人才落户新政落地，南京在下一盘很大的棋买房就找秘书长南京首席房地产专家、

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买房就找秘书长

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南京首席房地产专家、意见领袖、买房达人，南京房地产促进会秘书长张辉

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领衔专业团队，在南京买房置业、投资开发以及政府机构、新闻媒体、上下游产业了解南京及全国楼市的必备手册。

3月1日，南京《人才落户实施办法》正式落地实施，青年大学生“宁聚计划”实质性启动，南京引进人才建设具有全球影响力创新名城掀开新的篇章，这是一个历史时刻。

南京的人口危机，缘于2012年以来常住人口增量的持续下滑。

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从2011年增长10.44万人到2015年增长1.98万人，4年时间，南京常住人口增速的下滑惊人，2015年一度接近零增长。虽然2016年南京常住人口增长出现小幅反弹，达到3.14万人，但是这个增量仅仅排名全国第22位，与全国第11个万亿级城市和长三角唯一特大城市的地位明显不相称。城市与经济发展的人口短板日渐显现，在新一轮的城市人口战争中，南京在不知不觉中明显落了下风，几乎没有警觉，等反应过来时发现已经有点迟了。

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有一种说法是，南京2015-2017年房价上涨过快，房价过高，导致大学毕业生、青年刚需越来越买不起房，被迫离开南京。不止是房价高，由于主城刚需房源供应不足，抢房现象过于突出，禄口、江宁滨江、江北高新区、板桥等板块，很多刚需多次参加摇号都买不到，当时辉哥就有不少粉丝曾经抱怨:再买不到房，真的就打算离开南京了。

去年，辉哥一位在高校任教的大学同学反映了一个情况，他带的学生中，往年大部分都是选择留在南京，但是去年的情况令人吃惊，大部分学生在谈到今后的就业选择，都首选杭州、苏州等城市，不打算留在南京。在他们看来，南京房价高、收入低，留在南京的性价比不高，不如杭州苏州等城市，要么收入高，要么房价低，可以接受。

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纵然近几年人口增速持续回落，但是南京对于人口增长并不是没有计划。

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根据南京十三五人口规划，2020年，南京常住人口将增长到910万人

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，较2015年5年增长87万人。规划很宏伟，但是十三五至今已经过去2年，人口增长的实际情况如何?2016年南京常住人口增长过少，只有3万多人，远远低于十三五平均每年17.4万人的预期增速。2016年底常住人口827人，距离2020年910万人的目标还差83万人

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，2017年的数据还没出来，即使大幅增长到10万人，那么留给2018-2020未来3年的人口增长任务也有70多万人。相对于近几年的增速要翻好几倍，这个任务相当繁重。

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正是因为过去几年人口增长的大幅低于规划预期以及大量人口离开南京的挤压效应，以及多个城市集体掀起的人口战争，让南京不得不痛下决心加大人才引进和人口导入的步伐。

2017年2月1日，南京新一轮户籍制度改革，实施积分落户，旨在推进在南京稳定就业的人群落户。至2017年底，南京户籍人口达到680.6万人，全年迁入人口19.5万人，户籍总人口较2016年度增长17.8万人，较2016年户籍人口增长9.39万人翻了近1倍，应该来说成效非常显著。2017年户籍人口大幅增长，下面就要着力于常住人口的增长了。

今年1月份，南京市委发布1号文件《关于建设具有全球影响力创新名城的若干政策措施的通知》(宁委发[2018]1号)，拉开人才引进的大幕。

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进一步放宽放开本科以上学历人才和技术、技能人才来我市落户的条件，不再以就业为落户前提，制定了先落户后就业政策。同步实施青年大学生“宁聚计划”

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，每年吸纳20万以上大学生

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在宁就业创业。要知道，南京2016年的常住人口增长只有3万人，这个每年20万人的引进计划绝对可以用宏伟来形容。

为了解决人才引进的住房安居

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问题，1月份南京市又发布了《关于进一步加强人才安居工作的实施意见》

