关于买房的那点事儿
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关于买房的那点事儿。买房|二手房|学区房|中介|学区---
买房|二手房|学区房|中介|学区---
图片摄于2016年·沈阳
首先说明，以下的一些观点仅代表个人看法，不一定正确，只希望写出来给一些想买房的人以借鉴，哪怕是那么一点点的帮助，不喜欢者请绕行。
因为我的房子买的很快，缘分这种事儿，我相信，比如和一个城市、和一份工作、和一个房子，亦或是和一个人。当决定要买房子到看房到最后真的付了首付仅仅不到一个月的时间，经验并不算丰富，我只想把我所知道的都写出来，给有意向的朋友有个借鉴。
关于二手房
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首先我得承认，作为一个女孩子，我很怕麻烦，一开始时，因为不想搞装修，精装二手房是绝对作为上上策的首选。可现实是，二手房只能有两种情况供我选择：
第一种是，地理位置尚佳的精装二手房。
相中了一个小区，户型不错，一室一厅一卫一厨，都是独立的，还有阳台，而且有朋友住在这个小区，对物业和供暖也都比较放心。
但中介带我看的两套一个楼层太低（2楼），一个装修风格不喜欢。虽然如此，我还是试着去沟通了一下那个2楼，价格超出了预算，只好放弃。
第二种是，地理位置绝佳的普通装修甚至是老式装修二手房。
这个我主要物色了我现在住的附近，再往地铁和市中心靠近一点的地方，交通便利，热闹繁华，况且老房子优势在于公摊少，你实际所得面积大，但基本都是老一些的小区。好吧，只要里面装修还过得去，楼体旧一些什么的都可以忍。
我就找了一个附近的中介开始唠，不唠不知道，一唠就发现了个问题，二手房的首付是和房龄相关的，尤其是公积金贷款，更要涉及到评估问题，距离房子竣工时间越长，能用公积金贷款的数额及年限就越少越短，再加上办理二手房的手续非常复杂（要跑6-7趟，每趟都需要房主、你和中介亲自到场，没有中介的话，不容易把手续跑明白），因为能拿出的首付有限，又嫌麻烦，那么这条路对于我来说也不得不放弃了。
在这里要说明几点：如果你首付足够多，为了选择一个地段好的或者给孩子选择学区房，还是可以考虑房龄居中的或者更新的二手房的，毕竟物业和供暖以及房屋质量等问题都是一目了然的，比较放心。
但要记得还是找一个靠谱的中介，多花几千块钱可不是白花的，毕竟可以在各种繁琐的手续上帮你省点心。何况，一般靠谱的大中介都调研过这个房子确实没出过事他们才会接单，这一点也算是买个放心吧。
关于一手房
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一手房大概都要考虑什么呢？价格，交通，配套，学区，开发商，承建商，我能想到的暂且是这些。至于这几点的排序，你可以根据自己的具体情况进行分析，但是有一点真的要明确的就是：
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无论你在买房前花了多大的功夫，做了多少的调研和分析，无论是一手房还是二手房，最后肯定都会有不如意、不满意的地方，这是难免的，带着这个心态去选房，尽量把遗憾降到最低就好。
价格和交通一般是呈反比的，我觉得是可以在这之间尽量选择一个适合自己的、自己也能承受的。
也可以去查查所在城市未来地铁的规划，因为现在一手房还是期房比较多，如果等你入住的时候可以有最新的地铁开通这样也不错，只要不是特别偏，新房距离地铁10分钟之内都算是比较便利了。
周边的配套一般包括，学校（即使不是学区，有学校也是利大于弊的，尤其是大学，配套好，风水也好，阳气也足），医院（小病及时就医，也算有个保障，但距离不要过于太近），商场、超市（方便花钱）。
学区，这个因人而异，看你怎么想了，有的人刚结婚，甚至是单身，根本不想考虑好几年以后的事，说不定以后有钱了，直接买个小户型学区房就为了给孩子上学占个名额这样也行。
