房价暴涨的秘密！有一种城市叫“徐州” 本文为天天说钱团队原创作品

《房价暴涨的秘密！有一种城市叫“徐州”》，傻大方资讯编辑整理。我们不生产头条，我们只是社会头条新闻的搬运工！健康摘要： 2018-03-14 天天说钱天天说钱来源：美闻参阅（ID：mgncwx）有这样一位妈妈第一次参加家长会，幼儿园的老师说：“你的儿子有多动症，在板凳上连三分钟都坐不了，你最好带他去医院看一看。” 回家的路上，儿子问她老师都说了些什么，她鼻子一酸，差点流下泪来。因为全班30...

正文开始：

本文为天天说钱团队原创作品

一二线城市房价横盘、三四线城市房价飙升，这是过去一年里中国楼市的基本态势。

在这一波三四线城市房价“史诗般飙升”里，江苏徐州显得引人注目。

近日，有多篇文章分析徐州楼市，惊呼“看不懂”。

其实，徐州的房价非常容易看懂，它代表了中国日益分化的三四线城市里的某一类。在过去一年里，

我们的团队曾多次分析过徐州的特殊性（点击查看）。

在本文里，我再做一次比较全面的阐述。

徐州房价飙升，有“一大契机”和“两大基本条件”：

所谓“一大契机”，就是国家在

2015

年启动的“楼市去库存”。

楼市去库存的第一波，首先点燃了一二线城市；随后，调控从

2016

年

月

日启动，到

2017

年春节后全面加码，开始进入“去库存第二波”——把热钱从“一二线城市”向“三四线城市”驱赶。

仅仅驱赶热钱是不够的，还需要“引诱之”！这就是通过央行向政策性银行发放低息、长期的

PSL

（抵押补充贷款），而地方政府、参与棚改的房企在拿到这些钱之后，以货币补偿方式搞“棚改”。说穿了，是央行间接印钞给三四线城市的棚改，点燃了三四线楼市，而热钱则从一二线城市被挤出，加入了三四线楼市的炒作，最终引爆了房价。

所谓两大基本条件，一是徐州强劲的人口增长，二是高铁带来的内地交通枢纽的复兴（所谓“陆权复兴”）。

我们先看一下徐州的人口，这是一个非常独特的城市。

在分析人口的时候，仍然使用我率先提倡的“小学生人数”，这是一个特别准确和有效的指标。

2010
年徐州“小学生在校生人数”为
53.02
万人；

2011
年增加到了
57.1
万人；

2012
年为
62.85
万人；

2013
年为
66.18
万人；

2014
年为
75.45
万人；

2015
年为
84.1
万人；

2016
年为
90.54
万人。

可以看出，从

2010

年末到

2016

年末，徐州小学生人数增长了

71%

！这个增长速度是我查阅过资料的

200

多个城市的冠军。

下面是一些人口增长强劲的城市，

2010

年到

2016

年小学生人数的增长幅度，大家可以看一下：

苏州增长
68%

厦门增长
57%

廊坊增长
52%

深圳增长
47%

郑州增长
36%

东莞增长
34%

泉州增长
33%

南京增长
30%

长沙增长
30%

武汉增长
22%

徐州小学生人数为何增长这样快？是当地普遍超生吗？是外来人口持续涌入吗？这个恐怕需要当地政府才能回答。反正2010年末以后

，徐州没有扩大行政区面积，小学生人数增长非常均匀，不存在统计口径突然变更

（比如之前没有纳入民办学校，后来纳入了）

的情况。苏州最近两三年小学生人数的跳升，就怀疑跟统计口径变更有关。

此外，其他经济数据也可以印证徐州的人口在增长。

从
2010
年末到
2016
年末，徐州预算内财政收入增长了
132%
，高居江苏各省市榜首。

至于

GDP

增速和金融机构存款增速，也都在全省的靠前位置。

为什么徐州人口增长这么好？这就引出了另外一个“基本条件”——徐州良好的地理位置和“陆权复兴”。

徐州地处江苏、山东、河南、安徽四省交界的中心位置，是所谓“淮海经济区”的地理中心。陇海铁路、京沪铁路在徐州交汇，这让徐州成为堪比郑州的“铁路枢纽”。当年淮海战役之所以围绕徐州开打，也是因为徐州特殊的地理位置。