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(宁政发〔2018〕1号)。

A类人才实行“一人一策、一事一议”，原则上可在本市选择申购不低于200平方米共有产权房、免费租赁200平方米人才公寓、申领不少于300万元购房补贴中的一种安居方式;B、C类人才可分别申请150平方米、120平方米的共有产权房或人才公寓，也可申领每月7500元、6000元的租赁补贴。

文件中明确提出，支持高层次人才购买商品住房。

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A、B、C类高层次人才以及政府重点引进企业(项目)中的核心团队成员、新型研发机构中的核心团队成员、高校和科研院所中相当于A、B、C类高层次人才的人员等，在本市无住房、购买首套房的，可不受户籍限制，通过在商品住房项目中筹集部分房源定向供应的市场化方式解决住房问题。

同时加大高层次人才住房公积金支持力度。

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提取住房公积金支付房租的标准放宽到现有标准的2倍，购买自住住房的贷款额度最高可放宽到限额的4倍，也就是说可以贷款120万。

在高层次海外人才相对集中的河西、江宁、仙林、江北等区域，南京市有关部门正计划筹建海外人才公寓，配备国际化医疗及教育机构，解决其居住、健康和子女入学需求。

对于人才安居办法覆盖范围以外的高校毕业生，以个人名义申请租赁补贴由两年延长至三年，标准不变，博士每人每月1000元、硕士每人每月800元、学士和技师每人每月600元。符合条件的可申购共有产权房

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。在人才安居办法认定的，南京鼓励发展的九大类产业企业中就业的高校毕业生，可申领每月600至1000元租赁补贴，期限5年。也可申请租赁30平方米公共租赁住房。

根据计划，未来5年，南京的人才安居房筹集总量约为1000万平方米，其中2018年建设的各类人才住房超过200万平方米。“宁聚计划”每年吸纳20万以上大学生在宁就业创业，其中享受人才安居政策约有12万人，未来5年将有60万人享受到这一新的人才安居政策

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，比原先的保障范围多覆盖了44万人。

3月1号，《人才落户实施办法》落地

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，与2017年2月1日实施的《户籍准入办法》相比，这次文件进一步放宽了落户条件。

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一是取消就业及缴纳社保的年限限制条件，也就是不再以就业为前提。二是放宽了年龄条件，本科学历人才从35岁放宽到40岁，技术、技能人才没有年龄限制。三是放宽学历教育取得形式。《准入办法》中要求本科学历必须是全日制普通高等教育取得，而《人才落户实施办法》中的本科及以上学历取得，还包括国民教育序列的成人高等教育、广播电视大学、现代远程教育、高等教育自学考试等高等教育形式。

毫无疑问，南京新的落户办法，将会推动更多人才在南京落户就业，从而带动城市的产业发展、市场消费以及楼市需求，成为城市发展的源动力。

如果南京能够实现“十三五”规划2020年末全市总人口910万人的目标，未来3年增长70-80万人，其中，光是“宁聚计划”的人才就可达到60万人以上

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，对于城市的贡献将是巨大的，对于楼市也是一样。按照这个数据推算，1年就可新增近10-20万套住房需求，南京2016年最顶峰的新房销售量也只有14万套左右。这部分需求，即使一部分流向二手房市场，一部分暂时流向人才安居住房和租赁市场，但是随着梯度消费的推进和今后改善需求的爆发，最终还将流向商品房市场。

除了人口引进之外，近年来，南京的人口结构

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也在发生积极的变化。

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二孩政策利好效应显现，幼儿园、中小学在校学生数呈现增长趋势。

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2016年末全市共有普通中学227所，在校学生22.45万人，比上年增加0.46万人;共有小学346所，在校学生37.54万人，比上年增加1.74万人;共有幼儿园878所，在园儿童22.37万人，比上年增加1.63万人。

