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什么是不动产登记？
不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。
不动产登记应到不动产所在地的区县不动产登记中心申请办理，申请不动产登记的程序为提出申请——受理登记——审核登簿——发放权证。
哪些不动产权利，需要办理登记？
集体土地所有权；
房屋等建筑物、构筑物所有权；
森林、林木所有权；
耕地、林地、草地等土地承包经营权；
建设用地使用权；
宅基地使用权；
海拔使用权；
地役权；
抵押权；
法律规定需要登记的其他不动产权利。
不动产登记包括首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。
以下情形不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记：
权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的；
不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的；
不动产权利期限、来源等状况发生变化的；
同一权利人分割或者合并不动产的；
抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的；
最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的；
地役权的利用目的、方法等发生变化的；
共有性质发生变更的；
法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。
因下列情形导致不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记：
买卖、互换、赠与不动产的；
以不动产作价出资（入股）的；
法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移的；
不动产分割、合并导致权利发生转移的；
继承、受遗赠导致权利发生转移的；
共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；
因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的；
因主债权转移引起不动产抵押权转移的；
因需役地不动产权利转移引起地役权转移的；
法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。
有下列情形之一的，当事人可以申请办理注销登记：
不动产灭失的；
权利人放弃不动产权利的；
不动产被依法没收、征收或者收回的；
人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的；
法律、行政法规规定的其他情形。
异议登记
利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。
预告登记
有下列情形之一的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记：
商品房等不动产预售的；
不动产买卖、抵押的；
以预购商品房设定抵押权的；
法律、行政法规规定的其他情形。
更正登记
权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，或者人民法院、仲裁委员会生效法律文书等确定的不动产权利归属、内容与不动产登记簿记载的权利状况不一致的，当事人可以申请更正登记。
查封登记
不动产登记机关根据人民法院、人民检察院或其他行政机关的要求，为了保全债权人、其他利益人以及公共的利益，进行的一种限制房产所有人处分房产的强制措施。
需要不动产登记的情形有很多，目前北京市不动产登记中心受理的不动产登记业务有：
一、预告登记的转移：
适用情形：
因继承、受遗赠导致不动产预告登记转移的；
因人民法院、仲裁委员会生效法律文书导致不动产预告登记转移的；
因主债权转移导致预购商品房抵押预告登记转移的；
因主债权转移导致不动产抵押预告登记转移的；
法律、行政法规规定的其他情形。
二、预告登记的注销
适用情形：
有下列情形之一的，当事人可申请注销预告登记：
买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除等导致债权消灭的；
预告登记的权利人放弃预告登记的；
法律、行政法规规定的其他情形。
三、预告登记设立
适用情形；
有下列情形之一的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记：
商品房等不动产预售的；
不动产买卖、抵押的；
以预购商品房设定抵押权的；
法律、行政法规规定的其他情形。
四、预告登记的变更
适用情形：
因当事人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码等发生变更的，当事人可申请预告登记的变更。
五、注销异议登记
适用情形
异议登记期间，异议登记申请人或登记簿记载的权利人可以申请注销异议登记；
异议登记申请人自异议登记之日起15日内，未提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的材料，异议登记失效。
六、异议登记设立
适用情形
利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。
七、依申请更正登记
适用情形：
权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，或者人民法院、仲裁委员会生效法律文书等确定的不动产权利归属、内容与不动产登记簿记载的权利状况不一致的，当事人可以申请更正登记。
