售额增长率均值为47.3%，高于百强企业销售额增速14.5个百分点;11-30位房企平均增速达70.9%，高于百强企业销售额增速38.1个百分点。
2017年，百强前50企业在40个大中城市的销售集中度为43.4%，占据了重点城市超四成的市场;招拍挂拿地集中度为61.6%，获取了全国300城超六成的土地资源;百强企业国内信用债发行规模为1067.5亿元，占发行总量的62.8%;海外债发行规模为1646.3亿元，占发行总量的78.1%。
4
都在谈加息!百强房企谁会倒在多重风险之下?。加息|百强|之下|风险|集中度|房企---
.深耕热点城市，把握城市群外溢需求。都在谈加息!百强房企谁会倒在多重风险之下?。加息|百强|之下|风险|集中度|房企---
百强房企前50在苏州、杭州、天津、广州、深圳、南京、杭州、无锡、重庆等热点城市的销售集中度均超50%，其中杭州、苏州更是超70%。在深圳、苏州、杭州、北京等城市销售集中度提升明显，分别提高14.0、22.5、15.2、17.5个百分点。
加息|百强|之下|风险|集中度|房企---
图5.百强企业内部不同层级2016、2017年城市销售集中度图表来源|中指院
分层级来看，热点城市中规模较大的百强房企优势更为凸显，前10房企、前11-30房企在深圳、杭州、苏州、南京的销售集中度均超20%。
同时，前50企业重点项目在二线及三四线城市销售额占比达80.4%，同比提升4.4个百分点，其中二线城市占比高达60.9%，同比提升4.1个百分点。
一线城市在严格的政策调控下成交规模明显缩减，销售占比同比下降4.4个百分点至19.7%。
加息|百强|之下|风险|集中度|房企---
图6.前50企业2016、2017年各等级城市、城市群销售额分布图表来源|中指院
百强房企在五个主要城市群的销售占比为78.7%，其中长三角占比最高，达35.5%。
5.
都在谈加息!百强房企谁会倒在多重风险之下?。加息|百强|之下|风险|集中度|房企---
百强房企恋上强强结合，合作发财。都在谈加息!百强房企谁会倒在多重风险之下?。加息|百强|之下|风险|集中度|房企---
合作共赢，成为百强房企高增长背后的新运营逻辑。一起抢占市场、对抗风险。2017年，百强房企加强合作力度，权益销售额占比越低，销售额增长率越高。整体来看，百强代表房企权益销售额比例均值在80%左右。
加息|百强|之下|风险|集中度|房企---
图7.百强代表房企2017年销售额同比增长率与权益比例情况图表来源|中指院
碧桂园、龙湖、融创等百强房企权益比例较低，分别为68.5%、77.1%、73.4%，销售额同比增长率分别高达83.1%、77.1%、140.4%，助力企业销售业绩实现高速增长。
2
都在谈加息!百强房企谁会倒在多重风险之下?。加息|百强|之下|风险|集中度|房企---
、百强房企拿下半壁江山的投融资关键!聚焦五大城市群，积极海外融资，高周转、控费率，增收又增利都在谈加息!百强房企谁会倒在多重风险之下?。加息|百强|之下|风险|集中度|房企---
1.
