全球最大房产泡沫？这8个城市危险了在约1/3发达国家债券收益率为负的当今

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在约1/3发达国家债券收益率为负的当今世界，房地产等有形资产投资仍广受欢迎。根据《瑞银全球房地产泡沫指数》的一份最新报告，全球一些金融中心城市房地产市场过热，存在房地产泡沫风险。

报告显示，加拿大多伦多面临的房地产泡沫风险最大，瑞典斯德哥尔摩、德国慕尼黑、加拿大温哥华、澳大利亚悉尼、英国伦敦、中国香港和荷兰阿姆斯特丹紧随其后。

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由于来自国际买家的需求，特别是来自中国的买家......使得世界主要城市过去三年房价平均涨幅近20%，这种思维激化了估值过高的情况，甚至是导致全球发达经济体大多数主要城市的房地产市场出现泡沫风险。

1多伦多第一芝加哥房价被低估

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多伦多在2017年首次进入指数排名，并名列泡沫风险之最，而在欧洲，与2016年一样，斯德哥尔摩、慕尼黑、伦敦等城市依然面临泡沫风险，而阿姆斯特丹去年仅是估值过高，今年已升级至泡沫风险区域。

瑞银所研究的城市中有四分之三位于泡沫风险或估值过高区域，唯一一个估值偏低的城市是芝加哥。

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尽管没有美国的主要城进入“泡沫风险”的区间，但瑞银认为旧金山和洛杉矶的房价被高估了。报告指出尽管两市的房价自2011年以来上涨了近65%，“但考虑到当地强劲的经济基础和区域内飞速发展的科技行业，两地房价的风险可控。”

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（2017年瑞银全球房地产泡沫指数红色为泡沫风险黄色为高估绿色为价格公允灰色为低估）

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在指数中，多伦多房地产市场是近年来全球最热的投资目的地之一。报告称，过去五年以来，多伦多的房价增长了50%。

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另据胡润研究院近期发布的《2017上半年全球房价指数》报告，加拿大的多伦多最近一年跃居全球房价涨幅第一，涨幅高达26.1%。

高昂的房价令多伦多当地居民难以承受，为了抑制海外投资客炒房，安省宣布地产新政，也就是效仿温哥华，对外国买家多征收15%的土地转让税。紧接着，从6月开始，各大银行开始慢慢的加息，并继续调整贷款政策。

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2香港领衔亚洲泡沫风险最大的城市

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在亚洲地区，香港的房地产泡沫风险较去年上升。新加坡估值依然公允，风险持续下降，而东京估值过高的情况在2017年愈发明显。

在今年的指数中，中国香港是唯一一个存在房地产泡沫风险的亚洲城市。全球金融中心中，香港的房价是最难负担的，香港人的实际收入增长已停滞多年，人均居住面积仅14平方米。近来房价的下调也未给香港人带来多少幸福感，因为在这里购买一套60平方米公寓的成本超过18年的收入总和。

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（全国主要城市住房的可负担性：一名高技能人才在近市中心购买60平方米住房所需的工作年限）

瑞银财富管理投资总监办公室全球房地产主管Claudio Saputelli表示：“投资需求未见减弱以及强烈的乐观预期，使得短期内房价下行空间受限，但保持谨慎仍是必要之举。市场高度依赖投资情绪，以及监管措施仍可能进一步收紧，导致这个市场长期投资仍有较大的不确定性。”

2月28日上午11时，香港财政司司长陈茂波香港立法会发表2018至2019年度《财政预算案》。陈茂波称，2017至2018年度，香港政府收入的修订预算为6124亿港元，较原来预算高20.6%，即1047亿港元，差额主要是地价和印花税收入远较预期多。

香港楼市供应偏紧的情况将会缓和

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陈茂波介绍，该年度，香港地价收入较原来预算高626亿港元，达1636亿港元，增幅62%，主要由于年内推出多幅市区商业和住宅用地，以及与发展商达成协议的换地个案收入急升有关。至于印花税，由于去年物业和股票市场交投炽热，令印花税收入比预期多397亿港元，达927亿港元，增幅75%。总括来说，陈茂波预计2017至2018年度将盈余1380亿港元。

财政储备在2018年3月31日预计为10920亿港元，房屋储备金则将达788亿港元。

陈茂波发言称，过去数年，在住宅单位供应偏紧、利率超低及资金流入的迭加因素影响下，香港楼价已非一般市民所能负担。不过，我认为过去几年导致香港楼市急升的基本因素已慢慢起了根本变化。