中国过去

年改革开放的历程，是“海权崛起的时代”，

沿海地区适应了“资金、产能引进来（产品卖出去）”的趋势，占尽天时地利。但随着中国率先在全球建立高铁网络，再加上中国开始向“资金、产能走出去的时代”切换，中国的港口吞吐量其实已经见顶（全球

大港口，中国拥有

个），而内需崛起、高铁成网，让“内地交通枢纽城市”迎来了复兴的机会，这就是所谓的“陆权复兴”的时代。

在

雄安新区设立后，我率先提出了“内地交通枢纽城市复兴时代到来”（陆权复兴）的概念，被广泛接受（国家目前确定的9个国家中心城市，只有上海、天津、广州为沿海城市，其他均为内陆交通枢纽）。

未来，虽然“海权”未必衰落，但复合型的港口城市才有未来，比如深圳、上海等；单一型的港口城市就很难说了，比如连云港、北海、日照等。

徐州地处四省交汇之处，这里没有大城市，所谓“山中无老虎、猴子称大王”。徐州，就是淮海经济区的“山大王”。

我们曾在

2017

年的一篇文章里分析过，在徐州周边，山东、江苏交界处存在一个“黄金三角区域”，

其增长势头令人振奋（点击查看）。

而这个黄金三角区域，以及“山大王”的地位，就成为徐州汇聚人口的有利条件。

中央显然也注意到了徐州的“特殊禀赋”，所以在

2017

年

月给徐州的“总规”批复中，把徐州的城市定位为：

徐州是国家历史文化名城，全国重要的综合性交通枢纽，淮海经济区中心城市。

习总书记也在十九大结束不久，把首次外出调研选在了徐州。并在徐州阐述了发展实体经济、抓好制造业的重要意义。

总书记专程调研徐州不是偶然的，徐州不仅有“徐工集团”这样的知名国企，还有活跃的民营经济。在过去两年里，徐州固定资产投资中民间资本占比都高于

70%

，这个比例不仅显著高于全国

60%

的水平，也高于深圳上海这类一线城市的比例。

徐州的逆袭告诉我们一个事实：中国的确有那么一批三线城市，它们不靠近中心城市，本身貌似普普通通，但由于占位较好、抓住了发展机遇，往往能成为区域中心，并吸引显著的人口流入。类似的城市，还有河南的南阳，浙江的温州。

所以，中国的三四线城市至少可以分为以下几个类型，他们的命运各不相同：

第一类，廊坊、保定、惠州、中山、嘉兴、南通为代表，旁边有中心城市，所以人口和经济增长都有保证，楼市可以看好；

第二类，徐州、温州、南阳为代表，远离中心城市、人口增长显著，正在成为一方的“人口汇聚中心”，楼市也可以看好；

第三类，湛江、商丘、汕头、九江为代表，在国家交通（高铁）网络中地位在显著上升，区域经济中的地位也在上升，但人口仍然处于流失或者增长乏力状态，发展态势需要进一步观察；

第四类，远离中心城市，在全国交通网络中地位无法提升，在区域经济规划中地位不显著，人口处于流失状态，这类城市就比较麻烦，在投资上要远离。中国大部分三四线城市，属于这个类型。

结论是：徐州是第二类三四线城市的典型代表，其人口增长速度令人震撼，我们的团队统计了中国经济总量较大的

个省所有地级市人口增长，徐州是冠军。

有“非常之增长”的徐州，未来会有“非常之机遇”吗？让我们拭目以待。