\＂牺牲\＂200亿土地财政，南京或成房价调控的最佳样本 01国内房地产市场已经深度调控一年有

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$\＂牺牲\＂200亿土地财政，南京或成房价调控的最佳样本$

国内房地产市场已经深度调控一年有余，尽管很多热点城市房价开始下降，但很多人对调控的持续性半信半疑。

第一、如果从2009年11月通过提高首付比例调控房价算起，中国式房价调控已经走过9年。

过去9年时间里，房价一直呈阶梯形上涨，直到现在，部分热点三四线城市房价还在飙涨，很多人已经不相信政策能控制房价。

第二、中国地方财政一直不能摆脱土地财政的束缚，地方政府是过去几年最有动机的推高房价者，这样可以大幅增加土地收入。

第三、纵观近十年的中国经济，很多时候都是通过货币放水，增加投资的方式拉动，这让老百姓相信，和人民币相比，房子更保值。

不过，近一两年，随着"房住不炒"的提出，中国房地产市场整体格局正在发生根本性变化:

调控政策不会像以前那么"短命"，很多城市房地产市场已经"冰封"一年多;

随着政策的持续，越来越多的人相信房价不会像以前那样暴涨;

这届政府对经济的控制力高于以往，所以不要怀疑政府控制房价的信心。

如果说以前房价上涨下跌可以听中介的，那么现在要时刻注意政策动向，未来决定房价的是政策。

上周，两会上最有价值的消息出来了:南京愿意"牺牲"200多亿土地收益，发展租赁房，这个表态来自南京市长蓝绍敏。

他在江苏代表团审查计划报告和预算报告的分组讨论中称:"租赁房用地是经营性用地收益的八分之一到六分之一，财政上要减少200多亿的土地收益，是严重'亏本倒挂'的。"

他指出，现在各个城市普遍采用的房价调控方式以行政手段为主，好处是抑制了房价过快增长，但同样存在难以长效发挥、市民获得感不强的缺点。

按照蓝绍敏的说法，和行政命令式的调控相比，"加大顶层设计"更有用，即推进房地产税立法，同时建立"租售并举"的住房体系。

很多时候，我们都倾向于认为政府官员只是说说而已，不一定说到做到，但我觉得这次南京是"认真"的。

第一、这个消息是《南京晨报》发出来的，该报纸隶属于新华报业集团，属于南京市政府管理，能发出这种消息，一定是高层授意的。

第二、之前没有那个地方政府爆出要牺牲土地财政稳定房价，南京是第一个吃螃蟹的，这个表态一定是慎之又慎讨论后的结果。

第三、放出这个消息的场合是全国两会，高层都在，全国人民也盯着，南京"夸海口"或着说谎的可能性很低。

我之所以说这是今年两会上最有价值的消息，一方面是他给其他省市做了示范，也算给土地财政开了一个口子，言外之意是有地方政府愿意牺牲土地财政稳定房价。

另一方面，南京是2016年那波房价暴涨"四小龙"之一，这个消息显示出政府控制房价的决心。正如蓝绍敏所说，南京付出巨大代价，就是下决心培育、规范房地产租赁市场。

南京为什么敢为天下先，在两会上宣布这个消息，我觉得主要有以下几个原因:

第一、现在是全国两会，大家的注意力都在这，南京牺牲200亿土地财政的决定可能在两会之前就敲定了，但在两会上说出来，很容易成为"爆款"消息。

第二、全国两会上，不仅有江苏省的高层领导，更重要的是中央领导都去了，这是最好的"响应中央号召"的机会。

今年的政府工作报告中依然在强调:"'坚持房子是用来住的、不是用来炒的'定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。"

报告对于"房住不炒"的再次强调，明确透露出"三不变"原则，即调控决心不变、调控目标不变、长效机制的方向不变，并为2018年楼市调控定下了基调。

所以，在差别化调控的大背景下，热点城市尤其是北上深的房地产市场仍将严格调控，以巩固调控成果和强化市场稳定预期，三四线城市去库存政策仍将保持一定节奏，并将继续下沉到县城。

这几年，南京是二线城市房价暴涨的典型，政府控制房价的压力之大可想而知，这时候不表决心，更待何时?

第三、最重要的一点是，南京是有底气牺牲200亿白花花的银子发展租赁房市场的，从这两年南京市房地产相关收入中就可以看出。

南京市最近公布的《2017年预算执行情况与2018年预算草案的报告》显示，去年一般公共预算收入完成1271.9亿元，增长11.3%，完成预算的106%。

之前的文章中我们说过，地方财政一般预算收入包括各种税收(以及行政事业性收费收入、罚款、国有资本经营收入、国有资源有偿使用收入等，土地收入是不计算在里边的。

包含土地收入的是政府性基金收入，2017年，南京市该收入是完成1706.4亿元，比一般公共预算收入还高。

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其中，国有土地使用权出让收入是1547.98亿元，占政府性基金收入90.72%。

2016年也不低，南京市政府性基金收入是1522.5亿元，而2015年只有892.8亿元。也就是说，2016年翻倍了，这说明政府是房价暴涨的最大受益者。

另外，2017年，南京一般公共预算收入中，和房地产交易相关性极强的契税收入为91.82亿，比2016年增长了156.3%。

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所以，这两年，南京市政府已经从房价上涨中赚得盘满钵满，现在牺牲200亿来发展租赁房是理所应当的。

不管南京市政府是主动还是迫于上层压力割肉200亿，这都说明房地产市场的风向已经发生了根本性变化。

第一、不要期望于房地产调控政策放开，以前政策最多能坚持一年多，现在真的会成为常态。一二线城市房价暴涨几无可能。

第二、地方政府也在转变，以前靠土地收入，以后可能要靠房产税了。尽管房产税正式征收还需要3年多时间，但已经是板上钉钉了。

补充一句，房产税的主要目的不是降房价，是增加地方政府财政收入，让地方政府逐渐摆脱土地财政。

第三、以后靠炒房致富的时代可能已经一去不复返了，不过在租赁房时代，可以买房收房租。

第四、现在要买房吗?我的建议是，如果要住，可以买，投资就算了。