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干货--民事纠纷之商品房买卖中合同无效、认购书、逾期办证等问题。合同无效|商品房|民事纠纷|干货|认购书|买卖---
在购买商品房的过程中，经常出现认购书、订购书、认筹书等，实际上只要是以订立最终商品房买卖合同为标的的都属于预约合同。商品房买卖预约合同适用定金罚则
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可以参照商品房买卖合同纠纷司法解释第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，即交付定金一方违约，定金不予以返还，收受定金一方违约双倍返还

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；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”进行处理。

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2、未取得预售许可证订立的商品房预售合同无效。

需要注意的是商品房预售合同是正式的商品房合同，而不是认购书、认筹书等预约合同哦！

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预约合同一般是约定了什么时间签订正式的商品房合同，而商品房预售合同则是什么时间交付房屋，商品房预售合同对应的期房，商品房买卖合同则对应的是现房。

商品房买卖司法解释（2003.6. 1)第二条第一款“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”

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商品房买卖合同司法解释（2003.6. 1施行）第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）合同有约定的办证时间的依合同约定;

(二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90 曰；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

逾期办证违约金：

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合同有约定的依约定，一般商品房买卖合同中都会约定逾期办证违约金，要注意该违约金的计算方式。没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照己付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”

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买受人请求出卖人办证不适用诉讼时效；买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。