赌深圳就是赌国运，应想方设法押注深圳房产周末看电视突然看到深圳房价的大新闻

傻大方小编提示您本文标题是：赌深圳就是赌国运，应想方设法押注深圳房产。来源是。

赌深圳就是赌国运，应想方设法押注深圳房产。国运|房产|押注|一线城市|深港---

周末看电视突然看到深圳房价的大新闻，在严厉的调控下，深圳新房均价连跌了14个月，11月的均价同比下降了10元/平米，一套100平的房子能省1000块，吓死宝宝了!

国运|房产|押注|一线城市|深港---

实际上，在限价等原因下，一手新房房价已经失真，从链家的资料看，二手房价自去年国庆调控基本保持平稳，而且还微微有些上升，调控手段奇招百出最后也只是压制了短期的涨幅，压得了一时压不了一世。

国运|房产|押注|一线城市|深港---

深圳现在的房价，借用任志强的话说:“他们老说房价高，我觉得还早着呢。”

▌一、谁被低估了?

价格嘛，贵不贵就是比出来，就跟股票估值一样，找一个相似的标杆比一比就知道了，深圳对面的香港就是一个最好的参照物了。

中原地产的房价指数，除了在香港在1998年金融风暴时下跌，颓势持续到2003年非典，之后就一直在拉升，现在香港的均价差不多是12万元人民币每平米，深圳是5.4万左右，香港是深圳的2.2倍。

国运|房产|押注|一线城市|深港---

一河两地，两个价格看似也合理，但是，随着广深港高铁的开通，这个合理性基石已经是风雨飘摇了。

广深港高铁香港段计画于2018年三季度正式通车，11月18日香港与广东签署了《内地与香港特别行政区关于在广深港高铁西九龙站设立口岸实施“一地两检”的合作安排》，也就是说西九龙站将参照深圳湾口岸现行模式，实施“一地两检”安排，即离港及抵港旅客可在同一楼层内完成出入境、清关和检验检疫手续。

国运|房产|押注|一线城市|深港---

全线建成后，从西九龙至福田仅14分钟。14分钟的车程，价格却天壤之别，这合理吗?

链家二手房的成交资料显示福田区均价仅6.4万，周末去福田看房，位置、户型都很不错的房子，价格是10万出头。高铁西九龙站在香港的九龙地铁站和柯士甸地铁站之间，中原香港的二手楼资料看，每平米要25万-35万人民币。

国运|房产|押注|一线城市|深港---

打个比方，有投资港股就深有体会，2014年沪深港三地证券市场开启了互联互通，打通了资金流动的桥梁，港股低估值生态发生质变，造就了今年香港牛市。广深港高铁也打通了广深港人口流动的任督二脉，未来两地的房价差也很可能会发生质变。

那么是深圳低估了，还是香港高估了?我想是深圳低估了。

导致香港楼市不断热炒的核心因素是供给短缺，在八万五计画失败后，土地供应压缩至冰点，物以稀为贵，在如此严峻的供给下，价格如何不高呢?香港房价反映了正常的供需水准，所以问题是不大的。

而深圳比之香港供应更加紧张，因为深圳是真没地。

就辖区面积而言，深圳全市国土面积为1993平方千米，是1.8个香港，却是一线城市里最小的，北京面积相当于8个深圳，上海相当于3个深圳，邻居广州也相当于4个深圳，直辖市重庆相当于40个深圳，差距更大。

1979年春天邓公在中国南海边陲之地画下一个小圈时，应该也不会想到三十载时间深圳能发展如此快。卫星图上看到深圳的开发建设土地占比已经很高了，深圳建成区面积为900平方千米，建设用地面积占全部国土面积的45%，高于香港(24%)和其他一线城市(广州18%，北京22%，上海37%)。

国运|房产|押注|一线城市|深港---

根据深圳市的规划，到2020年，深圳建设用地上限是976平方公里，截至2015年已使用940平方公里。这意味着，2016 年起，深圳只有30 平方公里的新增建设用地指标，平均每年仅6平方公里新增建设用地配额，还得分大部分给商服、商业等，分到住宅头上少的可怜。

