严厉调控之下，价格一团和气、限价新房一房难求、中心价值凸显-- 上周海纳置业会VIP会员考察团在长沙考

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上周海纳置业会VIP会员考察团在长沙考察几天并在3月18日成功举行海浪长沙分享会之后于昨天回到深圳。本次长沙考察之行的主要感受:

1、楼市调控高压、限价之下的长沙楼市好地段新房仍一房难求，好地段买新房基本看运气(摇号)。

2、中心地段的开发商推新房是挤牙膏式的发售，一次几十套或100多套，而认筹者少则几百人，多则上千人。

3、较偏远地段的新房，倒是可以从容选择，但性价比显然不如热点片区的新房。

4、长沙房价果然一团和气，只要不是太偏的地方，基本上都是1万出头的单价，但较核心位置的新房限价之下也是一万多，如滨江新城、梅溪湖，限价之下中心价值凸显。

5、卖2万的单价在长沙已经是极高端的楼盘了，住宅消费升级在长沙还未迎来爆发期，人们对居住的需求更多的是刚需及改善型需求。

6、湖南下面各地市如衡阳、株洲最近频频传来房价上扬的消息，如此一来，长沙房价的性价比更突出，价格更难按得住。前几天出台了新房带装修的规定，其实等于给了开发商稍多一点的定价空间，也是符合市场规律，否则限价太狠，好地段的新房开盘犹如摇大奖一样，也是脱离了市场规律。

7、限售三年，倒是封杀了短期炒作的空间，但限价之下的一二手房价格倒挂仍挡不住大家“摇大奖”的心。

此次长沙行具体楼盘点评:

1、京武浪琴山2期，武广新城较核心区域，周边有沙湾公园、购物中心等配套。高层单位已经卖完了，1期是正地铁口物业，2期离地铁口稍远。去年7月开盘，价格13000-15000，板式结构改善型物业，深圳开发商，品质感不错，现在待售的是别墅单位，有五联排及双拼别墅等，价格未出。

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2、明升壹城，超级大盘，全部建好后近1万户，位于武广新城稍偏远一点的位置，户型实用率较低，130平只有三房，价格区间1.1-1.3万，性价比一般。

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3、万科魅力之城，比明升位置更偏一点，超级大盘，全部建好后也有8-9000户，在售价格区间1.1-1.2万。

4、运达中央广场，二手房，位于武广新城核心位置，小区地下车库直通地铁口。2012年左右开始发售，大户型小区，100平左右两房，180平左右三房，225平左右三房，小区社野开阔、容积率较低、品质好、园林绿化很不错、物业管理好，少见的品质楼盘。二手价2.2万左右，带开发商精装，2012年开盘时即1.6万左右的单价，近几年涨幅较小，后续有一定的补涨潜力。

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5、中建江山1号，江景大宅，现在发售的是1栋65层的超高层，每层三户，240平左右、303平、334平三种户型。1.65-.2.3万的单价，45层以下部分户型江景有遮挡。户型较大，但产品细节仍有提升空间。

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6、滨江新城龙湖水晶郦城，两栋楼的小型小区，1.3万左右带精装修尾盘在售，89平小三房、114平大三房。滨江新城保利天禧、远洋外滩壹号、万科里金域里国际、中铁西江月过几个月可能会新单位上市销售。而片区2手房因为大多出证未满三年，也不能交易。

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7、达美溪湖湾。2号线麓云路站200米，一线湖景，高端住宅。别墅和超高层住宅混合，住宅总3栋，1栋140和174平，15年开盘1栋，16年2栋，17年3栋。2和3栋都是三梯两户195平和210平。层高50多层。毛坯交付，单价2.0，另有一栋公寓，40-90平方户型区间。

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点评:地铁口，一线湖景无遮挡且湖面最宽阔，三梯两户南北通透;别墅多导致园林小且拥挤，园林绿化与楼盘定位不够匹配，户型设计一般、三栋高层大户型夹杂一栋公寓，不够纯粹。

8、梅溪湖牡丹舸

地铁2号线梅溪湖西站约200米，一线湖景，高级住宅。围合式布局，面积100+和200+，每单元四户、三户、两户，园林空间大且精美。目前在售尾盘，233平，带装修2.2万剩六楼以下，不带装修2万，几乎现房。