要是不考虑钱的问题，直接一步到位买学区房，以后也不用换，孩子上学也不操心，也挺好。
但我觉得吧，其实学校差不多就行，不一定非要名校，非要重点，毕竟每个孩子也有自己的人生轨迹，再说了，是金子总会发光的。
开放商对于期房来说挺重要，比如房子会不会烂尾啦，开放商会不会卷钱跑掉啦，这都是可能会存在的隐患问题。
所以要首先去查查开放商最基本的资质——五证（具体去问度娘），一般来讲五证都会在售楼处有所公示，但有一点你要注意了，关于预售证，一定看清预售证上允许预售的楼盘有没有你即将要买的那一栋。
另外，查一查这个开发商是否在同城有接下来的项目，比如在这之后又将有一个新楼开盘，这种情况下跑的可能也不大。当然了，如果可以，最好选择全国性的大型开发商，因为资金流源源不断，到哪里都不会存在烂尾问题的。
承建商是直接关乎到房子质量的，有时间可以去百度一下大开发商都喜欢跟那些承建商合作，如果你要买的房子虽然开放商不大，但是承建商很牛的话，也可以加不少分。
关于物业，有些大开发商有自己的物业公司，一般这种情况下，物业服务基本都还不错，价格也相对较高，比如万科。
如果开发商没有自带物业，可以去看看负责该小区的物业公司是哪一个，顺便去查查在你所在的城市是否有该物业公司负责的小区，了解一下物业的情况，对你入住后的幸福感有一定的影响，如果将来要卖房子的话，物业也将是很重要的一个参考因素。
关于样板房
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很多人觉得样板房不重要，但是我想说的是：样板房一定要好！好！看！
首先看样板房是在真实楼体里建造的还是在售楼处独立建的。
如果是在售楼处的，那么你所看到的房子就不一定是真实的大小了，虽然售楼员会一再强调，这是按照1比1设计的，不要全信。
如果是在实体房里建造的，那当然最好了，至少大小方面没什么问题，而且样板间可是请了专门的设计师设计的，你一定要好好看看里面的设计，最好最好拍下照片，以方便日后装修房子的时候或者家具摆放的时候做一个参考。
当然了，我强调一定要看好实体楼的样板间是因为我在这上面吃了亏，本来我的房子是三阳的，厨房也是向阳，可真是碍于我没有经验，所以不知道厨房虽是冲南，可以开窗也可以通风，却距离外面有1-2米的距离，阳光不能直接照进来。
这一点是我在交了首付的当天晚上才发现的，而这一点本应在我看样板间的时候就能看出来，却被我真真实实的忽！略！了！当然了，开发商也比较奸诈，在样板间厨房里的窗户上糊了一层不透明的贴纸，然后呢，就看不到厨房外面是什么样子的了。
后来还是我母后的一句话给了我深深的安慰：这样更好啊，厨房灰尘少一些，不然多脏！听听，多么好的理由。
鉴于我因为这件事，一晚上么有睡好，所以在这里，我想真诚的向大家说：看样板间的时候一定要打开所有的窗户前向外看，看看你所站的角度看到的外面是什么样子，如果窗户关着就打开看，不要光听售楼员说，自己真真实实的去考察，样板间千万不要走马观花。
关于售楼员
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售楼这块有一些大家都知道的行业潜规则，比如他们会先可不好的户型或者楼层卖，即使同层，也会先把不好的地理位置卖出去，当你问到更好的位置时，他们要么说贵，要么说卖光了。
好的售楼员即使不爱夸大事实不忽悠你，但是她可能也会对一些弊端有所隐瞒，比如你的楼下有早市，早晨比较吵，这种事除非你自己知道，她是绝对不会主动说的。
所以想了解你小区周边的生活情况，请加入你所要买的房子的业主群（qq或者微信），群里你可以把你想问的问题咨询一些已经买房的业主，他们会比较客观的跟你说这里的情况，当然在价格方面也会给你一个参考，即使你不想去咨询，每天看他们热烈的讨论也能对周边的真实情况略知一二。
买房最后议价的时候，售楼员和销售经理之间绝对会给你上演一场苦情戏，跟你一直谈的很投缘的售楼员一定会拿着你给的报价被销售经理骂一顿，这个不要太介意，这是行规。只要最后在你心里价位差不多就行了，或者你可买可不买的话，就一直坚持你想要的价位，不行咱就撤呗，房子不还是有都是嘛。
