买房神逻辑：价格是稀释槽点最好的麻醉剂 01写了南城的几个盘之后

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写了南城的几个盘之后，常有粉丝在后台提问，能不能写一期公园懿府

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。

印象中，公园懿府是在2014年的时候拿地，卖了有两年多，属于老盘顺销，本来并不在评论君的看盘计划之内。

但群众呼声这么高，评论君决定，去走一遭。

项目的位置，在槐房西路与西红门路交汇处，环线上属于南四环与南五环之间，巧的是公园懿府和天悦壹号，还有金府大院，其实都在一条街上。

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项目区位图

这条街叫槐房西路。区别在于，天悦壹号和金府大院的位置更靠北，到4号线新宫地铁站很近，公园懿府要远一些。

公园懿府到新宫地铁站的距离，目测有2.5公里，评论君从项目步行到地铁站，花了有半个小时。

倒是有一班专67路公交，能从公园懿府直达新宫地铁站，缓解地铁通勤上尴尬。但评论君相信，多数人对地铁的心理还是：能步行直达最好。

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有位买了公园懿府，又买了天悦壹号的粉丝，聊起也感叹，距离带来的心理差距，其实还蛮明显的。

即便这段距离，只有不到两公里。

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专67路，可由公园懿府直达地铁新宫站

如果外出主要靠开车，就比较方便了，公园懿府向西行驶三公里，能从西红门桥上京开高速，或者直接向北到南四环也可以。

配套可以给到七分，项目自建7000㎡的商业，生活需要可以保证，要逛街看电影，三公里之外是槐房万达广场。

再坐一站地铁，就能到荟聚中心，没事儿还可以逛逛宜家。

在写天悦壹号的时候，评论君就说过，不担心周边的商业配套，之所以没给八分，是因为公园懿府的步行舒适度稍微欠缺一些。

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项目体量不小，占地面积约有10万㎡，建筑体量在28万㎡左右，户型以三居为主。目前，在售的楼栋有11号、13号和14号楼。

楼栋的位置不同，价格也稍有差异，14号楼的位置稍偏，

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均价在7.1万/㎡左右，11号楼价格要高些，大概在7.3万/㎡。

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都是精装交付。主力户型是113㎡的三居，也有面积段稍微大一些的126㎡和133㎡的三居，有两个实体楼的样板房，都是113㎡的三居。

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项目信息

下面就谈几点样板间的实际感受。

1、

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同样是天恒操盘，相较于天悦壹号，公园懿府明显更「刚需」，先看的C1户型，客厅面宽3.7米，一般改善型的户型，至少要做到3.9米以上。

不过对于首次改善，或者首次置业的刚需，评论君觉得3.7米的面宽，也还可以啦。

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有意思的是，这个户型南向主卧的面宽，是3.77米，细究起来，卧室的面宽比客厅还要大些，这样细微的差别，肉眼应该辨别不出来。

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C1户型和C2户型

但整面宽7.5米的长度，分割成4米和3.5米，会更常见些。评论君有些想不通为啥做成了五五开。

2、

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C1户型的另一个槽点是，入户的玄关太浪费面积，这直接导致了虽然它和C2户型都是113㎡，但实际感观会认为，根本不是一个面积段。

有玄关的好处是，入户会形成缓冲，另外，玄关也常常充当空间划分的角色，营造礼序感，在大面积的豪宅中比较常见。

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如果某个豪宅户型没有玄关的话，绝对要减分。但对于公园懿府来说，还是实用性更重要一些。

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C1户型客厅

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C2户型客厅

C1户型的玄关部分，目测大概有5㎡到6㎡，顶得上一间书房或者储藏室的空间。在刚需盘寸土必争的逻辑中，有些浪费了。

后看的C2户型，就把玄关合并到了餐厅中，虽然同样是113㎡的建筑面积，但C2户型的餐厅，次卧都比C1户型要大。

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3、

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社区的园林物业，目测水准一般，曾经有粉丝跟评论君吐槽，讲到自己收房入住之后，园区里的建筑垃圾，很长时间内都没有人管理。