都在谈加息!百强房企谁会倒在多重风险之下?。加息|百强|之下|风险|集中度|房企---
聚焦五大城市群，及周边三四线城市疯狂吃进，并购、合作补仓样样都上。都在谈加息!百强房企谁会倒在多重风险之下?。加息|百强|之下|风险|集中度|房企---
土地资源就是未来，没有地就不会有规模，不会有地位和利润。2017年，百强房企不仅在招拍挂市场攻城略地，更是通过收并购、旧改、产业新城、文旅地产等方式补充优质资源，为其业绩的快速增长储备弹药。
2017年，百强前50企业拿地金额达2.55万亿元，其中招拍挂拿地金额2.24万亿元，同比增长76.7%，占全国300城土地成交金额的61.6%。
加息|百强|之下|风险|集中度|房企---
图8.百强房企内部不同层级2016、2017年城市拿地集中度图表来源|中指院
如上图8，百强前50在杭州、成都、重庆、沈阳、长沙等城市拿地集中度均超50%;另外，热点城市土地竞拍要求的提高导致参与门槛提升，规模较大的百强企业优势更为凸显，拿地集中度更高，如百强前30企业在重庆、成都、苏州等城市拿地集中度均超50%。
非常明显的是，百强房企积极把握城市群发展机遇，持续深耕五个主要城市群及周边三四线城市，中西部城市拿地比例明显加大。
加息|百强|之下|风险|集中度|房企---
图9.百强前50企业拿地金额城市分布及城市等级分布图表来源|中指院
百强前50企业在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝五个主要城市群拿地金额占比达76.5%，长三角城市群占比最高为36.2%，同比减少4.2个百分点。
其中，百强企业在把握各城市群中一二线热点城市基础上，加大受核心城市外溢影响的三四线城市的土储力度。百强前50企业在一线城市拿地金额占比为20.4%，同比提升2.9个百分点。
在三四线城市占比为29.3%，同比提升13.5个百分点，其中长三角城市群中的嘉兴、常州、绍兴、南通等三四线城市备受青睐，拿地金额增长显著。
此外，百强房企通过强强联合、与本土企业合作等方式曲线拿地，分担运营风险，实现优势互补、合作共赢。2017年，百强代表企业合作拿地权益比例均值为85.4%。
分层级来看，前10企业、11-30企业更倾向联合拿地，权益拿地比例分别为83.8%、81.9%，其中保利、华润、龙湖、旭辉等百强企业拿地权益比例在70%以下，而31-50企业、51-100企业合作力度较小，拿地权益比例分别高达89.6%、88.0%。
2.
都在谈加息!百强房企谁会倒在多重风险之下?。加息|百强|之下|风险|集中度|房企---
大幅海外融资，创新融资方式保障企业现金流。都在谈加息!百强房企谁会倒在多重风险之下?。加息|百强|之下|风险|集中度|房企---
2017年，百强房企筹资活动现金流入均值为152.3亿元，同比增长15.8%。国内信用债发行规模大幅减少，海外债发行大幅增长，成为发行主力。2017年，百强房企国内信用债发行规模为1067.5亿元，海外发行债券，发行规模达1646.3亿元，同比大幅增长643.3%，占发行总量的78.1%。
加息|百强|之下|风险|集中度|房企---
图10.百强企业不同层级2016、2017年信用债、海外债情况图表来源|中指院
2017年，在债权类融资不断收紧的背景下，百强房企积极拓展股权类融资渠道，积极发行购房尾款、物业费、供应链、CMBS等资产证券化品;成立基金扩大资金来源，如万科、龙湖、华夏幸福、旭辉等都做了很多努力。
3.
都在谈加息!百强房企谁会倒在多重风险之下?。加息|百强|之下|风险|集中度|房企---
高周转、控成本，增收又增利。都在谈加息!百强房企谁会倒在多重风险之下?。加息|百强|之下|风险|集中度|房企---
2017年，百强房企营收均值423.6亿元，净利润均值48.9亿元，分别同比增长28.5%、30.0%。净利润增速较上年提高4.0个百分点，首次超越营业收入均值增长率，呈现出增收又增利的“双增”现象。当然，百强房企盈利能力内部分化加剧，规模较大的百强企业凭借品牌溢价、周转能力、管理效率等优势，实现更高的净利润率和净资产收益率。
前10企业净利润率、净资产收益率分别为14.2%、17.9%，较2016年分别提升0.6、1.2个百分点;11-30企业净利润率和净资产收益率分别为12.9%、16.1%，较上年增长0.5、0.7个百分点;31-50企业净利润率和净资产收益率明显低于前10企业和11-30企业，分别为10.2%、13.4%。
