北京楼市成交持续走低 3月“小阳春”难再现
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受春节因素影响,今年2月北京楼市成交出现明显下滑,一、二手房成交量表现均弱于去年。高压的调控政策,传统销售淡季的到来以及市场预期走低导致的浓厚观望情绪,让今年春节楼市成交热度大为降低,所以传统3月楼市“小阳春”难以再现。
来自我爱我家集团市场研究院统计数据显示,2018年2月北京全市新建商品住宅(不含保障房)共网签1162套,环比1月下降34.4%,同比2017年2月下降57.4%,创下历史新低。
值得关注的是,在上述1162套网签量中,568套为共有产权房,占48.9%,可见共有产权房是支撑2月北京新房市场交易量的主力。事实上,共有产权房将成为贯彻2018年北京新房市场的主要成交力量。
由于共有产权项目住宅多是满足中低收入家庭置业需求的中小户型住宅,在共有产权房占据近半交易的情况下,2月北京新房市场的户型结构、面积结构、价格结构也在向中小户型、低价位偏移。60平方米—90平方米的户型成交占比最大,将近一半,增幅也最大,达6.3个百分点。
从价格来看,在两个中低价位的共有产权房项目的带动下,2月新房成交均价在3万元/平方米以下的新房占比,环比2月扩大了3.3个百分点,占到了59.3%,这也是去年6月份以来占比最高的月份。同时,2月北京新房的项目最高均价仅为首开国风尚樾的127199元/平方米,远低于过往部分项目超过15万元每平方米的高价。
不难看出,刚需正在成为市场购买主力。随着供应的增加,共有产权房将在新房市场中占据一定份额。
而在二手房方面,来自中原地产的统计数据显示,2月,北京二手房成交量为7361套。中原地产分析师张大伟认为,从最近数年数据来看,2017年全年北京二手房住宅成交在13.6万套,相比2016年的27万套下跌50%,这一成交量也是2015年来的最低值。可以预期的是,2018年二手房市场成交量将继续低迷。
经过接近一年的连续楼市调控,随着政策进入平稳周期,二手房价也步入深度调整期。根据中原地产数据统计显示,北京二手房价格调整非常明显,从2017年4月开始到现在10个月累计跌幅超过15%,部分区域房源价格跌幅接近20%。
我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示,2月仅有28个交易日,又恰逢春节7天长假,且假期主要集中在2月中旬,使得春节前后的供需都受到了很大影响,2月北京二手住宅网签量出现明显回落,终止了从去年10月以来北京二手房网签量连续三个月上涨的势头。除了春节假期因素外,楼市调控的持续从紧从严,市场预期的稳定,也是造成春节前后市场冷清的重要原因。
胡景晖认为,综合目前的市场预期来看,维护楼市稳定已经成为楼市调控的基本方向,未来北京二手房市场基本上还是会延续交易量趋稳并缓慢复苏,交易价格稳中有降的趋势。
链家研究院预测,春节结束后,市场成交便开始回升,新增供需也开始恢复,外加3月为传统“小阳春”、春节前累积的需求将会释放,因此市场可能会出现一波正常的成交小高峰,但力度将明显小于去年同期。这主要是由于目前无论是信贷条件还是行政管控都明显严于去年同期,且在“认房认贷”的环境下换房需求在短期难以大幅释放,2月呈现的换房需求占比提升的特征难以长期持续,不会引起价格的过快上涨。
中原地产首席分析师张大伟认为,经过连续接近一年的连续楼市调控,随着政策进入平稳周期,市场逐渐进入低谷徘徊预计后续市场将继续在低位运行。预计2018年3月下半月开始,北京将有大量的限价商品房与共有产权房上市,整体市场在2018年有可能继续降温。(王丽新、杜雨萌)
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