「就堆在车库的出口呀，我开车都不出来」，这次走访，项目的展示区还算整洁，但算不上精致，干枯的草坪看起来有些萧索。

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评论君希望这是因为，项目还在工期，最后的收尾工作尚未完成，或者是天气尚有些寒冷，不适合做花草的补种。

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社区实景，冬天看起来有点萧索，夏天可能会好些

但大部分人的惯常经验是，如果一开始的展示效果就不好，那么未来的实际效果，不会有太大改观。

你希望原因是前者，但结果往往是后者。

4、

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公园懿府一期已经交付，在售的几个楼栋，也都是现房，据置业顾问讲，房款全部到账之后，就可以拿钥匙了。

从资格审批到贷款，整个过程大概可以控制在两到三个月。再加上项目是带装修交房，不用自己花时间和精力装修，配齐家具就可以入住。

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C2户型餐厅

相对北京的部分新房，动辄一到两年，甚至更久的交付期，评论君觉得，时间上的实惠，会让刚需们在权衡的砝码中，有所倾斜。

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毕竟，时间就是金钱呀。

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最后，我们来算一下项目的成本。

2014年9月，金融街天恒联合体以42.2亿的价格，拿下项目用地，据报道，剔除配建后，地块的折合楼面价大概在2.47万/㎡。

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剔除公建及商业之后，公园懿府的可售住宅面积，在21万㎡左右。

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表格中楼面价、计容建面、主体建筑、安装工程、内装工程都为变量，会随着项目不同而调整

实际上，当查到项目拿地的时间和当时的楼板价指标时，评论君就知道，这又是一个因为地价升值，而带来超额利润的项目。

但还是算下成本，感受下房价上浮的力量。项目是清一色的高板，主体的建筑成本按3500元/㎡计算即可，安装工程按照500元/㎡计算。

一般来说，除去装修，高板的建筑成本4000元/㎡就能打住。

公园懿府是带装修交房，要计入装修成本，评论君现场的感受是，这个数字应该不会超过2500元/㎡。

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比较费钱的卫生间和厨房，装修都比较简单，也不配备冰箱。

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项目C1户型卫生间以及厨房

整体算下来，项目的成本价接近3.6万/㎡，7.2万/㎡的售价，相当于翻了一番。但先别着急骂开发商。

评论君查到，项目2015年刚开盘时的售价，不过4万/㎡，也就是说，公园懿府在刚开盘的时候，也是贴着成本在卖的。

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目前周边的新房，天悦壹号和金府大院，毛坯都奔着8万/㎡去了，偏安一隅的公园懿府，精装7.2万/㎡就显得很有含金量。

800万冒头的总价，对于卖一换一的首改来说，还在可接受的范围之内。

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周边项目价格

如果你抢不到7.2万/㎡的中国玺，当然，后来不是这个价格了。又觉得毛坯8万/㎡的天悦壹号小贵。其实可以来看看公园懿府。

不过，你要面临很直接的一道选择题：对于价格，你愿意在多大程度上，让渡户型以及物业的舒适度呢？

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欢迎在留言中告诉评论君，你的答案。

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核心要点提示

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1、

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项目地处南四环到南五环之间，到新宫地铁站2.5公里，地铁出行不太方便，但周边的商业配套相对健全，驾车出行也很方便，位置分可以给到7分。

2、

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户型主推113㎡的三居，面宽和卧室的布局，比较符合首改的定位，C1户型因为玄关的关系，槽点比较明显，C2户型要相对而言更实用一些。

3、

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接到或者听到过，业主对物业和装修的投诉，如果对这方面要求比较高，建议看房的时候，多留意这方面的信息。

4、

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项目槽点比较明显，但周边新房对比，公园懿府现房销售，精装交付，7.2万/㎡的价格，很容易形成高性价比的感觉。