三四线城市房价猛涨!现在买会不会被套牢?买什么房才不亏? 来源:苏宁财富资讯作者:苏宁金融研究

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三四线城市房价猛涨!现在买会不会被套牢?买什么房才不亏?。猛涨|套牢|棚改|一线城市|2020年|城市房价---

猛涨|套牢|棚改|一线城市|2020年|城市房价---

来源:苏宁财富资讯

作者:苏宁金融研究院高级研究员左俊义

7.0%!统计局最近公布了1月70大中城市新建住房的房价数据，其中，三四线城市房价同比上涨7.0%，一线城市房价同比仅上涨0.4%。

如果看中介的统计数据，很多三四线城市过去一年的房价涨幅普遍在20%以上，比如泉州上涨25%、安庆上涨21%。

如果说房价上涨一般是从一线城市传导到二线城市，最后到三四线城市，那么，面对家乡楼市一路上涨的房价，我们要不要投身其中呢?看完此文，你将会有一个理性的抉择。

哪些三四线城市迎来房地产开门红?

一线城市跟三四线城市的一大不同，就是三四线城市房地产销售更倚重春节销售。对一线城市来说，春节进入回家和旅游时间，整座城市变成空城，房地产销售会直线下滑。但对三四线城市来说，春节是返乡置业的高峰，所以三四线城市的开发商很注重春节促销活动。

从调研数据来看，今年在大城市打工的人们返乡置业意愿十分强烈。根据调研信息，大约有38%的外出打工者想回老家买房，有21%的想去老家的省会城市买房，也就是说，大约有6成的人想回乡置业。在三四线城市中，盐城、安庆、泰州等是返乡置业的热门城市(参见表1)。

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除了调研信息，还可以从销售数据看出哪些城市是近期的热点。使用今年1-2月的住宅销售套数占过去12个月销量的占比数据，来看哪些城市迎来了房地产开门红。可以发现，台州、泉州、扬州、镇江等三四线城市今年开年销售很好，前两个月的销售占比都在15%以上(参见图1)。

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三四线城市房价上涨的原因何在?

在这些三四线城市房地产开门红的背后，有哪些驱动因素?在笔者看来，三四线城市房价飙涨，与棚改货币化安置息息相关。

首先，未来三年依旧是棚改大年。据住建部公布的数据，过去两年棚改开工大致在每年600万套左右，其中2016年实际开工606万套，2017年实际开工609万套。2017年5月，国务院常务会议决定2018年至2020年棚改计划开工1500万套，也就是每年开工500万套。但2017年底住建部披露2018年棚改计划开工580万套，超出了此前500万套的预期，因此算是利好(参见图2)。

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其次，棚改货币化支撑了三四线房地产需求。具体来说，棚改补偿有两种方式:一是实物安置，给棚改居民建造或购买拆迁房安置;二是货币安置，给棚改居民现金。由于三四线城市房地产库存高企，货币安置逐步成为棚改补偿的主流，居民拿到现金一般会去附近的城市购买住房，这样货币安置就能起到棚改、去库存、拉动房价的三重效果。

比如，根据浙江省公布的2017年棚改计划项目清单，2017年计划开工27.5万套，棚改居民有四个选择:政府收购商品房进行安置、组织居民选择商品房进行安置、自由补偿款、开工安置住房。其中，涉及自由补偿款的棚改开工合计11.8万套，占比大约为43%。

全国来看，棚改的资金来源主要是央行对政策性银行提供的抵押补充贷款(PSL)，再由政策性银行对地方政府的棚改项目提供资金支持。截至2018年初，抵押补充贷款的余额已经高达2.76万亿(参见图3)。

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在三四线买房需重点关注交房时间

既然棚改货币化是三四线城市房价的重要推手，那么，面对未来3年棚改力度依旧较大的局面，想在三四线城市买房的购房人，该注意哪些事项呢?

从时间上考虑，如果想在三四线城市买房，建议购买能在2018年年底前交房的楼盘。原因在于:

首先，三四线城市刚需后劲不足，2020年后房地产风险会逐步释放。三四线城市跟一线城市的区别在于，一线城市基本上属于人口持续净流入的地区，所以不担心刚需不足;而三四线城市一般没有突出的核心产业，也缺乏明显的教育、医疗等相对优势，所以人口很难持续净流入，刚需在一波房地产热潮释放完毕后，容易出现断档和后劲不足的问题。考虑到未来还有三年的棚改红利期，如果想参与三四线城市的房地产市场，在2018年底前交房、2020年底前退出是比较好的策略。2020年后三四线城市可能会普遍面临供给很大、但无人接盘的状况。

其次，随着一二线城市房地产降温，三四线城市房地产不太可能走出独立行情。从历史来看，三四线城市跟一二线城市房地产周期大体趋同，只不过一二线城市启动较早、三四线城市启动较晚。比如，这一轮房地产行情中，2015年一线城市房价涨幅较多，2016年二线城市涨幅较大，2017年三四线城市涨幅较大(参见图4)。

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目前，一二线房价同比涨幅已经明显回落，预计三四线城市也会跟随。背后的原因有:

(1)银行的顺周期信贷政策使得其在房地产周期下行时收紧信贷额度，对销售和房价形成负反馈机制，比如居民按揭贷款平均利率已经从2016年年中的4.5%提升到2017年年底的5.3%;

(2)在去杠杆的大环境下，地方政府融资受限，维持棚改货币补偿的能力在下降，比如山东省2018年鼓励棚改实施实物安置，意味着棚改对房价的拉动作用在下降。

这些棚改力度较大的城市可关注

除了时间上要尽量考虑2018年年底交房、2020年年底前退出以外，空间上还要精选棚改力度较大的城市。

先看新一年不同省份的棚改计划。从过去两年的棚改力度看，山东、贵州、湖北、湖南是棚改大省。目前部分省份也公布了2018年的棚改计划开工量，可以发现，山东、新疆、浙江等省份，新的一年棚改力度依旧较大(参见表2)。

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从山东公布的各市棚改开工计划看，日照、菏泽、德州三地可以考虑参与。目前山东省已经公布了2018年各市的棚改开工计划，从排序上看，日照、菏泽、德州三市棚改力度较大，计划开工量分别是8.6万套、6.2万套和6.1万套。相反，莱芜、东营的棚改力度较弱，两市棚改计划均不足1万套(参见图5)。

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从浙江公布的各市棚改开工计划看，温州、杭州、绍兴三市机会较大。浙江省在2017年底分三批公布了2018年各市的棚改开工计划，从排序上看，温州、杭州、绍兴三市棚改力度较大，计划开工量分别是10.6万套、6.0万套和4.6万套。相反，衢州、丽水的棚改力度较弱，两市棚改计划均不足1万套(参见图6)。

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目前江苏省只公布了全省2018年棚改计划开工21.5万套，但没有把开工计划细分到各市。从有披露数据的城市看，徐州和常州2018年棚改开工都在2万套以上，但横向对比来看，这一棚改开工量比山东省和浙江省的棚改大市要小很多(参见图7)。

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最后说一句:如果你在三四线城市买房，是为了给父母自住或者为自己回家乡工作做准备，那么只要首付够了就趁早下手，毕竟早一天住上房子，就可以早一天享受。

@徒步三万里@今日话题