加息|百强|之下|风险|集中度|房企---
图11.百强企业不同层级2017年三项费用率情况图表来源|中指院
百强房企融资成本明显低于其他企业。2017年，前10百强房企综合融资成本率均值为5.5%，分别低于11-30企业和31-50企业1.3、1.8个百分点，融资优势明显。
2017年，百强房企总资产周转率、存货周转率小幅提升。采取高周转策略，加快投资开发速度，积极把握热点城市机遇，促进盈利规模和质量的提升。
3
都在谈加息!百强房企谁会倒在多重风险之下?。加息|百强|之下|风险|集中度|房企---
、谁会倒在盲目扩张、高价地风险之下?都在谈加息!百强房企谁会倒在多重风险之下?。加息|百强|之下|风险|集中度|房企---
房企的土储可变现能力，是房企在未来竞争中胜出的重要筹码。
规模较大的百强房企土地布局广泛，能够有效分散市场结构变化带来的风险，约70%左右的可售货值，分布在土地消化时间少于2年的城市。
但在限价政策下，高价地开发难度加大，销售端和融资端容易承压。
加息|百强|之下|风险|集中度|房企---
图12.部分典型地块成交楼面价与政府限价或周边楼面价对比图表来源|中指院
在限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”政策影响下，高价地集中成交的热点城市房地产市场量价，容易陷入冷冻期，高价地块的去化难度加大。
2016年以来全国合计成交的770余宗高价地块中，截至2017年底已开盘项目仅为30个左右。
从770余宗高价地块的拿地房企来看，部分企业集中获取了多宗高价地，且部分地块拿地楼面价已经接近，或超过限售价格及周边在售房价，去化压力较大。
特别在当前融资环境收紧的背景下，高价地块，将对房企造成销售和融资两端的现金流压力。
同时，百强房企追逐规模扩张，普遍加大杠杆率驱动规模增长，2017年资产负债率均值为78.9%，较2016年提高2.2个百分点，逼近企业资产负债率红线。
由于2017年销售状况较为理想，剔除预收账款后的有效负债率为50.8%，与2016年相比小幅提高0.5个百分点，百强房企整体负债水平可控。
不过，2017年，百强房企短期偿债压力明显加大。
2017年百强房企的流动比率均值为2.11，较去年上升0.02;速动比率为0.51，较去年下降0.04，延续下行趋势。主要由于2017年百强房企大力增加土地储备，年末存货均值为958.9亿元，较2016年增长26.5%。
而买地多、地价高，百强房企2017年经营性现金流量净额，均值由正转负，呈现紧张态势，由2016年的8.6亿元下降至2017年的-2.1亿元。
其中，不同层级百强房企经营性现金流量净额均值，分化明显:百强前10企业坚持审慎的投资策略，量入为出，经营性现金流量净额均值较为充裕;11-30企业及31-50企业在趋紧的融资环境下仍积极投资，经营性现金流量净额为负数。
而调控还在继续，销售压力依旧在，还款周期压力不小。
加息|百强|之下|风险|集中度|房企---
图13.2018-2022年房地产行业债券需偿还规模图表来源|中指院
房企自2016年集中加杠杆扩张，借贷资金平均周期为2年。
在目前2018-2021地产企业存续债券中，债券偿还规模逐年增加，2018年需偿付规模为1686.1亿元，2019年、2020年分别为3116.4亿元、4416.9亿元，同比增长84.8%和41.7%，房地产企业需偿还债券规模在2021年达到5725.7亿元。
规模虽能奠定江湖地位，但并不是万能钥匙，资金环境的变化、规模化驱动下暗含的布局隐忧、债务压力始终在。
每一轮周期都有人倒下。
本文所有数据源自中指院的研究，特此感谢
都在谈加息!百强房企谁会倒在多重风险之下?。加息|百强|之下|风险|集中度|房企---
- 美国加息，中国严控外汇流失的2018年还有没有买房良机？
- 房子真好卖!2018第一季度，百强房企销售涨28.8%
- NAB分析师：墨尔本房价也要大跌！央行不加息导致市场疲软！附本
- 筒子们！快来为南工程打Call！
- 最新丨贸易战升级美联储再发加息信号，美股周五重挫
- 重磅活动｜2018（第三届）中国锂电池百强企业全国寻访4月9日启程
- 百强十五年：大家房产，四年荣耀，实力续写篇章
- 行业聚焦 | 数房企风流， 还看今朝：回望百强研究十五年
- 宝安区第二批慈善百强企业认定启动
- 澳洲主要城市房价连续下跌六个月？两次加息让人还不起房贷