为什么总…是万科? 不论房地产这行在怎么改变

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为什么总…是万科?。卢俊|仪式感|在一起|这一块|规模性|万科---

不论房地产这行在怎么改变，总有一个趋势没有变过:每一家规模性房企总是在保持一个高速扩张的速度，到现在为止我们依然猜不到谁是行业的规模老大，排行榜的前十会到达什么能级。

但是这些对我来说不重要，而今天想和大家分享的是，不论行业排名如何，不论内部或者江湖如何动荡，万科总是站在行业的前列。

而且更加令人敬畏的是，不论处于什么阶段，万科总是可以裂变出各种创新各种优化，为市场呈现一个个不错也惹眼的产品。

这个其实是值得分析的一个话题，为什么只有万科可以如此，他骨子里到底埋藏着什么样的基因。

对此卢俊特意去了趟深圳万科。

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深圳万科团队研发了梦享家体系，给了我很大的感慨。

从2014年到2017年，万科共推出了5个梦享家1.0落地项目，有9964批业主成为了首批种子用户，通过这种子用户的生活习惯，大量的数据分析、客户调研和前期研发工作，完成了现在这个2.0版本。

而各种内容总是从角度触动我的心，希望大家今天稍微花点时间，看完我所有的内容描述，看完之后应该可以回答我推送标题的问题。

对于创新，本质上是产品优化的一种过程，我大概总结了这么一个过程:

刚开始叫原来有这种东西啊!

然后是原来有这么好的东西啊!

再后来是好东西原来可以这么整合在一起啊!

然后到了现在产品创新优化的过程变成了

原来还有这么懂我的东西啊!

大概从2015年开始，房地产进入微创新阶段，很多开发商开始在用户敏感度和细节痛点下手，当然万科在这一块也这么做了。

万科这一次的梦享家体系当然也做了这样的产品优化环节，在用户体验上包装了一个比较丰满的故事。

比如深圳万科的对待景观的逻辑是尊享感。

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在回家的这条路上设置了大量的截点，让行走的过程充满了仪式感。

这不是随性的布置，是科学的组合，未来用户回家的路。

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是这样的动线设置，包括每个截点的设置，截点与截点之间的距离。

还有包括何时的转身，转交后的视野，都是充分的考量。

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甚至某一些区域设置一定程度的缓坡提升仪式感

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所有的元素叠加在一起才是所谓的仪式感。

任何的艺术的美感都是科学的方式累计起来的，这样的标准化才更加值得传播。

这样的仪式感在地下车库环节也有设置，深圳万科梦享家规划了非常高效的地下车库。

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进出全部单一动线，一条路进一条路出，不会发现拥堵的情况。

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而且每条路还会有人行道。

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而且细节上也可以看到，关注了搬家流线，确保每一户在搬家这种用车硬痛点上没有问题。

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当然细节指示系统万科都是一如既往的精细。

除此所有人性化细节之外，地下车库还会叠加仪式感的元素。

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所谓仪式感就是解决所有细节问题后的豁然开朗。

还有另外一个能够呈现用户体验的。

其实也是万科强势的是在室内精装修这一块，这一块不少了解万科的朋友都已经知道，卢俊只和大家分享深圳万科这一次做的突出的地方。

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除了更高效地利用了空间，提供了各种人性化细节，提升了空间容量之外。

深圳万科这一次梦享家体系还额外重视了灯光体系，这其实是很重要但其实很多开发商会忽略。

合理的灯光可以让空间感更舒适，让人更愉悦。

所以我们看到，这一次万科对于灯源的的设置。

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都有科学化的规划，对于不同光源距离人体不同位置应该是什么亮度，这些都有深度的考量。

从整体的考虑来看，已经进入了一个人体工程学的模式，一切规划设计以人为优先。

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包括每个区域的光源布置，看似随意但对于使用以及用户心情上都得到很好的提升。

而且在落地时候，还勾勒了大量的变态细节。

就举一个例子:

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衣柜

一个简单的衣柜，我们可以看到内部布置了光源，打开衣柜里面就会亮灯，然后顶部数字灯位置，是智能护理系统，这其实是为了衣物防霉的处理。

然后我们再近一点来看

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内部还有这样的紫外线杀菌和空气芳香处理

然后你转转头来看

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边上还有这样的通风设置

一个衣柜就从不同角度落地了这么多细节，可以想象整体的交付精装可以呈现怎么样的画面。

所以毫无疑问，深圳万科梦享家可以根据从进入社区的体验以及到了家里的体验，包装出一个非常精良的故事，从匠心、从感受、从人性化每一个角度都非常的完美。

其实这也是目前95%优秀的开发商正在做的事情，在房价日益高耸的现在，如何在客户端如何更好地抓住用户的心，本质上已经成为了营销最重要的命题，而营销前置也好，产品逻辑捆绑营销思维也好，都成为突围的重要模式。

