恒大销售5100亿，利润400亿，是暴利吗？剖析房价成本基本构成！引子:引人瞩目的2018年两会终于落下了

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恒大销售5100亿，利润400亿，是暴利吗？剖析房价成本基本构成！。房价|暴利|利润|恒大|成本|剖析---

引子:

引人瞩目的2018年两会终于落下了帷幕。

所有人都松了一口气。

开发商松了一口气，因为政府所提的所有调控措施中，都是已经正在实施的条款，没有新增没见过的调控政策，这说明调控没有再次强化的意思。

地方政府松了一口气，还好，还好，至少这种调出来的稳定，对上对下都有个交代，房价稳定就不会犯政治错误。

刚需买房者松了一口气，因为“房住不炒”又一次写入政府工作报告，今年房价的平稳应该是理所当然的事情。

然而，2016年疯狂，2017年稳定，2018年一切真的应该是理所当然的平静吗?二线热点城市将怎样进行“平静”中的“差别化调控”?

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2017年和2018年的比较

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先看一下中央的要求

2018年政府工作报告关于房地产的论述:(为了好理解，我划分了几个段落，原文没有段落)

更好解决群众住房问题。

启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套。

加大公租房保障力度，对低收入住房困难家庭要应保尽保，将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围。

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。

支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。

2018年关键词:棚改攻坚;应保尽保;房住不炒;地方主体责任;差别化调控;长效机制;多主体供给、多渠道保障;安居宜居。

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似乎没有什么新鲜的说法，上面总结的关键词都是去年已经提过的说法。

然而，如果把2017年报告论述，对比来看，就能看出点眉目。

2017年政府工作报告关于房地产的论述:

因城施策去库存。

目前三四线城市房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求。

坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，健全购租并举的住房制度，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。

加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为，遏制热点城市房价过快上涨。

目前城镇还有几千万人居住在条件简陋的棚户区，要持续进行改造。今年再完成棚户区住房改造600万套，继续发展公租房等保障性住房，因地制宜、多种方式提高货币化安置比例，加强配套设施建设和公共服务，让更多住房困难家庭告别棚户区，

让广大人民群众在住有所居中创造新生活。

2017年关键词:因城施策;三四线去库存;居住属性;地方政府主体责任;长效机制;分类调控;增加住宅用地;规范行为;棚改;住有所居

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两年的报告比较结论:

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1、 “房住不炒”和“居住属性”是一个意思，这是楼市政治正确的表示

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，必须坚持。

2、继续棚改，这一点没有变。

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这是一举两得的事情，既可以拉动经济，也可以提供用地，更可以提供买房客户，同样也是民生改善的举措。

3、三四线去库存不再强调

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，说明很成功，不必强调，但2018年至少没有开始像一线城市一样“遏制热点城市房价过快上涨”一样进行打压。

4、增加住房用地没有出现。

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但是实际上呢?据我了解大部分的二线城市完成率都不高，但是没有问责，甚至连强调都没有再次强调。同样，“规范市场”行为也是这样。说明中央在这个问题上，不再强行要求。

5、除了长效机制之外，最最强调的一点

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，2017年“地方政府主体责任”，2018年“地方主体责任”，坚持“差别化调控”。

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总之，对于全国房地产市场就是三句话:

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2017年一、二线调控基本成功，不松劲、不加码，按照去年的政策办;

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地方负责短期市场稳定，具体措施各地看着办(比如是否增加住宅用地供给);

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中央负责长效机制和金融安全，这是国家的主体责任和重点。

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明白了这几点，就知道了今年二线热点城市“差别化调控”的基本思路。

二线城市基本面

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体会了中央两会思路，二线热点城市怎么走，我们就以郑州为例来看。

对于基本面，看分析，不如看实际的数字。

2017年，郑州楼市市场比2016年冷吧。

我相信，这是所有没有看下面数据人的结论。

然而，事实是这样吗。

我们来看一下，最权威的郑州市房管局2016年全年累计和2017年全年累计数据的对比。

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数据比较多，我们把最重点的检出来。

2016年:

商品住宅累计批准预售面积1476.63万平方米

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，非住宅累计批准预售面积484.35万平方米。

郑州市区商品住宅累计销售163575套(间)，商品住宅累计销售面积1721.61万平方米，商品住宅累计销售均价为9736元/平方米。

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2017年:

