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三四线城市房价飘起来背后的\"天坑\"。城市房价|背后|去库存|棚改|房价|天坑---

不可否认,2017年中国房地产的这轮"强势去库存"史无前例。政府去杠杆,百姓加杠杆,移花接木,堪称完美。

不可否认，2017年中国房地产的这轮"强势去库存"史无前例。政府去杠杆，百姓加杠杆，移花接木，堪称完美。

城市房价|背后|去库存|棚改|房价|天坑---

$三四线城市房价飘起来背后的\＂天坑\＂$

三四线城市房价飘起来后，背后接盘的却是收入不高，承受风险能力很差的老百姓。

在房产研习社听了大家的故事之后，感慨颇多，所以子木决定做一期文章，帮助大家看清三四线城市房价疯狂背后的本质，在三四线城市置业有一个更好的选择。

一

奇怪的房价

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就像之前有人问任老，中国的房价会暴跌吗?任老说:"在中国，不让你买房，也不让你卖房，都不让你交易了，还跌个屁啊，别的国家做不到，我们就可以。"

所以三四线房价疯涨的起因是庄家故意把价格抬高，制造上涨预期吸引散户入场，然后击鼓传花，一棒接一棒的传下去。

至于用什么手段拉高的，很简单，棚改。

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这里，大家要留意一个词，叫做"棚改货币化安置"。

以往，政府拆掉棚户区，会给你换一套安置房，这叫"实物安置";而现在，都流行给你一笔补偿款，你自个儿拿去买房吧。

货币化安置的比例，在一二线城市中大约只有20%，但在三四线城市已高达80%。至于今年房价飙升的典型三线城市芜湖，"货币化安置"的比例是100%!

这笔钱可不是个小数字，那么政府从哪搞到这么多钱?

这背后，又有央妈的贡献。在2014年年底的时候，央妈大笔一挥，在国开行等金融机构中，搞出了一个叫PSL的东西来帮地方政府推进棚改。

PSL，中文名应该叫"抵押补充贷款"。你别管他名字有多洋气，实质就是一种期限长、利率低的贷款。

大家都知道，影响房价的短期因素，其实是货币。如今央妈正在不断收紧货币，但是通过这个PSL，依然可以给地产市场送钱。

这钱有多少?子木查了下，截止 2016 年末，央行PSL 余额为20526 亿。

换句话说，两年来，央行为房地产市场定向放水2万亿，而且主要都流向了三四线城市。

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然后你就看到，在一二线城市普遍限购、限贷、限售、限价，资金锁死的同时，三四线城市的房价水位渐渐抬高，领涨了今年楼市的下半场。

其中涨得最多的三四线城市所在的省份是山东，例如威海、胶州、潍坊、临沂等城市。

原因也很简单。因为山东省已经连续3年，蝉联棚户区改造任务的全国冠军了。

记得在当初7，8月份，三四线城市涨势最猛的时候，有位粉丝咨询我说:"保定的房价已经涨到2万了，再不买可能还会涨，就再也没有机会上车了!"

我当时送给他一句话，"保定，作为一个工业起家的城市，现在还在环保大潮中风雨摇摆，凭什么支撑这么高的房价?凭爱吗?"

二

满满的爱

可能这份爱，只有三四线城市的人才能真正的体会到。

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所以表面看，拆迁完成以后，新房子都有人住了，老城区和农村改建成商业用地风景区了。城市一派新气象，人人赞不绝口。

实际上，原本不打算换房的中老年人也不得已把积蓄搭进了房市，空房有了接盘侠，政府就完成了去库存的任务，业绩也就做出来了。

其实所谓"棚改"，我总结的话就是:没有需求，我就硬硬给你制造出一些需求出来，好为市场去库存，而去库存又是为了赶快固定超发的货币，并且准备在全球性金融危机来临前消灭掉这些超发的货币。

上面冠冕堂皇，下面竭泽而渔。

那么，这份爱你能受得住吗?

三

为何如此疯狂?

