2018年，苏州房价去向何方? 眨眼间

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眨眼间，2018年已经进入到房市所谓的“金三银四”，今年的苏州房势将去向何方?涨?跌?还是横盘震荡?

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下面内容和大家一起探讨，文末会给出我自己的一点看法。

1. 宏观层面

首先，前段时间发生的修改事件，更加坚定了“房住不炒”的持续性和限购限售限贷政策的延续性。

在上述背景下，想必没有哪个地方ZF敢逆风而上，更何况像成都、武汉等二线城市，现在还火的不要不要的。

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根据《法制晚报》报道，在今年的两会上，中财办副主任杨伟民认为，房地产市场存在泡沫，包括一、二线城市和部分三、四线城市。杨伟民建议，房地产市场的泡沫不要主动去挤破，同时也不能让泡沫继续吹大，要通过建立租购并举的住房制度让房地产逐步走上健康发展的道路。

话说的已经如此直白，既不要主动去挤破，也不会让泡沫继续吹大，说白了就是要通过经济的发展来填坑，用租购并举来稀释房地产市场的上涨动力。当然后续还有极有可能做为地方税种征收的房产税的出台。

经济上，金融去杠杆一直在持续推进，从去年银监会打击“影子银行”强力去杠杆开始，银行开始面临很大的资金压力，房贷利率也从9折一直攀升至目前的上浮15%左右。

房贷利率的上行早在去年利率打折的时候就多次说过:

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详细文章:9折不再，95折渐远，房贷利率回到基准还要多久?

今年年初的房贷紧张程度，并没有比去年下半年松，反而过年后房贷利率出现持续上调的趋势。去年年底的首套上浮10%的情况已经不见，取而代之的是最低15%的上浮。

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今年的两会政府工作报告上，对于今年的国内生产总值增长目标是6.5%。不仅低于17年的6.9%，而且报告中也删除了“争取在实际工作中做的更好”的论述。这说明上层对经济缓慢增长的耐受度在提高，去杠杆肯定会在今年持续推进下去。

因此，个人认为，利率上涨的城市想要再回到基准利率，今年内几无可能。后续大概率还会走高。

2. 苏州市场层面

首先，先来看下苏州过往一年多的变化情况(先简单总结，后续有机会再展开):

大户型价格稳步上扬，尤其是在步入存量房市场的园区和即将步入的新区。

刚需上车的成本在不断提升，地段也在不断边缘化(针对新房)。

学区房的持续走俏。新区双实验学区的房价去年一直在缓慢攀升。虽然园区家长目前还没有对学区房如新区般狂热，但星海、星湾、景程等学区房依然让园区家长们趋之若鹜。

目前的苏州市场，由于调整的最早，也成为最先稳定的二线城市，结合宏观层面和苏州这一年多来的变化，个人认为:

1. 2018年的苏州房市整体会是一个上下5%左右的震荡格局，板块间的差异会加大，齐涨齐跌的场面不会出现。

2. 具体到板块方面，核心地段老破小和低洼板块两房存在补涨需求。毕竟随着刚需新房的边缘化，核心地段的老破小和低洼板块的低总价两房成为退而求其次的不二选择，供需不平衡会得到改善。而之前被猛炒的某些板块(学区房除外)，至少5%的下跌在所难免，2018年注定是价值回归之路。

3. 具体到面积方面，经过一年多的上冲后，大户型向上动力不足，有经济实力的改善业主也释放了大部分。总价天花板的存在和大小面积单价的巨大落差，大户型滞涨会是不可避免的事情。

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