直接看近几年深圳土地供应就可以一目了然，以深圳商品房住宅市场为例，深圳新增住宅土地近几年保持在很低的水准，纵向看也是所有一线城市中最低。

国运|房产|押注|一线城市|深港---

有限的供给最后呈现的结果就是，在过去房地产快速发展的15年里，全部的商品住宅销售分到每个人头上的人均面积要远低于其他一线城市。即使考虑到保障房等，采用竣工总面积计算的人均面积也是很低的。

国运|房产|押注|一线城市|深港---

土地是用一块就少一块，土地的不可再生及有限性决定了未来深圳土地供给也难有大作为。可选项很少，不外乎在存量中做文章，比如城市更新，但是现如今城市更新的周期在不断拉长，成本也越来越高，远水难解近渴。又或者学习香港填海，填海用地成本更高，又有多少能用于住宅，注定也是杯水车薪。

所以，是深圳被低估了。

▌二、国运担当:

而且，更重要，也是铁一般的事实:深圳在蒸蒸日上，香港却日渐暗澹。

国运|房产|押注|一线城市|深港---

1997年，香港回归祖国。那一年，香港GDP为1774亿美元，相当于大陆GDP的18.6%。同一年，深圳GDP为1297亿元人民币，依然只能仰望“高端玩家”。

经过近40年的发展，深圳这个因靠近香港得天独厚的地理位置、幸运地被小平同志“画个圈”而发展起来的城市，一路奋力追赶，终于在2017年超过了香港。这样的深圳速度，堪称奇迹。

国运|房产|押注|一线城市|深港---

一个城市的命运除了靠自身的奋斗，还要看历史的进程，而其命运是与产业紧紧绑在一起的。幸运如深圳，选择的是高新产业，代表了未来，也是未来国运兴衰关键。高新产业正处在风口，也吸引了人才不断的流入，高技术人才催化技术进步，政府能收取更多的税收，给予高新产业更多的支持，形成良性回圈。

不幸如东北，在重工业蓬勃发展时没有及时转型，错过新时代的红利，人才不断流出，即使有资源有心也无人可用，形成的是恶性循环。最后，就是差距越来越大。

城市也有核心资产和非核心资产之分，无疑，深圳代表了中国国运，是城市中绝对的核心资产。

▌三、源源不断人口流入

占据了产业优势，就占领了未来。

水往低处流，人往高处走，必然就会吸引人源源不断往核心城市聚集，尤其是代表了未来的深圳，人口多了对房子的需求自然就上升(不论是自住还是投资等需求)。

一线城市中北京、上海因为本身城市规划原因，开始主动限制人口流入，落户门槛一年比一年高，比移民美利坚还难，甚至主动把人往外赶。理由是，居住地存消防隐患等，事实也是如此，但是，为什么这些人宁愿住着不安全、恶劣的房子也要留在北京?因为回到三四线，甚至五险之外的老家，就没有收入了。

所以，城市不断扩大，再外溢形成城市群是必然的趋势。

而广州和深圳的常住人口还保持不断增长，像深圳每年增加净流入50多万人，不过深圳2016年新房成交只有4万套，按套均3人计算也只能解决12万人需求。

国运|房产|押注|一线城市|深港---

其中，区域人口增长分为自然增长(出生率减死亡率)和流动增长(迁入减迁出)，用流动增长更能说明人口流动。从下图可以看到，三大经济圈中北京和上海都较为弱势，数珠三角人口迁入最为活跃，而深圳是净迁入最多的城市。

深圳还是一线城市中人才引进力度最大的一线城市，本科毕业生就能申请落户，而且除了深圳市有一次性的住房补贴，各区还有额外的住房补贴，在抢人大战中无疑占得先机，深圳人口净流入的基调大概率是会保持的