之前和朋友讨论这个话题的时候，他反驳我说:"这轮三四线上涨疯狂的程度已经远超预期，绝非只有棚改和政府拉升房价这么简单。"这话我同意。

要知道在化学里面，一个公式要想快速发生反应，务必是要加入催化剂的。房产市场同理，三四线房价上涨的催化剂其实就是所谓的"有钱人"。

而且这个"有钱人"分为两类，一类是"真有钱人"，另一类是"真有房人"。

"真有钱人"不必多说。对于那些人均工资3，4千的三四线城市来讲，手上可以拿出钱来买房的人大部分是有些积蓄的小生意老板。

随着房价上涨，这部分人把所有流动资金投进了楼市，因为对于三四线城市，投资产品少之又少，而且大涨的机会更是屈指可数。所以，话不多说，一顿买买买，至于泡不泡沫，反正生意伙伴老王买了。

而"真有房人"，可以用"南京万人抢房事件"说明白，而且这里务必要提一下。(毕竟1.2万人寒风中夹着全款买房，这种事情历史上少见。)

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有人问，咋那么有钱呢?动不动就是500~1000万的，而且还是在限贷限购的情况下。刚需是不可能掏出这么多钱的，能出的起这么多钱的早就付首付买房了，谁还会拖到今天。

这里面就要引入两个概念，第一个概念是有房人士，第二个概念是住房抵押贷款。

我们知道，从01年开始，住房市场开始飞速发展，到17年已经历经了16年的时间，里面有多少人，当初只是买1~2套房，有的是为了结婚用，有的是买了改善房。

但是这些房产，如今价值都上涨10~15倍，当初看起来如天文数字的贷款，如今只是毛毛雨，你能想象一个500万的房子，里面只挂了几万元的贷款吗。

那么再引入第二个概念，住房抵押贷款，这批人看中了新房的套利机会，但是手里没有现金，怎么办，火速还清老房子的贷款，然后去银行做抵押，这个抵押率是多少呢，6~7成。

也就是说一个500万的老房子，能贷出来300~350万元现金，贷款第一年还只需要付利息，不需要还本金。这样的房子弄2套去做抵押，那就是600-700万现金!

这个时候去抢新房啊，越大越好，越大赚的越多，先押600万现金在银行卡里，然后去摇号抢房，500万的房子直接抢，只要抢到，转手就能赚100~150万，何乐而不为呢，胆子大一点1000万的房子都敢抢。

其实，01年到14年买房的人，基本上都有这个能力玩这一套把戏，换句话说，在手里几乎没有现金的情况下，南京有1套房，就敢去抢300~500万的房子，有2套房，1000万的都敢去抢，完全是空手套白狼的游戏，无风险套利。

这就是南京万人全款抢新房的幕后故事。

总的来说，万人全款抢房，里面真正有全款的人很少，大部分都是通过抵押贷款从银行套钱出来。而这万人里，是首套刚需的不是很少，是几乎没有，大部分都是用父母甚至爷爷奶奶的身份去购买的，纯粹是炒房。

这个道理同样适用于三四线城市。在房价上涨的情势下，一二线的一部分人用已有的房子去银行做抵押，然后投机在市场上购进新房卖出套利。只不过同样的把戏用错了场景，那么结果可想而知。

四

疯狂的结局

有人说，对于大多数三四线民众来说，房价的涨跌也不重要，因为大多数都只会买一套房，在房价大周期下，你的房子涨了，其它房子也涨了，你的房子降了，其它房子也降了。我不明白，这个是什么道理。

"房价涨跌，在于杠杆"。而什么叫杠杆呢?

就是我看到一个东西投资一块钱，能够赚两块钱，我有一万块，能够赚两万，但我觉得这个东西发展潜力巨大，我就拿十万块钱去借了一百万，然后本来只能赚二十万的，现在就能赚两百万，听起来是不是美滋滋?但这是在上涨的情况下。

杠杆增大了收益，也增大了风险，也是十万块钱，没有杠杆，亏本了你只需要亏五万块钱;因为杠杆，现在你可能要亏五十万。

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五

三四线的未来

再来看中国房地产市场。截止目前为止，一二线和部分三四线任务完成的不错，去库存效果显著。

年中涨起来的一部分三四线城市有些现在已经开始回落。但是还有部分三四线城市和县城还存在大量库存。

所以，2018年，这些城市和县城还将继续把击鼓传花的游戏玩下去。至于是哪些城市，太多也说不完。

但子木会给你以下几点建议:

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5.如果你所处的三四线城市或者县城还没有开始涨价，是刚需的话就尽快上车吧，毕竟结婚娶媳妇儿，房子是基础。

6.至于还想在这些三四线城市搞房产投资的朋友，省省吧，不妨把钱放进一二线，给中国百姓安居乐业最后的净土留个机会吧。

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