点评:长沙少见的品质楼盘，用心打造的产品，园林、户型属于上乘之作，每平2k装修货真价实;南侧临湖地块后续建两栋高层，有点过度开发，不如用作公共绿地。

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9、梅溪青秀

待售三期10栋，120套，预计单价1.2，地铁2号线梅溪湖西站约200米，临湖第二梯队，刚需大盘，学校齐全且近。每单元四户，98标准三房，125通透四房，户型设计合理。车位配比0.7

点评:典型的刚需楼盘，要素齐全，户型合理，价格中庸

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10、建发央著

梅溪湖地王，地铁2号线梅溪湖西站约200米，梅溪湖二期范围，无湖景，学校齐全且近。皇家和苏式混搭中式风格，高层点式围合式布局，分三期开发，占地8.5万平方。均价预计一万七，首期开发五百多套，每单元四户、两户，面积户型有:平面的100三房、123四房，复式的102四房、139五房、142五房，实用率较高。

点评:中式风格，文化自信，园林制作精致，户型紧凑实用，客户定位貌似偏爱中国文化的改善需求

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11、第5站:金茂府

地铁2号线文化艺术中心无缝对接，综合体，一线湖景，5栋高层，点式错开布局，保证每户看湖景，平层大面积豪宅定位。目前最后临湖楼王待售，三梯两户，84套，310平方，4+1房，预计均价2.0，带精装修，带中央空调，九年制学区(师梅)。

点评:铁学商齐全，最优质且无法替代的湖景(达美溪湖湾的湖景开阔但单调)，产品纯粹，外观典雅，内部考究，园林稍显不足(空间感小且不够精美)，总体看属于长沙无可替代的顶级高层住宅产品。

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12、

振业城

地铁2号线文化艺术中心站北边500米处，别墅+小高层+高层混搭大盘。三期预计六月份开盘，均价一万二，高层塔楼两梯四户，同时有一万四的小高层洋房尾盘。高层有三种户型:90平米三房二厅二卫、100平米三房二厅二卫、118的四房两厅两卫，户型设计超前，学校、医院等配套齐全

环梅溪湖游览，可见湖南岸层恋叠嶂，山与湖交相辉映，各新式住宅坐落于湖与山之间，清幽与喧嚣兼备。

梅溪湖一期已趋于成熟，二期在开发建设中，白纸作画，难度低于旧城改造。

梅溪湖，稀缺的山湖风光+公共服务重点投入+丰富的商业配套+临近长沙高新区及麓谷，有理由期待更美好的未来!

2018年3月25日下午，海浪分享会16期将在深圳宝安中心区某五星级酒店会议室举行，本次分享会主题是全面系统的讲述海浪买房置业研究体系，即44444321153原则。

海浪买房置业研究体系是海浪经过10余年研究、实践、不断完善、总结出来的一套理论实践体系，在过去10年多得到了很好的运用及验证，运用这套体海浪成功预判2014年10月后以深圳为代表的一线城市楼市即将启动、2015年10月后以南京为代表的强二线楼市即将启动、2016年8月后以成都、长沙为代表的中二线城市楼市即将启动、2017年4月以南宁、西安为代表的弱二线城市即将启动。

海浪买房置业研究体系在过去的2016、2017年都曾系统的讲过一次，2018年全年可能也只讲一次，就是2018年3月25日的海浪分享会16期，本次体系将根据2017年的楼市情况加入部分新的内容。

本次分享会的主要内容:

决定楼市长期走势的系统分析。

决定楼市短期走势的系统分析。

楼市运行的四个阶段。

买房置业投资选房选片区的最重要的四个关键词。

房产四大属性。

如何判断一个地方的楼市有无潜力?

决定房产价值最关键的因素。

投资角度最重要的因素。

决定房产价格的终极因素。

金融管理及运用负债率、现金流。

点评当前楼市走势。

报名细则:

3月21日之前

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报名:海纳置业会(含知识星球成员)会员价:1500元，非会员1900元。

3月22日起

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报名:海纳置业会(含知识星球成员)会员价:1800元，非会员2200元。

海浪分享会16期举行时间:2018年3月25日下午13:00-18:00。

地址:深圳市宝安中心区某五星级酒店会议室

报名联系人黄生:V信:haila20161227