大势已定!五大关键词，看懂房地产这一年! 今天上午

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今天上午，十三届全国人大一次会议开幕，国务院总理作政府工作报告。《报告》洋洋洒洒近2万字，既回顾了过去五年的工作，也对2018年工作提出了建议。其中涉及房地产的内容也非常多，下面咱就一起来看看究竟有啥亮点?2018年楼市走向又将如何?

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划重点!关于楼市，说了啥?

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1、坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。

2、支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。

3、加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。

4、健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。

5、启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套。

6、加大公租房保障力度，对低收入住房困难家庭要应保尽保，将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围。

7、加强金融机构风险内控。强化金融监管统筹协调，健全对影子银行、互联网金融、金融控股公司监管，进一步完善金融监管。

8、提高新型城镇化质量。今年再进城落户1300万人，加快农业转移人口市民化。

9、加大中介服务收费清理整顿力度。

10、落实第二轮土地承包到期后再延长30年的政策。探索宅基地所有权、资格权、使用权分置改革。

由此可见，2018年房地产大局已定，幻想着调控松绑的同志们可以醒醒了。另外，相比往年，今年的政府工作报告中并未提及去库存，这也说明去库存战役已取得阶段性胜利。不过大家比较关注的房地产调控、房地产税、租购并举等内容均在列，接下来咱就这几个热点问题详细探讨下。

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关键词一:差别化调控

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从2016年下半年开始，房地产调控就开始逐渐抢镜，2017年更是笼罩全年，据中原地产研究中心统计数据显示，2017年，年内全国房地产调控政策发布接近110个城市与部门，发布的调控政策次数多达270次以上。这种力度几乎前所未有，也让2017年成为无可争议的“调控年”。

如今步入2018年，鉴于以往经验，不少人预测2018年走势会“先紧后松”。而今日政府工作报告释放出的信号却是--

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。

“房子是用来住的、不是用来炒”虽然屡被提及，但并没有写进政府工作报告，所以此次报告中再提及这句话，一没有毛病，二也为全年楼市定了下方向，房住不炒，“继续实行差别化调控”，这里的差别化调控指的应该是去年住建部提出的“满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房”。

另外值得注意的一点是，“落实地方主体责任”，预计后续各地调控中也会持续抓“地方主体责任”，若调控不达标，有可能会有相关问责。由此也可见，国家房地产调控的决心，这也说明今年房价不会出现暴涨暴跌，平稳或稳中有升是大概率。

作为房地产市场的热点城市，天津也表示要“严格防控房地产市场风险”，今年的天津政府工作报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”、“稳控住房价格，合理引导市场预期和购房行为”，并已按照工作分工，逐项分解任务，落实具体责任。

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关键词二:房地产税

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政府工作报告中提出要“建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展”，而作为长效机制重头戏的房地产税自然跑不了。

其实，房地产税已经是一个老生常谈的问题了，虽然尚未实施，但对于房地产税征收已经达成共识，已经是板上钉钉的事了，此次政府工作报告又明确提出“健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法”。可见房地产税立法工作已经进入倒计时。

而在昨日十三届全国人大一次会议新闻发布会上，全国人大发言人也回应房地产税立法最新进展:十三届全国人大一次会议发言人张业遂表示，全国人大常委会认真贯彻这项改革任务，研究提出落实税收法定原则的实施意见，经党中央审议通过，明确了改革路线图和时间表。

一是今后开征新税的，应当通过全国人大及其常委会制定相应的法律。

二是对现行的税收条例修改上升为法律或者废止的时间也作出了安排，那就是力争在2020年前完成改革的任务。

房地产税立法是社会普遍关注的一个问题，加快房地产税立法是党中央提出的重要任务，由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草，目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作。

按照立法程序，房地产税法可能需要2~3年完成立法，最快两年。然后是地方根据法律制定地方实施条例、细则。也就是说，房地产税从立法到实施，应该需要3年时间。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，从房地产税的立法层面看，先立法后征税的思路很清晰，这也说明当前政策推进稳步有序，充分体现了房地产市场的税费改革力度，接下来几年也会在立法方面不断论证，所以2020年之前应该还是房地产税立法和制度建设的关键几年。

