武汉房价有“黑洞”......全国级买手眼里的武汉楼市上周末

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武汉房价有“黑洞”......全国级买手眼里的武汉楼市。房价|买手|黑洞|楼市|眼里---

上周末，10几位杭州朋友来武汉转转。

当然不是单纯的玩。

主要目的是，考察武汉房地产。

他们长沙、重庆、贵阳到处买房，研究全国各地楼市、发掘投资机会，是人生一大乐趣。

(吃饭也在研究武汉地图)

房价|买手|黑洞|楼市|眼里---

哥姑且称他们为全国级买手吧。

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不管你怎么定义他们，是炒房客还是房价推手，都不重要。

重要的是，杭州也经历一轮暴涨，这帮人熟稔上海深圳一线楼市。

在他们眼里，武汉又是怎样的存在?

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通过短暂交流，哥告诉你们。

他们认为，武汉房价有“黑洞”

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。

1 为什么看武汉?

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这些全国买手为什么中意武汉?

这貌似一个不必争论的问题。

百度会告诉你100条理由，武汉为什么屌爆了、牛翻了，马上就要上天了。

然鹅，什么人口、产业、定位、规划，都仅仅只供参考，因为很搞人的是，用同样的标准，你会发现，全国到处都潜力无限。

结论是徐州廊坊烟台洛阳都极其有价值。

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房价|买手|黑洞|楼市|眼里---

“

强二线城市，一定是全国买手的主战场。

买房子，就是买城市。

--杭州朋友说。

”

怎么理解?

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我们看过很多“逃离北上广”的营销文，也看过很多“回到家乡5年，我终于又逃回大城市”的鸡汤文。

现在，哥来分析武汉跟一线城市，到底有什么区别。

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很多“逃来逃去”的人会告诉你，一线跟家乡(二线)最大的区别，是软性实力。

(一线)找工作不用套关系，做业务不用给回扣，看病上学都公平。

朋友之间三观相近，人有趣说话又好听，我超喜欢一线的!

连警察叔叔查暂住证，都先敬礼呢!

这比较扯淡。

城市的强大，首先取决于物质基础。

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据说尼泊尔幸福指数最高，陌生人见面先对着傻笑摸头，好温暖有没有?

你咋不去。

城市的强大，核心几个法宝，地铁+高架+摩天大楼+开发区+超大型购物中心。

这就是最刺激你感观的震撼力。

10年前这些东西只有北上深才有，现在全部下沉到二线

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。

2016年爆发的四小龙，频繁出现的“强二线”概念，已打开中国城市化新一幕的波澜壮阔。

这种具备超级城市雏形，尤其还是航运高铁网络节点，5000亿以上的固定投资规模已经持续多年的强二线，正在超越青岛、苏州、厦门等传统经济强市的地位，然后缩小与一线差距。

哥从这些杭州朋友处了解，过去他们喜欢买苏州、南通、嘉兴等上海周边“后花园”。

但这些城市已经逐渐沦为卫星城，不再有独立向上的爆发力。

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所以，他们的目光，锁定武汉长沙郑州贵阳西安。

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2 武汉投资氛围浓吗?

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武汉楼市投资氛围浓吗?

你随便问徘徊在白沙洲、光谷东的刚需，他会斩钉截铁的告诉你，浓，太浓了。

对全国级买手来说，浓不浓跟收不收茶水无关，跟二手房市场有关。

武汉二手房市场，跟一线相差几个代际。

北上广深二手市场的容量，占总市场一半以上，甚至8成左右，而武汉3成以下。

无论是流动量还是市场接受度，都非常低。

这是二线城市楼市普遍投资氛围不浓的特征。

武汉，正全面建设新区，打造CBD或者总部经济区，房价多年比较平稳的局面，再加上限购导致房票有限的背景，购买力相当充沛。

最典型就是武汉楼市的“大房癌”。

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又老又小的二手房，连刚毕业的外来学生伢都看不上。

武汉的购房人，买的是什么?

是品质是品味是逼格是生活格调，大平层、低密洋房，麻烦有多少上多少。

这是武汉长期供应量巨大，房价又相对稳定的局面，催生购房主需求--不缺房，但缺好房。

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武汉房地产的命题，是提升人民居住品质。

客观说，武汉人的房子，可能连北京人房子的1/5都不值。

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但我们居住的条件、尺度，比北京人好太多。

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你去看北京单价8万的二手房，怕是统建第一代产品吧。

如果你在北京中介说“品质”，经纪人小哥一定会告诉你--

您出门右拐，那儿亚洲十大豪宅适合您嘞!总价还不到1个亿。

也许武汉人已经深刻明白买房可以赚大钱，但并不代表这就是一个投资性市场，因为我们理念不一样。

“

“武汉明显还是一个消费需求型市场，客户对不动产价值的判断，集中于品质、配套等等，区域价值判断依据，非常非常不清晰。”

”

这是一位杭州朋友的答案。

说了这么多，到底武汉“房价”黑洞是什么?