八、换证登记
适用情形：
不动产权属证书或者登记证明破损、污损、填制错误，不动产权利人申请换发的。
九、国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记（新建房屋买卖）
适用情形：
已经登记的国有建设用地使用权及房屋所有权，因新建房屋买卖导致权属发生转移的。
十、国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记 （继承或受遗赠）
适用情形：
已经登记的国有建设用地使用权及房屋所有权，因房屋继承或受遗赠导致权属发生转移。
十一、国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记 （夫妻离婚导致权属发生转移）
适用情形：
已经登记的国有建设用地使用权及房屋所有权，因夫妻离婚导致房屋权属转移。
十二、国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记 （夫妻间房屋转移）
适用情形；
已经登记的国有建设用地使用权及房屋所有权，夫妻间转移房屋权属的。
十三、国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记 （存量房屋买卖）
适用情形；
已经登记的国有建设用地使用权及房屋所有权，因存量房屋买卖导致权属发生转移。
十四、国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记 （房改售房）
适用情形：
已经登记的国有建设用地使用权及房屋所有权,因房改售房导致权属发生转移。
十五、国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记 （房屋赠与）
适用情形；
已经登记的国有建设用地使用权及房屋所有权,因房屋赠与导致权属发生转移。
十六、国有建设用地使用权及房屋所有权登记首次登记
适用情形：
依法利用国有建设用地建造房屋，可以申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。具体包括以下情形：
未办理国有建设用地使用权和房屋所有权首次登记的；
已办理国有建设用地使用权首次登记，未办理房屋所有权首次登记的；
已办理房屋所有权登记（成套住房除外），未办理国有建设用地使用权首次登记的；
已办理房屋所有权登记（成套住房除外），土地权利性质登记为划拨或未明确权利性质，土地使用权转为有偿使用的。
十七、国有建设用地使用权及房屋所有权登记
适用情形：
已经登记的国有建设用地使用权及房屋所有权，不动产坐落、界址、用途或面积变更的。
十八、抵押权转移登记
适用情形：
因主债权转让导致抵押权转让的，当事人可以申请抵押权转移登记。
最高额抵押权担保的债权确定前，债权人转让部分债权的，除当事人另有约定外，不得办理最高额抵押权转移登记。债权人转让部分债权，当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的，应当分别申请下列登记：
当事人约定原抵押权人与受让人共同享有最高额抵押权的，应当申请最高额抵押权转移登记；
当事人约定受让人享有一般抵押权、原抵押权人就扣减已转移的债权数额后继续享有最高额抵押权的，应当一并申请一般抵押权首次登记以及最高额抵押权变更登记；
当事人约定原抵押权人不再享有最高额抵押权的，应当一并申请最高额抵押权确定登记以及一般抵押权转移登记。
十九、抵押权首次登记
适用情形：
在借贷、买卖等民事活动中，自然人、法人或其他组织为保障其债权实现，依法设立不动产抵押权的，可以由抵押人和抵押权人共同申请办理不动产抵押登记。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物、构筑物一并抵押；以建筑物、构筑物抵押的，该建筑物、构筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移不动产的占有，将该不动产抵押给债权人的，当事人可以申请一般抵押权首次登记；
为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保不动产的，当事人可以申请最高额抵押权首次登记；
以正在建造的建筑物设定抵押的，当事人可以申请建设用地使用权及在建建筑物抵押权首次登记；
已办理房屋所有权首次登记，当事人应当申请在建建筑物抵押登记转为建筑物抵押权登记，或者在建建筑物最高额抵押权登记转为建筑物最高额抵押权登记。
二十、抵押权变更登记
适用情形：
已经登记的抵押权，因下列情形发生变更的，当事人可以申请抵押权变更登记：
权利人姓名或者名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的；
担保范围发生变化的；
抵押权顺位发生变更的；
被担保的主债权种类或者数额发生变化的；
债务履行期限发生变化的；
最高债权额发生变化的；
最高额抵押权债权确定的期间发生变化的；
法律、行政法规规定的其他情形。
二十一、抵押权注销登记
适用情形：
主债权消灭的；
抵押权已经实现的；
抵押权人放弃抵押权的；
因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书致使抵押权消灭的；
法律、行政法规规定抵押权消灭的其他情形。
二十二、补证登记
适用情形：
不动产权属证书或者登记证明遗失、灭失，不动产权利人申请补发的。
二十三、国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记 （权利人名称或者姓名、身份证类型或者身份证明号码变化）
适用情形：
于已经登记的国有建设用地使用权及房屋所有权,权利人名称或者姓名、身份证类型或身份证明号码变化的。
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