房地产市场没变!这个人口大市会继续成为隐形冠军? 3月5号上午

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3月5号上午，2018年《政府工作报告》发布，关于房地产，记住几个关键词:房住不炒，差别化调控，发展公租房共有产权房、支持自住房、培育住房租赁市场。

二三线城市该涨的地方还会涨，一线城市北京、上海该跌的还是跌，人口该多的城市还会多，该减的一定会减，继续支持房地产去库存，这才是差别化调控。

还有个非常关键的数字，启动新的三年棚改攻坚计划，2018年开工580万套。什么地方棚改多，什么地方的城市就会受到支撑。

来来来，我来告诉你一个秘密，人口流出、库存高企、经济下滑的小城市房价上涨，奥秘之一，就是棚改和货币化安置。2016年棚改货币化安置消化库存2.5亿平方米，占全年商品房销售面积15%，2017年棚改户购房面积估计接近20%。

谁棚改规模大，谁就成为人为制造的天量需求红利的受益城市。棚改户大规模入市，2016到2017年，三四线城市地产越来越火爆，大牌房企加速布局。

我们来探索棚改红利中的房价涨幅隐形冠军。《叶檀财经》以2017年棚改计划开工量(数据缺失则用2018年计划开工代替)、2014-2017年房屋租金涨幅、2015-2016年人口净流入，三项核心数据进行排名。

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数据来源:叶檀财经

排名第一的是菏泽，2017年全市棚改量18.2287万户，远超第二、第三名。实际上，2017年成为当地房价拐点，棚改、库存清零、房价暴涨和地王崛起，刺激着这个城市的神经。

棚改占全省四分之一房价倒数第二

开发商笑出声

一个房价排名全省倒数第二的城市，棚改占据全省任务的四分之一，开发商杀红了眼。

根据社科院财经院住房数据、以及房地产业协会的数据，2017年12月山东房价中位数排名中，菏泽中位房价为6058元/平米，在17个地级市中排名15。

2016年，菏泽全市拉开棚改序幕，完成6.2万户棚改;2017年棚改白热化，棚改涉及18.2万户、近70万人，计划改造3092万平米，相当于拆掉一个百万人口的城市。牡丹区计划改造31825户，是2016年的2倍多;单县计划改造27275户，菏泽开发区计划改造26300户，这两个县区改造计划的零头比2016年总数还要多;其他县区的计划都是2016年的至少2倍。

菏泽历史上最大规模的棚改工程来了。

棚改的核心是土地拆迁成本。如果丈量拆迁1000亩土地，仅有400亩用于房屋开发、商品房出售，其余的土地会用于修路、绿化、教育、医疗等相关配套资源，地价水涨船高，一定会分摊到房价上。

根据当地数据，2015到2017年间，水泥价格从每吨270元涨到500元，钢材从每吨1800元涨到3400元，成本大涨。主城区均价6000元/平米的二手房，成本至少在4800元/平米以上。

菏泽主城区近两年土地价格从每亩100万元攀升到300万元以上，部分地区达到每亩400万元。

房价这把火从主城区蔓延到周边

2017年11月6日，菏泽市出台《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，被称为"菏十八条"。12月1日，菏泽公积金新政实施，规定异地公积金停止办理，首套房公积金首付不低于30%。

不到一年时间，山东15个地级市发布楼市调控政策。

"菏十八条"中首次提出限售，对主城区和成交量高、房价稳控压力大的县区实行限制措施。新建商品住房和二手住房取得产权证至少2年后可上市交易，非本地居民购房转须不少于3年。

土地跟房价捆绑，用"限地价、竞房价"、"限房价、竞地价"、"限地价、竞配建"、"竞自持面积"等方式，让房价受到一定控制。

2017上半年是菏泽棚改高峰期，下半年拆迁放缓，释放土地供应量减少。11月份之后，山东省发布环境治理、暖季停工、停产的政策，无新土地供应。

根据中国房价行情网的数据，2017年全年，菏泽二手房均价从4835元/平米上涨到6098元/平米，全年涨幅26%，假设年初看中一套100平米的房子却没有买，年末需要多支付12.63万元的总房款。

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在供小于求的状态下，菏泽可能迎来2年左右的销售空窗期，房价与地王齐飞。因为货币补偿标准远低于房价增速，绝大部分居民都会直接选择房屋安置。空窗期之后，只有迅速消化剩余楼盘的房企，才能在三四线城市继续立足。

两三年之后，菏泽市场会从一手房向二手房转变，有品质，户型好的二手房越来越受欢迎，租房市场会小有起色。

根据中国房地产业协会数据，从2014到2017年间，菏泽市租金涨幅为14.66%，排在全国第5位，在菏泽前面的只有五座城市，大理(57.77%)、北京(32.718%)、张家口(21.006%)和杭州(14.919%)。

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从2015到2016年，菏泽以12.23万人的常住人口增幅排名全国第12位。这是一座插上了一对小翅膀的城市。

四五线棚改的黄金时代

未来两年，依旧是四五线城市棚改的黄金时代，一线城市的白银时代。

2017年2月23日，住建部部长陈政高表示，2016年棚改货币化安置比例达到48.5%，比2015年提高18.6%，可以从市场上购房2.5亿平方米。

陈部长的数据大约是这样计算的，2016年棚改开工606万套，货币化安置比例为48.5%，大约300万套。以2016年年底住建部和财政部文件里提到每套80平米计算，那么就可以帮助地产商去库存:300万*80平米=2.4亿平米。

然后按照国统局的数据，2016年全国商品房销售面积15.73亿平方米，那么棚改货币化安置拉动的比例就高达15.26%。果真如此的话，2017年的货币化安置比例提升到60%甚至更高，棚改货币化安置消化库存占全年销售比可能接近20%。

政府的两只手，一手在控制房价以防热死，一手在温暖房价以防冷死。最终结果只有一个，温度保持正常，每年上涨有限。

2017年5月24日，国务院常务会提出新目标，上一个三年计划结束后，2018到2020年改造各类棚户区1500万套。去年600万套左右，今年还是600万套左右。

一套拆迁房货币安置的海量现金，可以2到4倍杠杆进入楼市，再次炒热四五线城市的地产。知道为什么隐形冠军在菏泽了吗?

棚改三年，你在哪买房?