离婚、独居、养老!拿什么拯救房地产的未来? 朋友橘子今年选择一个人去了越南旅行

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离婚、独居、养老!拿什么拯救房地产的未来?。离婚|未来|拯救---

离婚|未来|拯救---

朋友橘子今年选择一个人去了越南旅行，没有回家过年。作为一个29岁的大龄剩女，每年春节都被亲戚重复逼问“什么时候结婚”，身边朋友同学总会突然热心地介绍相亲对象，不堪其扰的她今年直接选择独自旅行，结束无休止的催婚!

“作为独生女，父母将来在郑州的三套房都是我的，但我没打算回到郑州。一个人在深圳挺好的，目前在父母拒绝资助我的情况下，房子是买不起，但租房也无所谓。以后有能力就买，没能力就租，也不打算结婚。”橘子无所谓道。

目前，在我国像橘子这样的“独居”青年越来越多，相比老龄化问题，年轻人的独居问题也成为一大趋势。

一、初婚年龄不断推迟

现在中国的年轻人结婚越来越晚了。从民政部每年发布的社会服务发展统计来看，2012年是20岁~24岁人口占结婚总人口比重最多的最后一年。从2013年开始， 25岁~29岁的年轻人变成了登记结婚的主力。江苏省去年的平均初婚年龄更是达到了34.2岁。

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各国平均结婚年龄。中国为25.3岁|Priceonomics

越是发达的国家，越是普遍晚婚。

很多人认为初婚年龄的增加，最大的原因在于经济压力。但事实上并非完全如此，广西师范大学的两名研究生，对城市居民收入水平与婚姻状况进行了调查。结果显示，与收入低的城市居民相比，收入高的城市居民更倾向于未婚。越能挣钱花钱的人，结婚往往就越晚。

与此同时，越来越多的研究表明，受教育程度越高的人，结婚率就越低。在中国，1975年之后出生的城市男性和女性，受教育年限每增加1年，初婚几率分别将会降低9.6%和9.7%。相应地，受教育程度每上升一个层级，初婚年龄就要上升1.6岁。

初婚年龄推迟也促使年轻人独居趋势愈发严重。

在2017年年底，任志强曾发表演讲，称:我们的老龄化问题非常严重，但更严重的是年轻人的独居问题。在欧洲很多国家，年轻人的独居达到40%，什么意思?就是父母有房子我也不住，单独住。中国独居的增加和过去的传统计算是完全两个概念，也就是说家庭人口比例数在大幅度下降。从1984年的三点九几下降到二点八几，但是北京、上海已经降到了2.3、2.4，换句话说就是两个人一个家庭，或者两个人多一点点。一个人一个家庭已经占的比例很大，占到全世界的25%左右，而中国未来的独居发展趋势是什么?

而从日常社交媒体也可以看到，年轻人的独居倾向确实日益突出。这一点女性群体表现尤为明显。随着女性整体受教育水平和经济独立程度大大提高，女性开始摆脱传统贤妻良母的角色，活跃在社会各领域，选择推迟婚姻或者不婚。

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比如，不少现代女性选择独立买房来追求经济自由，为自己加码。据第12届中国女性消费高层论坛发布的2017《女性生活蓝皮书》显示，被调查的女性中有近七成(69.6%)名下有房产。

当然，中国年轻人的独居趋势越来越严重，但并不是说中国人都不结婚了。2017年，15岁以上人口中，接近74%的人是已婚状态(不包括离异和丧偶)，同样的统计，在美国则刚刚超过50%。虽然与发达国家相比，我国的结婚率已经很高了，但是近年来却在一路走低。

二、离婚率持续走高

据统计数据显示，从2014年开始中国的结婚率就一路走低，2016年结婚率更是跌回到2008年的水平;与之相反，离婚率却不断走高。

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2009年~2016年，中国粗结婚率和粗离婚率的变化 |民政部

婚姻观念的变化，人们更加注重个人选择和自由，对离婚的接受度也更高。即使各省市区的人口在不断变化，依然能从离结率(当年离婚对数和结婚对数之比)来看出某地的婚姻状况。从2005年到2015年，大多数省份的离结率在攀升，离婚人数越来越多。

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中商产业研究院《2017-2022年中国人口与经济调研和预测报告》显示，2017年上半年，我国离婚登记185.6万对，其中离婚登记对数排名前十的分别是四川省、河南省、江苏省、安徽省、山东省、河北省、广东省、湖北省、湖南省和黑龙江省。(注:离婚人数与所属省份及结婚人数有关)

此外，国家民政部统计显示，中国离婚率十强城市分别是:北京、上海、深圳、广州、厦门、台北、香港、大连、杭州和哈尔滨。其中，北上深广位居前四。

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整体结婚的减少，离婚的增多，不可逆的格局，已越发严重!