国运|房产|押注|一线城市|深港---

除了看人口流入规模，人口结构是更重要的一个指标。

深圳2015年人口普查资料显示，65岁及以上人口为38.37万人，占3.37%，而在2010年全国人口普查资料显示65岁人口占比就达到8.87%。

小学生数量变化也可以管中窥豹。我国实行9年义务教育，小学入学率是100%，小学生数量是数人头得出的，资料更靠谱，而且城市化加快，民众生育意愿降低，如果一个城市的小学生数量增长加快，更能证明年轻人口流入并选择结婚生子，落地生根。深圳2010年以来小学生数量保持平稳向上，说明婚育年龄的人口比重在增加。

国运|房产|押注|一线城市|深港---

而与全国的人口自然增长率一对比深圳人口的品质更一目了然，2003年以来人口自然增长率基本保持上扬，而且与全国的平均水准差距越拉越大，也说明了人口年龄结构比较年轻，内生性更好。

国运|房产|押注|一线城市|深港---

看到这里就知道深圳的供需是极度失衡的，采用限价限贷等方法只是“堵”，而不是“疏”，而深圳无地可用，要疏也很难，要摁住深圳的房价比大禹治水还难。现在的调控手段把资金流一刀切断，就像在一条大河里筑起大坝，但是改变不了水的流向，蓄起来的水一放，该往哪里流还是得往哪里流，资金亦如是。

曼哈顿贵，是因为曼哈顿不止是纽约人的曼哈顿，也不止是美国人的曼哈顿，是世界的曼哈顿，而北上广深，是全国13.6亿人的北上广深，全国高净值人都是深圳房子潜在的需求者。

所以，不管买不买得起，说句公道话:深圳的房价真不贵。

南山和福田区这两年又有多少新房呢?诸君请自行看数字吧。

国运|房产|押注|一线城市|深港---

▌尾声:

自1998年房改以来，房价基本3年一个周期，上一轮调控是2013年到2015年，而这一轮暴涨是从深圳开始的，2015年上半年就启动了，2016年率先见顶横盘，掐指一算2018年下半年差不多就是调控结束之时。

拥有腾讯、华为、华大基因的深圳与中国国运紧紧相连，赌深圳就是赌国运，有信心者，应该想方设法押注深圳，不论是买房、还是就业，或者其他任何方式。

延伸阅读:马光远: 要用5年后的眼光看深圳房价

来源:深圳新浪房产

日前，中央电视台财经频道评论员、知名经济学者马光远先生在深圳作题为《大周期前夜的中国经济、房地产与财富》的演讲，并对当下的经济形势以及房地产发展趋势分享了自己的看法。

国运|房产|押注|一线城市|深港---

整场演讲干货满满，乐居帮你划重点:

中国当前经济形势非常乐观，下一个经济周期最赚钱的国家仍是中国。

深圳的房价贵不贵?不能按现在的眼光看，正确的逻辑是站在5年后回头看现在房价，就知道要不要买房。

买房子闭着眼睛买的时代已经成为过去，经济新周期以后要投资房地产，一定要有智慧，要会选择。

城市群、大湾区和中心城市的稀缺价值是未来房产投资的大方向。

城镇化将为中国房地产，带来下一个黄金的机遇。

人民币有贬值压力，但仍是强势货币

对于中国当前经济形势，马光远显得很乐观。他表示，中国经济发展的空间很大，下一个周期最赚钱的国家仍是中国，千万不要看错风口。

今年中国经济很多指标非常好。看中国经济好不好，要看三个指标。第一:投资，投资很重要;第二:民间投资，它能在一定程度上反映中国经济的现象;第三:房地产投资，它是中国经济的晴雨表，房地产表现好与坏决定中国经济的高度。

他坦言，人民币贬值的压力是有，但人民币仍然是强势货币。他分析人民币不会暴跌，并总结了三个原因。第一是中国经济没有那么差;第二是中国有3万多亿的外汇储备;第三是中国有世界上最强的外汇管制。

今年5月，人民银行修订了人民币的定价公式修订，加了一个逆周期因子。即人民银行认为市场不理性便会干预，会拿出一个干预价格来引导大家，因此从今年5月以后人民币开始升值。虽然今年人民币有所升值，但贬值的压力还在。

深圳房价贵不贵?

