深度解析澳洲房产为什么那么火，为什么投资者都选择澳洲房产近年来

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近年来，随着传统主流移民国家的门槛越来越高，尤其像是美国、加拿大等传统移民国家，政策变化令人“揪心”

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。反之，欧洲移民作为移民界的“后起之秀”

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。

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浓厚的历史文化底蕴、发达的经济、高品质的教育、宽松的社会环境、优渥的福利制度、高收益的房产投资、优美的自然人文环境

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等等，使得欧洲成为中国富裕阶层追捧的热门移民目的地。

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为了吸引移民，欧洲一些国家也纷纷降低了申请门槛，买房移民，投资移民应有尽有，相比于美加澳这三个热门国家，更少的花费无疑是吸引越来越多中国家庭前往的原因。尤其是在美国移民政策收紧的前提下，欧洲移民热度愈加升温。

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对于中国如今的高房价、人民币贬值、国内经济发展速度放缓，特别是很多高净值人群开始担心国内资产的安全性，因此很多房产投资者怀着不同的目的，渐渐转战国外房产市场。

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相信在大部分中国人的眼里，房子就是家，就是爱的港湾，是避风港，更是可以保值的硬通货。

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因此很多中国人只要有钱就会进行房屋投资，不仅可以增值，还可以流传给下辈。在这样的思想观念下，大家想的是如何选择投资房产，在哪里买房，买了有什么作用，能达到什么效果等等。

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最受青睐的“澳洲房产”，不仅因为国人认为这是宜居的房子，也可能是度假旅游的家，更是最好的投资理财工具。墨尔本——连续七年蝉联“世界最宜居城市”榜首，墨尔本房产——被全球投资者视为极具升值潜力和投资价值的优质产品。

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近年来，“投资澳洲房产”已经成为很多人的共同话题。加上国内限购限贷步步紧逼，人民币走软，同时又有CRS政策限制，许多高净值人士选择把金融资产转化为房产类非金融资产，多维度投资，分散风险，并获得更高投资回报。在这中间，墨尔本已经成为许多人投资的首要目的地。

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据有关数据显示，今年上半年，中国买家对澳洲物业的总询盘量中，针对墨尔本的询盘比例达到了40.5%，高于去年的35.6%以及2015年的29.2%。

在澳洲买房当作投资

众所周知，澳洲房产经历百年，交易机制成熟透明，政府监管得力没有资金风险。

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平均空置率抵达2%（国内一线城市达20%左右），刚性需求长期存在；澳洲房产近50年来平稳增值，平均每7-10年便可实现翻一番，增长趋势稳定，是非常好的投资理财，分散资金风险，抵御通货膨胀的最佳工具。

可快速抵押借款

澳洲房产首付低，投资风险小，收益大。根据澳洲法律规定，房屋可以进行二次贷款。即从银行贷款房子增值部分以用做新的二次投资，因此房子可以作为投资者们的快速借贷载体。

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可作为再融资工具

澳洲房产增值不用出售房产就可以获得。增值部分可再次经银行评估后可贷出，增加客户的现金流动，这就能很好地实现从货币到资产，资产再次转为货币的的流转性。

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可作为外汇投资

高通货膨胀的环境下，人民币绝对购买力下降，对内贬值，对外有升有贬。外汇投资的确有风险，但同时，单一持有同种货币本身也是最大的风险。

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抵御通货膨胀的最佳方式是持有多种货币，持有强势货币，类似澳币这样的资源型货币。因为澳洲拥有的资源是不可再生的，只会越来越贵。在澳洲买房后，可申请对冲账户有多余的资金可存入这个对冲账户，按贷款利率以天计息，并可随时支取。既享有了高额存款利息，又冲抵了因贷款产生的利息。操作简单，受益无穷。

无遗产税可作为传承工具

澳洲无房产税，无遗产税，是非常好的财富载体，而且土地是私有化、永久产权，增值空间非常大。

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对比中国，土地是借用的，产权只有70年产权，而且政策一直在变，房产税遗产税层出不穷，要传给后代，不知道得花多少钱。