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关键词三:租购并举

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作为房地产调控长效机制的政策之一的租购并举，此次也在政府工作报告中被大篇幅提及，一方面“加大公租房保障力度”，另一方面“培育住房租赁市场”，同时“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，租赁市场主要是对购房困难群体而解决的，这一点也是有积极作用的，可以认为是零产权、侧重居住属性的。未来预计在“租售同权”等方面会有较大的思路。

天津虽然没有被列入批准建设租赁房的首批试点城市，但也在积极响应号召培育住房租赁市场。早在去年6月份就发文:“鼓励和支持住房租赁消费，多措并举加大租赁房源筹集供应，扩大全市住房租赁市场规模。到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。”

更重要的是，这些并不是纸上空谈，而是真真切切付诸了行动。远的不说，单2018年，天津就将从四方面发力培育和发展住房租赁市场，进一步完善住房租赁市场“天津模式”，加快建立租购并举住房制度。

即:一是大力发展住房租赁市场特别是长期租赁，今年计划新增长期租赁住房2.8万套、190万平方米。二是保护租赁利益相关方合法权益。三是支持专业化、机构化住房租赁企业发展。四是加快构建住房租赁“服务+监管”一体化信息平台。

另外在2018天津政府工作报告中也提出要“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，促进房地产市场平稳健康发展。”

据悉，目前天津市场上不仅有公租房、廉租房等，还有天住领寓、龙湖冠寓、万科泊寓等企业长租公寓。而且天津还于今年1月9日推出了“租房落户”政策，符合条件的人才可在其长期租赁房屋所在社区落集体户口。

可见，租赁市场的“一池春水”正在被激活，并逐渐完善，“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”也正在逐步祭出实招。

中原地产首席分析师张大伟也表示，鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多的权利，不仅仅是科学住房观念的一个重要环节，更可以避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求。

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关键词四:棚改

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此次政府工作报告中提出，“启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套。”由此可见，“棚改”也是今年工作的一大重点。

从住建部获悉，2017年，全国各类棚户区改造开工609万套，顺利完成年度目标任务，完成投资1.84万亿元。而依据住建部公开数据显示，2015年棚户区改造开工601万套，2016年棚户区改造开工606万套。此次工作工作报告重点提及，并定下了“580万套”的小目标。

另从今年天津政府工作报告中获悉，天津今年棚改的目标是--实施中心城区棚户区改造“三年清零”行动计划，改造棚户区45万平方米、老旧小区及远年住房4000万平方米、农村危房5000户。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从此类表述可以看出，棚改的工作力度不减，棚改安置和群众住房问题的解决继续挂钩，很大程度上也说明民生保障依然会加大力度，而此类住房的开工等都是必要的条件。

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关键词五:房贷

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房贷也是抑制房价上涨的一把“利器”，不夸张地说，房价涨跌都得听他的。之前2016年谁都没有预测到的大涨其实背后最大的推手就是房贷，史上最低的利率再加上低至两成的首付，刺激了大批购房需求入市。

而楼市收紧调控的当下，房贷更不缺席，限购限贷如影随形，同时利率也节节攀升。近来又有多地上调房贷利率。

此次政府工作报告提出，“加强金融机构风险内控。强化金融监管统筹协调，健全对影子银行、互联网金融、金融控股公司监管，进一步完善金融监管。”

中原地产首席分析师张大伟分析，2018年1-2月份楼市调控继续深入，最主要的特点依然是租赁与降杠杆。由于资金成本的上行仍在持续，因此后续不排除还有继续上涨的可能。不过，目前对于购房族来说，相比起房贷利率的上行，更为敏感的是放款周期和放款额度。

另外，在央行和银监会2018年主要工作任务中，在防范化解风险上均加大了对房地产的监管力度，同时央行提出，2018年要加强房地产金融宏观审慎管理，银监会强调要严控个人贷款违规流入楼市。

而今年天津政府工作报告中也提出“严格防控金融风险”、“加强住房信贷管理，严格限制信贷资金用于投资投机性购房，防止信贷资金过度向房地产领域集中，有效防范房地产泡沫引发金融风险”……由此不难推测，未来房贷走的依然会是“收紧”路线。

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