首先，住宅单位供应量将会上升，未来五年，即2018年-2022年，私人住宅单位的平均落成量将达到每年约20800个，比过去五年的平均数增加五成。其次，根据去年年底的估算，未来三至四年可以供应市场的一手私人住宅单位维持在约97000个的高水平。可以预期，楼市供应偏紧的情况将会缓和。

另外，美国利率正常化继续推进，过去几年香港超低利率的情况将不复再。这些基本因素的转变会为楼市带来压力。政府会继续密切留意楼市的变化。市民在置业前，必须小心衡量风险，特别是利率上升对个人供款能力的影响。

未来五年，新建公屋7.5万个

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陈茂波表示，土地不足和房屋供应长期困扰香港社会，而香港劳动力和人才不足，亦制约了经济发展和竞争力。

陈茂波说，过去数年，我们通过检讨土地用途物色到超过210幅具有短中期房屋发展潜力的土地，合共可提供逾31万个，当中约七成为公营房屋。大部分土地仍有待完成可行性研究及所需程序（包括规划、咨询、改划、取得拨款、收地、清拆、重置及地盘平整），才能用作建屋。

未来五年，公营房屋预计建屋量约为10万个单位，包括约7.5万个公共租住房屋（公屋）单位和约2.5万个资助出售单位。私人住宅供应方面，初步估计未来五年私人住宅单位的落成量每年平均约20800个，比过去五年增加约五成。

“我们会继续通过改划用地、适度提高发展密度及推展启德发展区、安达臣道石矿场、铁路物业、市区重建等发展项目，在短中期提供合共约38万个住宅单位。中长期，我们会全速推行多个新发展区及小蚝湾等铁路物业发展项目，以提供约22万个单位。其中东涌新市镇扩展区的填海工程已经展开，造地130公顷，以期于2023至2024年度逐步提供约4.9万个住宅单位。”

陈茂波介绍，2017至2018年度留存下15幅用地，2018至2019年度卖地计划共27幅住宅用地，可供兴建约1.52万个单位。加上铁路物业发展、市区重建局、私人发展和重建项目，预计全年的潜在土地供应可供兴建约2.55万个单位。

陈茂波表示，香港最新失业率低于3%，反映劳动市场紧张。随着人口急速老化，香港的劳动人口在未来数年将会见顶回落。在确保本地工人优先就业的前提下，我们应该针对个别行业的需要，适时适度地增加输入劳工。

与此同时，香港政府会持续投放资源于教育、培训及再培训，提升本地劳动力的质素和竞争力。“我们亦会优化人才入境的安排，吸引外来人才，应付不同行业和产业发展的需要。劳工及福利局制订人才清单的工作已进入最后阶段，预期今年年中完成。”

报告指出，与之形成鲜明对比的是，新加坡通过多项监管措施为房地产市场降温。实际价格过去六年以来小幅下降，目前已较2011年的峰值回落18%。房地产市场降至公允估值水平， 2017年的风险指数也较去年有所回落。公共住房占房地产市场的80%，私人房地产市场仍难以负担，但已明显改善。房地产市场拐点似乎即将到来。

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东京房地产市场则继续与日本其他地区脱节。自2012年以来，东京实际房价上涨25%，而全国其他地区则下降10%。低利率是部分地区房地产火爆的支持因素，但是，由于收入增长滞后，住房正变得越来越难以负担。人口长期减少的预期也限制了房价上行空间。

3悉尼全球房市泡沫风险排第五

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在全球范围内面临房市泡沫的各大城市排行榜中，悉尼房市的稳定性堪忧，位居第五。

从2012年年中起到2015年下半年，悉尼房价攀升了45%，房价过高的现象达到顶峰。但2016年，房价的涨速放缓，增长率降低到了个位数。

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海外买家的需求是影响澳洲房市的重要因素。据悉，随着房屋供应数量的增加和海外投资政策的收紧，房价激增的现象会得到遏制。

全球各地房价飙升的原因不尽相同，在欧洲和加拿大市场，历史上罕见的低利率是刺激房价上涨的关键因素，而美国房价上涨的则主要受供应量下滑的影响。美国的住宅开发商尚未从2008年的次贷危机中恢复过来，新屋建造数量尚不及历史平均水平。

（来源：红地产、澎湃新闻）