深度解读广州未来城市规划:大湾区交通中心迎来巨大机遇! 近日

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近日，《广州市城市总体规划(2017-2035年)》(以下称“规划”)草案正式公布，并于2018年2月24日起进行为期30天的公示。作为城市蓝图发展的指南针，第一太平戴维斯华南区研究部对该规划几个重点进行解读，分析房地产未来的走势与潜在投资机会。

土地及住宅价值将持续增长

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根据规划，广州将继续严控常住人口增长和建设用地规模。

2035年广州常住人口规模将控制在2000万人左右，比2016年末增长约600万人，年均人口增长约33.3万，按照全市家庭平均每户2.75人计算，规划期内每年仍将增加至少12.1万个家庭住房单位需求。同时，该规划明确未来用地规模将以资源环境承载为硬约束，严格控制建设用地规模，并将在2020年后逐步递减新增建设用地。

据第一太平戴维斯研究部分析，广州的土地将越来越“稀有”，紧缺的资源和不断增长的用地需求将持续推动物业价值的提升。随着广州建设用地面积逐渐减少，预计新增住宅供应量也会随之下降，存量房比例将大幅提高，二手住宅价格将持续攀升。此外，大力推进住宅租赁的发展也是解决住宅供应问题的主要手段。广州自2017年起已紧随国家大力发展住宅租赁产业的战略方向，先后发布租售同权，租赁流程规范化等多项政策，未来广州将继续加强住宅租赁的发展力度。

外围城区物业将快速增值

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本次规划首次把番禺区广明高速以北地区(包括广州大学城、广州长隆板块、大石、洛溪板块、南村镇等大片范围)纳入广州主城区范围内，并明确提出需加强外围城区(花都城区、空港经济区、知识城、番禺南部城区、从化城区和增城城区)的人口集聚力度，使其成为主城区人口、功能疏解的主要区域及外围综合性服务地区。预示着未来将有更多住宅供应来自于外围城区，且区域内的交通网络、基建设施及生活配套将会有重大改善，有利于推动相关优质物业的增值空间。

南沙区将迎来巨大发展空间

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新草案提出了多个“强南沙”规划，予以南沙多项重任，为南沙的未来发展注入多支“强心针”。

规划首次将整个南沙区明确定位为广州副中心，将发展成为功能完整的滨海新城，意味着南沙区未来在基建设施、教育、医疗卫生、商业配套、产业发展等方面将得到大幅提升，最终成为能“独立”于广州主城区的中心区域。

此外，规划提出要强化南沙在粤港澳大湾区的核心功能，包括发展大湾区交通中心和大湾区综合服务功能核心区。在强化南沙的大湾区交通中心功能方面，规划提出要加强南沙枢纽站规划建设和提升庆盛站综合交通服务能力。推进建设南沙与广州主城区、香港国际机场、深圳宝安国际机场、广州南站畅达的高速交通走廊，实现30分钟直达大湾区主要城市中心区和重大交通枢纽。

第一太平戴维斯研究部认为，南沙区未来的城市化快速发展，交通枢纽的推进建设将为南沙带来巨大的人口增长预期

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，直接推动当地的住宅、购物中心、写字楼等物业发展，创造出与南沙区高端定位相匹配的物业价值。

第一太平戴维斯华南区研究部主管罗瑞(Robert Ritacca)表示:“这是一个极具前瞻性的规划，区域定位清晰明确，在粤港澳大湾区的发展机遇下，更能全面地发挥其核心城市的功能;在新规划的指导下，也必能赋予城市发展新定位和提升广州综合实力。”

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