1-12月，商品住宅累计批准预售面积2711.89万平方米

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，非住宅累计批准预售面积804.08万平方米。

郑州全市商品住宅累计销售269079套，累计销售面积2797万平方米，累计销售均价7948元/平方米。

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简单一对比，我们就能得出几个结论:

1、2017年的商品住宅供应2711万方，要比2016年1476万方要多一倍以上，这应该是政府加大土地供应(12000亩)和催促开发商迅速上市供应的结果。

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2、但是2017年销售商品住宅2797万方，要比2016年商品住宅销售1721万方，仍大出1000万方，说明市场从购房的积极性来说丝毫没有冷却，甚至是更热了

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(当然有一批房子是2016年成交，2017年备案，但是不影响总的结论)。

那么，为什么会出现调控不断加码，利率上浮不断提升，仍然挡不住人们的热情呢?

一个数据

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我们还得看下面一个数据。

2016年累计销售均价为9736元/平方米，2017年累计销售均价为7948元/平方米。

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虽然，我们不知道这个均价数字是如何算出来的，但是两者的比较结果我们还是相信的。就2017年的房屋备案价比2016年要低，而且低很多。

这就解释了上面的一个问题。

为什么大家都还愿意买?

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因为房价被政府人为限价控低了。

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这种感觉来自于同一个项目的价格去年和前年的对比，这种感觉来自于新房价格和周边二手房房价的对比。

所以，大家切身体会到了什么是“新房和二手房的价格倒挂”，什么是“漏儿”?

一个结果

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紧跟着，我们可以分析到下一步的结果。

2016年，郑州市商品住宅供应1476万方，销售1721万方。

2017年，郑州市商品住宅供应2711万方，销售2797万方。

所以，四个数据相互对照，这两年市场情况虽然千差万别，但是有一点是相同的。

卖的比供的少，库存的增加是个负数。

所以，2016年郑州市库存在降低，2017年郑州市库存仍在2016年的降低的基础上仍在降低。

虽然，2016年，人们是因为房价暴涨而买房，2017年，人们因为房价被“控”低而买房。

2018年趋势

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2018年，楼市的趋势会怎样。

那还得看土地，回归到那个讲了一万遍的因素上来。

我们来看一下，从2013年到2017年，政府的土地供应状况。

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2017年，郑州市商品住宅用地供应面积7555亩，商品住宅用地成交面积9351亩。

实际上就是2014、2015年的平均水平，稍高于2013年的供应水平。

成交9351亩，意味着什么呢?

9351亩=622万平方用地面积

622平方用地面积=2179万建筑面积(容积率以3.5计算)

以这个土地推算出的销售面积2179万方，应对2016年的销售量1721万方是可以的，应对2017年的销售量2797万方是明显不够。

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怎么办

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如果，你是郑州市政府，面对这个情况下，你该怎么办?

第1、中央总的基调是“因城施策，差别化调控”。

第2、备案房价降下去是真的，但是老百姓(603883,诊股)热情不减也是真的，因此很难从需求端进行减少。

第3、 2017年的土地的出让量决定2018年供应量不会增加太多，供给端猛增也不现实。

第4、长效机制呢?效果怎么样，中央都在探索，地方政府短期不会有效果。

所以，除了坚持现有的所有调控政策不动摇之外，只有一个工具可以用了:

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就是利率。

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具体点来说就是利率上浮。

首套上浮基准利率上浮20%，二套基准上浮30%--35%，用惊人的利率上浮把购房需求降下来，把成交降下来。

除此别无它法!

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结论

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好，说了这么多，政策、供需、土地和利率。

我们来总结一下，郑州市“差别化调控”2018年很可能的手段。

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第1、市场热度郑州市保持的是很好的

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，如果你去过2018年初的杭州、南京、武汉、成都和大连，你将有明确的认识。这些城市没有问责，凭什么问责郑州?

第2、利率上浮趋势不会变

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，因为这是现实条件下，最有效的降低市场热度的手段了。而且会进一步强化。刚需怎么办?我们来研究一下长效机制和租房。

第3、开发商全款优先和分期付款，会越来越多

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，因为对于2018年，开发商第一缺资金，第二缺房子，限价条件下最不缺的就是客户，只能贷款买房的客户。

第4、全国没有一个热点城市，因为土地供应被问责，郑州会怎么选择，你懂的。

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