别急，有前面铺垫，大家更好理解。

3 杭州朋友看不懂的武汉

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然后，杭州朋友，就看不懂武汉了。

为什么武汉房价毫无梯度?

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中北路的豪宅，单价4.5万。

坐地铁往外围坐7站，9公里左右，花20分钟，房价多少呢?

1.8万。

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两个板块房价相差一倍都不止。

类似例子，2号线、3号线都有。

武昌、汉阳、汉口都存在。

然后我们看杭州。

哥找到一个当地房价地图--

房价|买手|黑洞|楼市|眼里---

市中心这个板块的价位，是51960

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元。

跟武汉内环房价差距不算特别大。

但真正差别大的，是同样二环甚至三环附近的房价。

比如西溪留下板块的价位，42857

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元。

和市中心的价差，30%左右。

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从市中心浙江省政府，到西溪留下板块入口区域，没有地铁，相距9公里左右。这个距离，跟上面武昌的案例，几乎完全一致。

我们再仔细看上面杭州各板块的房价图，会发现杭州从内往外，房价基本呈梯度状以此降低。

9公里左右距离的房价差，在30%左右。

那武汉呢?

因为武汉三镇多中心格局，所以我们局限“镇”来分析--

汉街和仁和路，9公里，差价翻番;

汉西和古田二路园博园一带对比，前者报价2.4万，后者报价1.3万;

汉阳钟家村滨江报价2.5万，8.9公里外的四新，报价1.4万;

房价基本上是陡然下跌，杭州朋友无法理解，只能说有“黑洞”。

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当然你可以说西溪环境好，卖得贵。

武汉汤逊湖环境也可以，离他10公里到民族大道，价差怕也不止30%吧。

基于“武汉楼市投资氛围浓不浓”中分析伏笔，我们可以告诉答案。

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说到底，武汉购房者从居住属性出发，更看重居住周边的配套，如果缺乏，哪怕到资源中心的绝对距离在可以忍受的范围内，就算已经通地铁，对区域价值依然认识不足。

依托轨道交通，城市各个区域正在进行平权运动。

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在投资氛围浓的地方，哪里是价格洼地，水就会往哪里流。

这同样印证武汉作为一个非投资性市场，大部分人买房的出发点是生活，不是区域价值预判。

再引申一步，武汉中心地段跟稍偏地段，价差这么大，只有2个可能--

要么中心高估，要么偏地段被低估。

这个哥不做结论，但客观上，武汉依然给购买力稍差的人，留下相对宽裕的选择余地。

为什么武昌比汉口贵这么多?

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这是杭州朋友的困惑，武汉的朋友大概也有疑问，似乎很难解释。

汉口二环外的后湖，价位1.6~1.8万(含装修)。

武昌同地段，仁和路一带，毛坯大概要去到1.8，要是雄楚大道，毛坯基本都2.3万以上。

常见的解释有两个:

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1、武昌供应量稀少。

2、武昌人比较有钱。

哥认为核心是二环与三环的间距，汉口和武昌差别太大。

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汉口区域的间距，3~4公里。

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武昌的间距，从狮城立交到野芷湖野芷湖立交，有10公里。

另一个方向，从街道口到老武黄立交，有15公里!

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而且武昌的地铁网络，也没有汉口密集，导致武昌往城市外围溢出的障碍更大。

相反呢，汉口轻轨、地铁方便.

无论吴家山、盘龙城还是宏图大道，虽然都在三环外，本身距离城市核心的二环都不算远，又有轨道交通加持，汉口人外溢障碍更小。

就因为如此，汉口二环~三环的楼盘，定价都比较谨慎。

至于为什么--

白沙洲二环外三环内的楼盘，报价1.3

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万

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;

光谷东三环外的楼盘，价格可以报到1.7万

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哥只能告诉他们:

光谷，惹不起惹不起。

好，最后不知道大家是否关注这些买手踩了武汉哪些盘?

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大致说下，看了武昌仁和路某盘(2.5环预期)，文化大道某盘(地铁利好四环)，汉阳二环滨江某盘(地王旁，长江主轴概念二环最低价)，长江新城某盘(你懂的)，汉南某盘(武汉洼地)，光谷东某盘(不用说了)……

仅供参考

PS:

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本周日，房哥投资下午茶要开讲啦!!!

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-完 -

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