南京高校在校生数量继续增长，人才蓄水池越来越大。

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2016年全市在宁普通高等学校53所(不含部队院校)，在校学生(不含研究生)71.74万人，比上年增加1.12万人。在宁高校及研究生培养机构在学研究生11.04万人，比上年增加0.40万人。平均每年的毕业生:研究生约3.67万人，本专科约15万人，合计约接近19万人。如果人才落户政策推动更多毕业生留在南京，南京高校人才蓄水池和保有量的巨大优势将会更好的发挥出来。

私营经济、个体经济快速发展，有利于吸引外来人口就业。

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2016年末全市工商部门登记的私营企业为47.29万户，其中当年新增17.10万户，分别比上年增长53.8%、54.6%;年末个体工商户为43.76万户，其中当年新增7.21万户，分别比上年增长14.3%、28.1%。2016年末新增私营企业、个体工商户24万户，其中，肯定不乏外来人口来宁创业、就业，这些都是楼市重要的购买力群体。

积分落户新政，推进在南京稳定就业的人群落户南京;人才落户新政，推进青年大学生和各类人才落户南京;人才安居新政、租赁新政，为进入南京的人才提供多层次的住房保障，让人才住下来，先有地方住;加大土地出让和住房供应，落实楼市调控政策，稳定房价，今后让更多人买得起住房，扎根南京。当然还有建设具有全球影响力创新名城等积极发展产业、经济的新举措，让南京富起来;一揽子民生举措，进一步改善市民的衣食住行条件，提高幸福指数。一系列新政的背后，南京正在构建一个立体网络，打造强高富美的新南京。

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对于落户的新南京人来说，自住买房，肯定还是要趁早，因为南京的房价，至少不会大幅下降。限价政策，提供了低位入手的可能，很多新房的价格低于或者和二手房持平;公证摇号，为普通买房人提供了买入的可能性;限购等调控政策，挤出了投资需求，增大了买到房的概率。

南京在调控政策中明确提出”加大住宅用地供应”。

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增加住宅用地供应量，加快土地供应节奏，有效增加供应规模。2017-2021年全市计划供应5150公顷，其中2017年880公顷、2018年950公顷、2019年1020公顷、2020年1100公顷、2021年1200公顷，年均计划供应量比2016年增加47.1 %。这个增速相当惊人，一举改变南京多年来传统的土地出让规模。

对于南京来说，加大的土地供应和增加的人口将会相辅相成，掀开大南京的发展框架。以江北新区和河西新城为首的一二十个新城、功能板块，都需要大量的人口和产业导入，南京显示出借机做大规模总量的决心。过去这么多年，南京在城市排名中一直吃了规模的亏，南京以仅仅6000多平方公里的土地、827万的常住人口，能实现全国第11位的经济总量，已经难能可贵。要知道，南京的人均GDP和地均GDP，都比总量的排名高得多，在一二线城市中都可以排进全国前五。南京是一个强市，不是一个大市。

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现在的南京，正在围绕大南京做更多文章。

绕越高速环线、江北新区、南部新城等，拉开了南京新一轮扩张的大框架;强大的地铁建设计划，为城市新一轮扩张铺平了道路;国家级新区的设立，南京树立了新的龙头和增长引擎;河西新城的发展，为引入优质高端资源打下了良好的基础;鼓楼滨江、仙林、麒麟、燕子矶等10多个新区、新城、功能板块规划齐备;加大都市圈轻轨建设，推进宁镇扬都市圈一体化，进一步提升虹吸效应。万事俱备，只差人和产业了。建设创新名城和人才落户，吸引更多的人口和产业向南京聚集，南京在下一盘很大的棋。

长三角唯一的特大城市，正在吹响前进的号角。

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万科等品牌房企的操盘经验，12年南京房地产促进会的行业领导经历，南京房地产行业有关的政府部门、千家房企、媒体、上下游产业的整合平台，建委、国土、房产、规划、河西新城、江北新区等各级政府部门咨询顾问，中央、省市各级媒体资深权威地产评论员，南京地产圈买房投资达人，经历南京楼市超20年成长之路，人称:南京活地图，南京楼市活地图。专业权威，买房就找秘书长，买房就看《辉哥说楼市》。