关于楼层
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一般高层，5-7,9-13,15-17,19-23，都是比较抢手的楼层，价格也会偏高。具体高矮的选择可以根据个人喜好。
但听说9-11是浮沉层，可能有些污染源，近期也有专家辟谣浮沉之说纯属瞎扯，不过介意的童鞋慎考虑。
而整个楼来讲，价格最低的莫过于18、14、顶层和13层了，原因大家都懂。
以我之见，就中国人的日常习惯来讲，如果没有特殊的宗教信仰，13还是一个不错的楼层，无论从采光，空气流通，空气质量方面都属上乘。况且，13在无论是在佛教当中还是儒家文化中都是大吉大利的数字。
而14和18我看买的人也不少，甚至还很抢手，而很多楼盘的顶层会有赠送的阁楼，面积实属不小，相比装修要多刷几层防水，很多人也觉得划算不少，自然也很好卖。
只要你自己心里不犯嘀咕，不瞎想，福人居福地，福地福人居。有福之人自然镇得住各种传说和谣言，当然了，如果你对自己没那么大自信，又对于各种传说半信半疑，倒不如还是多花几万块钱买个没啥说法的楼层，毕竟住的安心最重要。
除了楼层，在本层之内，你的那一户在什么位置也要考虑，听说最好是不要对着步行的楼梯。
关于贷款
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因为我是公积金贷款，不了解商业贷款程序，所以我这里只说这种情况。
一般来讲，一手房公积金贷款是可以2、8贷的（看看和二手房的区别就知道国家政策是多么倾斜于一手房），但是有一点要知道，我建议再买房前就搞清楚了，那就是——你的缴存比例到底可以让你贷出多少钱。
具体查询方法是带着你的身份证（如果是夫妻俩一起贷款就带着你们俩的身份证）去住房公积金中心去查，那里会有专门的人员根据你们具体情况（比如是商品房还是二手房，是一套房还是二套房）非常精准的计算出可以贷款的额度和年限。
年限不同额度也不同，比如想贷款30年可以贷出25万，而想贷款20年就可以贷出16万，看哪，国家是多么鼓励我们多还几年钱多为银行利息创收啊。
话说回来，当你知道你的最高贷款额度后，才能根据总房款计算出你的首付，因此，想要首付2、8并不是你想就可以达成的事。比如你买了一套总房款100万的房子，本来你想付20万的首付，贷80万的款，可若公积金查出你最多只能贷出70万的款，那么首付你就不得不准备30万了。
为啥让你在买房前就查呢（工作比较稳定的情况下），因为你一旦到了售楼处，售楼员小姐虽会根据你的情况计算出你可以贷款出来的数额，但毕竟不是非常的确定，因此，一旦你按照她给你算出的数额去做贷款预算并准备首付，甚至已经付了首付，那时候你再去公积金查询可以贷款的额度，这期间万一有偏差怎么办？这偏差的几万你又如何补？
因为我自己就遇到了这样的情况，售楼员是在我付完了首付款之后（我是按照总房款减去她给我算出的贷款额度去准备首付的）才告诉我，你去公积金中心查询一下，然后确定的告诉我是否真的能贷出来这些钱。
我心里咯噔一下，你现在才告诉我，万一我贷不出啦怎么办？当然了，最后事实证明她给我计算的贷款额度是对的，但为了避免大家遇到我这样的情况，建议还是提前查询心里有数更加好。
总结
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我知道每一个想买房子的人，都想要有一个更安稳的家，让身与心远离漂泊。虽然买房是件大事，毕竟对于很多家庭来说，一下子拿出十几万甚至几十万也是一笔不小的数字，但就像我在开篇前说的，和一个房子也是一种缘分，你会发现在这个过程中会有很多因素推动着你，就像是冥冥之中安排就去买哪一套一样。所以顺其自然，跟着心走就好。
最后，祝愿大家都能买到适合自己的、满意的好房子。
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