变局!南京落户新政背后不该是房价而是…… 3月1日

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3月1日，南京正式出台人才落户政策，大降落户门槛。

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在全国14个GDP万亿级城市中，率先大手笔抢人才。【延伸阅读:细则定了!40岁以下本科直接落户南京今起执行官方详细解读】

事实上，我们回望2017年底的多项事件，加之南京新的落户政策，可以看出此次新政对于未来5年的南京城市发展以及楼市，都有举足轻重的影响。

1 产业布局下的楼市变局

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南京是长三角唯一规划人口超千万的特大型城市，而截至2016年底，南京常住人口827万，距离千万级，还有遥远的路。

一个城市的发展，产业和人口，是驱动器的核心两翼。

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就在2017年底，南京已悄然布局产业。

2017年11月14日，南京市委市政府召开“加快推进全市主导产业优化升级和科技园区整合”新闻发布会，南京市将整合设立15个高新园区，进一步明确瞄准8大主导产业和一批未来产业。

与楼市紧密相关，关注度最高的河西、江北新区和江宁，在产业布局上如何考量的?

万人迷:建邺区

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设立南京新城高新区并牵头，整合新城科技园、生态科技岛中的苏新科创示范区、河西中央商务区、江东商贸区。产业方向为新一代智能、金融和科技服务业。

我注意到，建邺区是除鼓楼区外，仅有的区在产业导向上是金融。

在资本时代，金融产业无疑是朝阳产业，入驻人口的消费力处在消费阶梯的上游。

2018年随着原有限价盘卖一个少一个，4万+等高地价楼盘上市，河西将关上中产进阶的大门，成为阶层固化的一个区域，河西占据楼市金字塔的顶端地位。

子园区最多:江宁

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江宁经开区:由江宁经开区高新园牵头，整合形成百家湖、九龙湖、江苏软件园、空港、东山五个片区共15个子园，含南京江宁高新技术工业园、国家千人计划基地园、九龙湖国际企业总部园、江宁智能电网谷、长安马自达和南瑞继保研发生产基地、东南大学国家大学科技园(江宁)、无线谷、南京大学科技产业园、江苏软件园、诺奖小镇、新能源和智能物联网汽车产业园、空港高端装备制造产业园、空港航空宇航工程中心、空港临空高科技产业园、东山国际企业总部园。产业方向为新能源、智能汽车和科技服务业。

15个子园!江宁的产业可见家底很厚。有产业才有导入人口的动力，对于江宁的前景毋庸置疑。从目前江宁的各项配套以及城市发展来看，我认为属于性价比相对高的宜居板块。

至于更多的人非要往河西扎堆抢，定义那是富人板块。何必在意这些名头，你住在哪里就能代表你什么人么?未必。

国家级新区:江北新区

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江北新区:由南京高新区牵头，江北新区产业技术研创园为其核心区，整合原南京化工园、紫金化工园科创特别社区、紫金六合中山科创特别社区。产业方向为智能制造、生命健康和科技服务业。

江北新区被选为国家级新区后，房价已暴涨一轮。江北新区楼市未来的增值，靠的是规划落地、利好的兑现。

从产业布局和引进来看，事实上江北新区并没有独特的优势，未来在产业打造上不下功夫，将难以支撑整体楼市发展。

我们说江北新区有潜力，那是基于高规格的规划和大手笔的投入，但是知易行难，江北新区楼市的未来，还得看行动，机遇与风险相伴

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落户新政的现实意义

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放宽落户条件，是追杭州赶上海这盘大棋的第二步，同时也是南京城市发展的必然。

自2012年到2016年，南京花了4年的时间，把常住人口数量从816万提到827万，按照这个自然增长率，要达到千万级人口规模，南京短时间内是不可达成的任务。

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2016年末南京市户籍总人口为662.79万人，比上年末增加9.39万人。常住人口与户籍人口之差为净流入人口，2016年南京市人口净流入数为164.2万人，较上一年减少6.0万人。2012-2016年，南京市人口净流入数持续减少。

吸引人口流入，尤其是人才留在南京，当务之急。于是2018年2月11日，过年前一周，落实南京“1号文件”的落户新政出来了，紧接着3月1日刚刚出炉落户细则，南京这三类人可以直接办理落户:

1、取得研究生以上学历或年龄在40周岁以下且取得本科学历的毕业生(含留学归国人员);

2、取得中级以上(含中级)专业技术资格人员;

3、取得三级以上(含三级)国家职业资格(技能类)人员

对城市的发展，无疑是绝对利好。

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尤其是像南京这样高校云集的城市，让大学生学在南京，工作在南京，最后扎根在南京，是城市持续发展最好的动力。

对楼市来说，带来新的购买力，对南京的刚需市场起到支撑作用，这是一个长期效应。

关于南京的潜力……

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我们把南京的房价放到全国的视角来看:

这是南京统计局网站的一篇统计分析文章摘录:

2017年，全国经济总量超万亿元城市共计14家，分别为北京、天津、重庆、上海、深圳、广州、杭州、苏州、武汉、成都、南京、青岛，新增长沙和无锡(下简称14城市)。

2017年，14城市GDP总量24.11万亿元，南京2017年完成GDP11715.1亿元，列14城市第十一位，与去年位次相同。

2017年，南京城镇居民人均可支配收入54538元，增长9.1%,高于全省平均水平10916元，高于全国平均水平18142元。

2017年,南京城镇居民人均可支配收入在14城市中居第六位，与去年位次相同。

2016年中国31省会城市房价排名前10

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排名城市房价(元/平)1北京454002上海418653南京213204广州209635杭州190896天津180077福州156468合肥118549武汉1148810济南11074

(数据来源:排行榜123网)

在全民觉醒的买房意识下，人人都想房价上涨。从南京在各城市比较中来看，房价跑在了GDP排位的前面……

新年，我做了首场365万人买房圈社群分享，很多人仍然在问投资房子的问题:

实力雄厚的想抓住河西最后的限价机会，稍有闲钱的想方设法在都市圈寻找投资品……

每一个人在买房面前都已觉醒，害怕再错过房价的上涨。

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事实上南京的房价已经跑在了前面，南京从产业布局和人口规划，都还有发展空间，但也不要过高预判未来的空间，盲目进行投资。

今年夏天本科应届毕业生可以直接成为新南京人，买房安家将成为他们未来的必经之路。

希望这条路不再陡峭，落户新政的东风，不要吹成房价必涨的火种。

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希望南京这座城市的房价走慢点，等一等那些怀揣梦想的年轻人

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