中国内乱炒热上海房价，洋人大喜，不久发生一事，纷纷跳江自杀鸦片战争前后

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鸦片战争前后，天地会衍生出一个分支—小刀会。这个帮会在上海秘密结党，谋划反清，很是活跃。1853年，小刀会首领刘丽川公然打出“反清复明”旗号，率领帮会成员和附近贫民攻占嘉定县城，继而攻占上海县城，宣告“大明国”成立，刘丽川自封“大明国招讨大元帅”。清政府调派军队围剿，却被打得稀里哗啦。之后，小刀会又攻占宝山、南汇、川沙、青浦，清军再次围剿，双方打了几十场硬仗。

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战火烧到了家门口，上海市民自然要往乡下搬迁，可此时太平天国的起义军正在势如破竹地攻城略地，贸然搬到乡下去无异于送死。城里没法待，乡下又不敢去，该何去何从呢？

逃命的地方还是有的，那就是租界。刘丽川早年在新加坡打过工，后来又在英国洋行做过买办，深知中西武力相差甚远，得罪洋人后患无穷。为了使“大明国”这个新政权获得洋人的支持，刘丽川攻占上海当天就去了租界，向各国领事承诺：小刀会只针对清政府，不针对洋人，外面杀声震天，租界安如泰山，绝不让一兵一卒进租界捣蛋。这个承诺使洋人暂时保持了中立，也让租界成了战争中仅存的和平孤岛。

按照清政府和英、法、美等国签订的条约，华洋应该分居，租界里只能住外国人，不能住中国人。可是战火烧身，凡跟洋人有点儿关系的中国人都往租界里逃，跟洋人没有关系的中国人也想方设法买通关系往租界里逃。小刀会跟政府军交火的第一天，英租界里就涌进了两万名中国人。

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洋人刚开始还抗议华人破坏“华洋分居”的条约，不过很快就发现这些扶老携幼前来逃难的华人腰包里都有点儿积蓄。于是头脑精明的洋人趁机搭建简易房，再高价租给华人，从中获取高额利润。很快，在英租界西北部和分隔英、法租界的洋泾浜两岸，一排一排的小木屋拔地而起，妓院、赌馆和鸦片馆也在附近遍地开花，上海租界迎来了有史以来的第一个房产牛市。

也就是说，小刀会燃起了战火，战火逼着华人逃进租界，华人为租界房市带来了需求，暴涨的需求让欧美开发商赚到了第一桶金。看来，战争时期，做房产也是一条发财的渠道。

战争财利润虽大，但只能在战争时候发，和平一来临，生意就歇菜。小刀会占领上海不到两年，清政府游说洋人一同“剿匪”，在洋枪洋炮的支持下，清军打跑了小刀会，“大明国”就此覆灭。上海恢复了和平，在租界避难的人们纷纷返回家园，洋泾浜两岸的小木屋开始空置。租界的房产牛市变成了房产熊市。

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不过，上海租界的房产熊市并没有持续几年。1862年，太平天国的军队接连三次打到上海，居民大恐，再次逃进租界。这回去租界避难的不光是上海人，还有苏州人和南京人，粗略统计在十万人以上。难民去而复来，楼市死而复生，曾经空置的小木屋被洋房东用更高的价格租了出去，租界土地严重紧张，地价房价联袂飞涨。

在这种大好形势下，更多的洋行从事起房地产开发，租界之内开发商遍地。不过，这些开发商不再建造小木屋，而是改建两三层的小楼。早先开发商只租不卖，现在他们既租又卖，有钱的华人可以把一所甚至多所楼房一次性买下来，然后再分租给没钱的华人。

1864年，太平天国灭亡，江南战事平息，租界里的难民再次返回家园，许多开发商破了产，有人还跳了黄浦江。租界里的银行、租界外的钱庄，因为在牛市时期把资金放进楼市，这时也出现了危机。紧接着是1866年的世界金融危机，一些资金雄厚、经营多年的大洋行也不得不倒闭。表面上看，成也房产，败也房产；实质上，成也战争，败也战争。

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作者｜李开周

来源｜《百家讲坛》杂志