但是万科之所以和其他开发商不同，正是因为除了在营销上构建一个完美的故事外，万科还在其他的地方埋了很多的小伏笔。

比如:万科做产品，做的不仅仅是即时场景。

什么意思?很多项目会更加愿意在样板段上发力，通过样板景观的视觉冲击迅速的抓住用户的眼球。

然后当所有人样板段的水平都提升的时候，现在不少项目在一些核心景观阶段上努力，就像前面文字里提到在进入小区到回家这一路上的仪式感做的很强。

这个用户停留的时间构长，而且非常容易表达出来，用户也非常认，而且如我们所见万科也确实这么做了。

但是除此之外，万科对于其他景观组团的规划却也非常的耐人寻味。

我们看到万科对于小区内部的对于景观组团的规划。

看上去平淡无奇，但是背后万科对这样分配的研究是这样的。

整个项目对于景观排布，考虑了采光、风向以及各种噪音，每个维度都有大量的权衡和对比。

把各种因素叠加在一起。

最后呈现了这样的景观组团定位。

通过大量的测量，把风速最柔和的留给泳池，把夏季阴影冬季阳光充足的场地设置为老少皆宜的活动场所，把夏季阳光直射比较厉害的区域种植一些大型乔木。

而且四个组团规划好之后，你会发现:

整个景观组团使所有人可以充分地参与。

而且对于社区组团，一年四季都可以用，一天24小时都可以用。

所有功能都互相咬合，不同人在里面都会找到归属感，用一句最俗的话来说就是在小区逛不会显得傻。

各位可以想象下，很多小区其实各种设置都没有考虑到所有人，比如你带小孩子在小区游乐区里玩的时候大人站在边上就很傻，只能傻傻的看手机，比如想要跑步的人跑着跑着发现路上到处在遛狗遛娃，这些其实就是当初规划设置不够精细导致的。

毫无疑问，这需要大量科学的计算，但是说实话，你计算完了之后其实也很难在营销端很好的呈现，因为它不是即时性的，它是用户住进去之后才会体验到的。

这也是为什么95%的开发商选择放弃的原因，当然或许也正是万科异类的原因。

万科这么做了，不以营销为目的做了，这个是难得的一个地方。

第二点:万科花精力的地方，不仅仅在硬件成本上。

很多人都知道万科的物业服务不错，这个概念已经深入人心了，但是很多人对于物业服务的概念是停留在入驻使用后的服务。

万科在这一块已然填满，但是现在他又在一个非常微不足道的小细节上花了心思。

就是交房后的服务模块。

这是营销最后阶段以及交房开始的第一个阶段，很重要，但是很多因为是互相两个板块交接的过程被无视了，但是万科这一次是这么做的。

而且万科有一个非常好的理念，就是房屋交付后也可以享受类似汽车4S保养一样的服务，从日常保修服务、定期房屋保养、应急保障服务、房屋增值服务四个维度给到业主关怀。

除此之外，万科还用物联网体系构建了房屋托管、友邻集市、APP、一卡通等，这些不说。

还有一个小细节我觉得做得很棒。

这样一个迷你仓库真心棒，你可能用不太到，但是你一旦需要的时候就会感觉万科的物业真的好贴心。

所谓的品牌，其实就是这一刹那的情愫。

深圳万科的朋友一直和我强调一点说:转型城市配套服务商之后，万科一直在努力让服务"从有限到无限"，希望客户选择购买万科的物业之后，得到的是一种几十年的生活方式。

所以我们看到，除了基础且优质的物业服务之外，万科梦享家2.0还推出了"生活提案计划"，为业主引进更多垂直生活领域的领军品牌，为业主带来更多元丰富的场景和服务，而摩拜、超级猩猩、红星美凯龙作为第一批生活提案人，也在发布会上与万科结盟。

第三点，万科对产品的投入，还在于那些我们根本不会在乎的细节

这个细节，名字叫房屋质量。

虽然说这个很重要，但是其实各位也都知道，你在买房的时候一定不会问房子质量好不好，牢固不牢固或者会不会渗水，这种问题问出来你会觉得自己很傻。

所以很多项目压根也没准备在这一块做很认真的分析，因为大家都知道，虽然这一块很重要，但是用户不会关心，所以对于销售没有帮助。

但是万科的细致就体现在这里，他没有放弃任何一个细节，不论这个最终导向是不是在卖房。

所以我们看到:

这本册子上对于工程质量有严格的监控描述，比如前提图纸高标准执行方案、材料加工工厂化、现场管理可视化等等。

当然，也因为万科对于建筑采用了PC技术，所以这些工厂化的标准可以得到最快程度的落地。

而这里我更想和大家分享的是万科对于质量上那3mm的认真。

把所有的误差都控制在3MM之内，数字没有意义，但是代表精细化的符号，而给到用户就是舒适性和安全性的保障。

这些其实对项目卖多少价格没有影响，甚至也不会影响以后卖出去的价格，但是对于用户来说，你做了这些体系，会增加自己的安全感，也会增加自己在万科小区里持有自住的时间。

我们扪心自问，所谓的品牌，不就是这个么，让大家多爱小区一点点，品牌意识也就多了一点点。

最后一个，也是特别想和大家分享的，万科对于一个小区的规划，甚至还会考虑非自己小区的用户。

我在深圳万科梦享家体系里看到了这个:

深圳万科对于自己项目的氛围营造提出了三个维度:专属界面、融合界面、城市界面，这个非常值得细看。

专属界面毫无疑问，就是为用户构建属于他们生活场景的画面。

但是在另外一个维度，梦享家还额外构建了融合界面和城市界面，内容是这样描述的:

这一块虽然都是一些细点，但是却是非常体现匠心的一部分，城市的外围属于城市公共区域，其实不是一家开发商想做就可以做的，但是万科依然保留了这样的对应的空间，给到周边建筑以及城市环境预留好了尺度，社区与周边环境可以更好的融合。

对于万科来说，不仅关注围墙内的社区微环境营造，也关心社区与城市界面交融的部分，希望社区成为城市景观的亮点，让城市的未来更加美好。

而且万科在自己建筑内外部设置了大量公共空间开放给所有人使用，外延部分通过一些有趣的场所或场景的打造，鼓励更美好的互动关系的发生，包括家人之间、人与爱宠之间、邻里之间。

都是小环节，但是却需要足够的用心才能够想到。

某种程度上，为人服务可能是深圳万科这一次梦享家2.0的核心理念，整个体系的理念就是一切都聚焦到人，和钱无关和收益无关，只和人有关。

其实你很难简单的从营销导向的环节来评判这些体系，如果为了销售，不论是更快的销售或者更贵的销售，其实你只要做到前面几点就可以了，后面所呈现的四大模块其实说实话用户在买房的时候也没那么在乎，甚至你努力解释可能还说不清楚。

所以一个"理智的开发商"可能更多地会选择放弃这些转而把经历投入到如何包装一个故事。

这是市场上绝大部分开发商会做的事情，但这或许是万科成为那5%或者1%的核心原因，对于这家企业，整体的目标和方向和绝大部分的开发商都一样，但是内部总有一个团队可以坚定不移的做研发做孵化做创新，而且不受任何部门的捆绑，凌驾在集团战略之上。

在这里深圳万科的朋友和我们分享一个有趣的概念:住商。除了情商智商之外另一种居住理念。

他们非常在乎每个用户的感受，每个用户在这里的居住体验，也只有从这个逻辑出发，才能真正回答这一整套产品体系。

这是万科难能可贵的地方。

这也或许是可以解释我今天推送标题的原因。

但是我们回过头来看

我们回头看其他行业，任何一个行业的发展或者生化，其实都是产品驱动发生的，任何一个伟大的企业都来自于为社会贡献了一个个优秀的产品。

而反观当下的房地产，两头正在被成本和市场的双重垄断，土地成本的昂贵让不少项目原则放弃创新做最稳妥的产品，客户端的通路也选择了做更好看或者更容易打动用户面上的东西。

而且另外一个维度上来看，市场火爆导致的主流开发商对产品与服务的忽视，这个符合市场逻辑，但却是行业的悲哀。

某种程度上来说，这是这个行业的无奈，但也是行业没有正向发展的核心原因，所有人都有委屈所有人都有压力，但是最后的结局是所有人都放弃了真正意义上的产品创新。

最后仅有的创新，可能都投放在城市最顶尖豪宅类项目，因为这些项目更加能够承受成本带来的压力，但是深圳万科所倡导针对首置首改人群的主流项目产品与服务价值的回归，以及对客户的尊重，在当下的氛围来看，是这么的难能可贵。

所以在这个维度上来看，深圳万科这一次的梦享家2.0更加值得传播的意义所在。

而且在2.0之后，而且后续还有用户反馈，并且还有迭代，未来会呈现3.0、4.0，这个逻辑更加符合万科，也更加符合这一整个创新优化的逻辑。

一个行业里，总有一些无所畏惧的人，做着一些看似无聊的事情，让时间来证明当下研发的意义。

感谢万科，感谢深圳研发中心，行业因为这样的模式变得更加美好。