要用后视镜看，5年后看现在房价

大家都说深圳的房价贵，马光远认为深圳的房价贵不贵，不能按照现在的眼光看。他说道:“正确的逻辑应该是什么?就是五年以后你如何看待2017年深圳的房价，五年后你觉得2017年深圳的房价贵还是便宜?”

他强调，要用后视镜原理的视角来看房价，要回过头去看。比如说，2014年让你买房子你不买说房价太贵， 2015年让大家买房子，你还是觉得贵，但是现在回过头看是不是便宜?看资产价格的时候往后看，能作出正确的决策。

如果从五年的角度看房价的变化，一定有三个视角。第一个短期视角，中国房地产的政策威力非常巨大，短期市场一定受政策的影响。但是中期的走势，不会因为政策而改变。第二个中期视角，受城镇化的影响。第三个长期视角，人口的影响。对房地产投资来讲，短期政策可以忽略，长期趋势必须关注，中期要看中国的城镇化，长期要看人口的转折点。

稀缺，永远是判断价值投资的唯一原则

那么，未来房地产投资的方向在哪里?大家不妨根据房价的走势，根据中国城镇化的走势去看。马光远认为有这四类:大城市、城市群、湾区覆盖的所有城市、特色城市。

城镇化的第一个趋势是打造城市群，以城市群为重点，来形成一二三线，或者大城市与中小城市之间的一个协调发展。第二个发展的趋势就是湾区，大湾区经济。所以下一步城市主搞湾区经济，对中国经济全方位变化的影响，也是非常巨大的。

如果从全球城市发展的趋势来看，无论是发达国家还是先进国家，人口向大城市的流动从来没有停止过。如果站在大湾区角度来看，城市之间会形成真正的互补。中国未来城镇化的希望在哪里?一是全球城市;二是国际城市;三是中心城市;四是区域大城市。城镇化带来的是城市的升级以及城市软硬件的变化。

当然这四类城市的发展是有支撑的，同时也存在两种稀缺:

一是中国优质城市的稀缺。

他认为，在中国优质的城市特别少。好城市的标准在哪里?第一个当然是硬件，城市环境好、购物体验好;第二个是软件，软实力层面的建设，一个城市在文化、在理念，在全方位的软实力层面的竞争力。这样的城市，像深圳一样的城市，在中国不会超过六个。

二是房产价值的稀缺。

在深圳真正有价值的楼盘的价值是稀缺的。因为稀缺，永远是判断价值投资的唯一的原则。尽管房地产投资最好的时代已经结束，但是优质城市的优质房产，仍然是配置资产的必备元素。

粤港澳大湾区频道

粤港澳有我，房子不愁

国运|房产|押注|一线城市|深港---

一个建议，或许让您资产增值百万，快加入吧!

教你买房!买房咨询!

你身边值得信赖的房产专家!

北大硕士方晓春，地产界人称“阿方”，先后在地产公司、咨询机构、政府部门等多个单位工作，珠三角地区房产领域摸爬滚打二十余年，发表多部关于珠三角房产著作。珠三角十强房产公众号《珠三角房产第一资讯》创始人兼总编辑。

以下是圈友部分探讨话题

1、听说房产税要出来了，怎么看?

2、珠三角哪个城市最具投资价值?

3、东莞买房买哪里，松山湖好还是塘厦好?

4、惠州大亚湾和惠阳哪里更有潜力?

5、租售同权政策，对房价有何影响?

本星球站在购房者或投资者的角度帮您在买房卖房理财路上客观公正地提供参考建议。比如给您建议买房区域，给您评估户型好坏，给您评判卖楼时机。一切的一切，阿方帮您解答。