便于海外留学，“以房养学”减少花费

选择好的区域，通过房产的增值可实现儿女的免费海外留学，同时解决自主问题。

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房屋收益，实现以房养老

澳洲购房享有永久产权，通过租房带来的源源不断的正向收益，实现以房养老。而国内的房子因产权的问题，市场不够成熟，国内普通的房子超过20年银行不予抵押贷款，只能低价套现，出租还得再花钱装修。到了2020年老龄化人口高达20%，人口骤降，房产需求急剧减少，到时指望政府拆迁而获得高额的赔偿基本已经不可能实现，无法实现以房养老。

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墨尔本经济迎来快速增长期

“墨尔本是澳大利亚城市规划以及经济增长最快的城市，也是至亚太地区的经济和商业中心城市之一，更是唯一一个连续6年蝉联全球最宜居城市冠军的城市”。

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人口增速领先全澳，房产发展长期看好

一个地区/城市的人口规模将对该地房地产的发展起决定性作用，因为人口数量是维系房地产的刚性因素。

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在过去

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的12个月

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里，墨尔本的人口增长速度达到了2.1%

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，这一增速领先全澳，根据澳大利亚统计局的可靠预测，到2056年，它的人口将会增长到820万

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，到那时，它的人口总数将超过悉尼。

教育出口潜力大，租房需求增加

留学生的存在，也是构成房地产投资回报的一个重要组成，因此，某一地区的教育出口潜力，也对房地产的繁荣提供了条件。留学生的高租房需求，为房产投资者提供了稳定的现金回流。

教育出口一直是澳大利亚的支柱产业，而且澳大利亚政府还将继续推进这一产业的发展。目前它已吸引了超过40万

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留学生

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，未来这一数量还将不断增加。

房价猛涨，三分之一邮区加入百万俱乐部

一直以来，墨尔本的房价均保持着强劲的上涨态势。CoreLogic数据显示，在澳洲的609个百万澳元城区中，墨尔本共有141个

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，占据了墨尔本邮区的三分之一。而在5年前，墨尔本的百万澳元城区还只有30个。

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CoreLogic的最新房价报告也显示，今年9月份，墨尔本的房价中位值约为$70.4万澳元，在截至2017年9月30日的过去一年中，墨尔本的房价上涨了12.1%

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，别墅和公寓的房价中位价则分别上涨了13.0%、9.3%

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。另据澳洲人口普查数据显示，2006年至2016年期间，维多利亚州租房者人数增长了34万人，近90%地区都迎来了租房者人数的增长，墨尔本作为维多利亚州首府城市，租赁市场迎来黄金期。

新建住房供量不及人口增长需求

目前，墨尔本是全澳人口增长速度最快的城市，人口的爆炸式增长带来了庞大的住房需求，然而，今年7月的官方数据显示，在过去的15个月里，维多利亚州的新公寓、联排别墅和半独立式住宅的批准量均在下降。

墨尔本拥有最优越的自然条件、完善的社会制度和稳定的政治体系，并历年来被各大机构评选为“最适宜人类居住的城市”、这里的生活质量明显高于其他城市。同时各国大型企业不断注入，使得保持着强劲的经济生产力。

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据Realestate报道，不断增长的房产价格使得那些坐拥黄金地段房产的业主获利巨大，一日所得的增值甚至比他们一周全职工作的工资还高！Realestate.com调查显示，Hawthorn中等售价房产业主的平均每日所获增值是最多的，竟然达到$1100。去年其他9个区域（下图所示）中等售价的房产平均每日增长$600多！

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CoreLogic数据显示，坐落于中心热门区Abbotsford和极受家庭购房青睐的McKinnon的房产在过去的12个月里，每天分别平均增值$827和$787，这年收入算算可是相当惊人！

中等售价的房屋在Flinders，Fairfield和Ormond地区每天增值$700！在Sandringham, Hampton, Fitzroy 和 St Kilda East地区也达到了每天增值$600！Hawthorn的业主是最大的赢家，对于一套中等售价为$200万的房产每日的平均增值为$1096。

外国投资者和开发商对于土地的争取是房价上升的一个原因。那些在成熟热门住宅区附近的区域是争夺的热门。

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