一、人口出生率持续走低

而结婚率走低的伴生难题则是人口出生问题。

我国2017年人口数据统计显示:2017出生人口1723万人，比2016年减少了63万人，这一数据比之前各方的最低预测还要更低;2017年人口出生率比2016年下降了0.52‰，只有12.43‰，这一数据比日本的出生率还低，人口自然增长率下降到了5.32‰的惊人低生育水平。

此前，国家卫计委在全面两孩政策实施之初曾预测出生高峰将出现在2018年，对2017年出生人口的最低预测为2023.2万。而最新的数据表明，出生高峰在2017年就过去了，2017年出生人口比卫计委的最低预测还要少整整200万。峰值没有形成，面临的却是人口塌陷式的下滑。

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中国人口增长趋势预测，分为低生育率、

中等生育率、高生育率三种方案

联合国人口署最新发布的《世界人口展望》2017年修订版，预计本世纪末中国人口将出现倒“V”型反转，在低生育率状态下加速下滑跌破10亿至6.13亿。

这种低生育率将导致两个直接后果:整体人口的急剧萎缩和整体人口的极度老化。

二、老龄化加剧

据国家统计局最新数据，60周岁及以上人口24090万人，占总人口的17.3%，其中65周岁及以上人口15831万人，占总人口的11.4%。而在2015年数据中，60岁及以上的老人2.2亿，占总人口比例为16.1%;65岁及以上人口数1.43亿人，占比10.5%!比例在不断攀升。

当一个国家或地区60岁以上老年人口占人口总数的10%，或65岁以上老年人口占人口总数的7%，即意味着这个国家或地区的人口处于老龄化社会。中国老年人口比例严重超标。

目前中国老龄化已经包揽了两个世界第一:老龄人口数量世界第一;老龄化速度世界第一。

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近十年，中国65岁以上老年人口不断增长，同比增速由2008年的3.0%增长至2017年的5.5%。预计到2020年，老年人口达到2.48亿，老龄化水平达到17.17%，其中80岁以上老年人口将达到3067万人;2025年，六十岁以上人口将达到3亿，成为超老年型国家。

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数据来源:《中国人口老龄化趋势预测研究报告》

伴随这种出生人口雪崩的概率不断提升，及老龄化趋势的加剧，中国经济也会受到深远影响，经济规模将不断萎缩，规模效应持续弱化，进而丧失综合性的产业优势。

不论是独居化还是老龄化，不仅影响各行各业经济发展和效率的提升，更是改变我国家庭人口结构的重要原因之一。

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2000年我国家庭户平均每户人数为3.46人，而2010年已经下降至3.09人，2013年进一步下降至2.98人。具体来看，2013年一人户占比较2000年增加6.3个百分点至2013年的14.6%，二人户增加10.3个百分点至27.3%。其中，单人家庭数量增长主要是由于30岁以上大龄未婚人口增长、离婚率提高和丧偶独居老人数增长。

那么，离婚、独居以及老龄化会对房地产市场造成什么影响呢?

很多人会用老龄化来论证房地产市场会崩盘，常见的论点有:即使放开了二胎也无法挽救的低生育率，未来若干年老龄化人口结构难以撑起新的购房高潮，并且将来孩子会从父母那里继承多套房产，会出现住房过剩的情况，进而供大于求，房价大跌。

但是人老了，并不代表立即就可以把房子腾出来给子女，对住房没了需求，他们还是要居住的。以老龄化程度最高的德国为例，1960年的时候7300万人，那个时候有1900万个家庭，每个家庭有3.76个人。到了2010年，最近的统计数据是8100万人，增加了1/10，家庭户数翻了一倍变成4000多万。由于老龄化的发生，人没增加多少，但户数却增加很多。

所以，并不能单一的直接论断，老龄化会直接击垮楼市。相对而言，独居、离婚以及老龄化带来的家庭结构的变化，对房地产最直接的影响是住房需求的变化，而非房价涨跌。具体来分析一下:

一、独居化激增小户型需求

说起独居的概念，年前非常火的《旅行青蛙》的游戏，其实就是当下独居年轻人自我形象的一种投射，宅，不结婚不生育，甚至不社交，就是独具生活的典型诠释。这个游戏起源于日本，而日本人口独居占比非常高。日本总务省2017年公布的最新数据显示，日本单人家庭数量占比增加至34.6%，创下历史新高。除了大量独居老人外，20-39岁日本男性占到单人家庭整体的4成以上。有预测显示到2035年日本的独居人口数量将达到4800万，接近总人口的半数。

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从目前的初婚年龄和离婚率发展趋势来看，未来中国的独居化也不容小觑。当独居形成一种潮流，房地产市场也会做出相应反馈，单人口家庭以及持续高涨的房价对房地产带来双重制约:住宅面积实际向小。这一点在流动人口较多的一二线热点城市会更加明显，一面是有一定经济实力独居者对高端品质小户型的购买需求，另一面则是以大学生为代表的对小户型租赁住宅的需求。

无论怎样，小户型实际上是适应未来市场需求的，这是其中一个机会所在。此前李嘉诚在香港曾开发20-40㎡小户备受追捧，而任志强也多次强调独居以及家庭小型化带来的住房单元需求的增长。

目前，在郑州小户型住宅相对较少，一般集中在四环以内，比如金水区的名门翠园、绿都二环里，惠济区的美景麟起城、谦祥兴隆城、旭瑞和昌花漾里，中原区的旭瑞和昌城市之光、五建新街坊、保利心语，管城区的永恒理想世界、鑫苑国际新城等等。除此以外，基本上就是公寓了，比如去年公寓热销典型郑东新区的万科誉，而当前郑州公寓集中体量较大的区域有高新区、二七区，代表有公园道1号、裕华满园、亚新嵩山路新公馆、鑫苑名城等。

二、老龄化带动改善和养老住房

老龄化对房地产的冲击主要在于如何解决老人的住房需求，可以从两个方面来考量:

1、“4+2+1”的养老家庭结构，带动改善需求。

“养儿防老”是国人的传统养老模式，而在城镇化与人口流动大背景下，越来越多的年轻人在城市成家立业，双方老人投奔子女以满足养老需求，或者帮助年轻人照看下一代，进而演化为4+2+1的倒金字塔家庭结构，一对夫妻要直接赡养2对老人和1个孩子，这也迫使对中高端品质改善大户型的急需。

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备注:数据来自克而瑞，2017年的统计时间段为2017年1-11月，小面积段为90㎡以下，中等面积段为90㎡-140/150㎡;大面积端为140㎡/150㎡以上。数据显示小面积段产品由近50%降至不到40%，而中等面积段成交占比提升近10%，占比超过50%，成为主导面积段产品。

郑州目前中高端改善房源主要集中在北龙湖、绿博片区以及惠济北。北龙湖的高端改善定位不用赘述，融创中原壹号院、建业海马九如府、正弘瓴、荣盛华府等项目，直接代表郑州改善豪宅的最高标准。而以普罗理想国、永威森林花语、亚新海棠公馆、康桥香溪郡等代表项目也展现了绿博片区中高端改善住宅的品质。

2、社区、保险等新型养老模式，带动养老地产

日前公布的工作报告中对医疗养老产业的总结:发展居家、社区和互助式养老，推进医养结合，提高养老服务质量。长期来看，老龄化将带动养老地产快速发展。而各大房企也在积极探索，谋求养老地产红利，比如保利健康养老-和熹会、万科养老业务-幸福家、橡树汇等。

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除此以外，保险公司也在积极探索社区养老模式，比如泰康“幸福有约”养老计划就涵盖养老财务规划和养老生活安排等一系列解决方案，即年轻时购买保险产品，实现养老财务规划，年老时选择入住养老社区。值得一提的是，泰康养老社区目前有北京燕园、上海申园、广州粤园、苏州吴园、成都蜀园、武汉楚园和杭州大清谷养老社区。

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离婚、独居、老龄化，任何一个现象的出现都在改变着我国的人口年龄结构和家庭结构，这也将影响房地产市场发展的长期趋势，并不简单的只为证明房价涨跌。

而从当前的发展趋势来看，无论是城镇化为房地产带来的新增需求，还是人口自然增长、拆迁、家庭裂变、婚房、独居以及养老都在一定程度上支撑未来房屋销售。所以，我国城市的住房需求仍然旺盛，但需求的房源类型发生了改变，户型大小需求分化，不过对中高端品质的要求却统一提升。

是的，未来我们还需要更多的房子，更多高质量的房子，而不是越来越少的。

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