指望武汉房价跌，不如盼着总价\＂跌\＂房价已经不低

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房价已经不低，户型还越来越大。

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武汉的开发商，是不是想我们死?

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出现这种现象，因为这两年武汉楼市有一波主力韭菜——换房户。

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二胎、收入提高、老房升值，成为这波人强烈换房动机。

经开发商测算，他们老房能卖百把万，人口增加导致面积需求激增，160平+4房，总价正好与需求、支付能力匹配。

这波韭菜能支撑一轮行情，核心是他们有不动产资产打底。

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你涨价我不怕，我有二手房也涨价。

高买因为我能高卖。

但这种需求不会无限迸发。

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对绝大多数无房户，纯靠工资增长，根本无法匹配房价，很多人月供不超月收入一半的要求都达不到。

怎么办?

2015~2016年，武汉有一波强劲的二手房行情。

2014年二手房总交易量4.82万套，

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2015年激增到7.23万套

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，2016年再增长到8.15万套。

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然后2017年，全年交易8.27万套。

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还在继续增加，但增速明显刹车。

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(亿房网统计)

相对一手房总受政策影响，二手房更市场化，更能反映趋势。

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我们分析，2014~2017年卖掉二手房的人，会持币观望吗?还是冲进汹涌股市?或者买入几枚比特币?

比较大概率，他们换房了。

三环以内的购房人，尤其二环以内，大部分是“卖旧买新”。

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一个很明显的现象，武汉豪宅去年以来比较旺盛，得益于很多人置业观念更新，卖掉手上几套自住+投资房，换购所谓终极住宅。

这一波韭菜是有实力的韭菜。

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他们的购买力强在手上有不动产，跟着行情水涨船高。

虽然哥认为上升期市场不是换房窗口，只要时间差把握精准，上升期往往换房的动力最足，尤其还有所谓“一二手倒挂”的利差。

经常有无房户哭喊——房价都涨成这样，武汉哪有这么多有钱人?你马上就要崩盘!

资产限制了你的认知力。

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人家盖的房子，是卖给用资产买房的人。

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但这波需求能支撑多久?

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现在楼面价很贵。

今年，新洲地段好的地块，楼面价都拍到3500+;白沙洲有地块楼面地价突破8000元;四新地王突破1.5万元……

开发商说，地价这么高，房价得更高啊。

这个逻辑不对。

如果可以永远循环，开发商就不会输。

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为解决生存，开发商含泪吞下高价地，还嘴硬我眼光独到。

当房价高到，购房者想买也有心无力。

单价站上一个高位，就不能崩，否则对所有人都不是好事。

哪怕我用限售的方式，让房子有价无市，市场成交冰冻，也不允许单价跌。

但单价不能跌，不代表总价不能“跌”。

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总价跌的原因，就是户型变小。

武汉楼市即将或者正在，重回功能型小户型时代。

在别墅产品上，已非常明显。

70多平国风，100多院子系，未来150平左右别墅，一定主流。

光谷是武汉很典型的楼市。

这里外地人多，代际效应强。

所以过去，120平紧凑4房，是最贴合需求的户型。

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哪怕房间小得进屋就要上床，但功能比尺度重要。

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但现在，光谷东不谈，光谷南甚至江夏盘价位往1.8万冲，这居然还是限价的结果，跟地价并不匹配。

你再做120平主力户型，首付+装修全款，一次现金支付近百万。