三四线城市最后一波楼市红利，错过真就晚了! 在三四线城市买房

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三四线城市最后一波楼市红利，错过真就晚了!。楼市|错过|四线城市|棚改|红利|春节期间---

在三四线城市买房，到底是馅饼还是陷阱?对此，各路专家们都是褒贬不一。唱衰的占多数，可是真的是这样吗?

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过去的2017年，北京楼市乌云密布、漫漫阴跌，相对比之下，大量三四线城市楼市热火朝天、房价也妖艳上涨。在2018年春节期间，出现了一二线楼市春节休眠，三四线城市销售员值守卖房的现象。

那些年薪百万的人也要奋斗好几年才能在一线城市付首付买套房，说不定还没资格买;而年薪十万的人在三四线城市没几年便可以轻松付首付买房，而且还不限资质。再问下有多少人能年薪百万?但年薪十万的到处都是……

“赚一、二线城市的钱，买三、四线城市的房”似乎逐渐成为在外打拼人士的投资潮流。

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小编老家也是个四线城市，但是依山傍水、交通便利、气候宜人，是个宜居的城市。近一两年每年春节回家，都要被买房亲戚大军们洗脑。买房没呀?怎么还不买?在老家买房挺好的呀!新开发的别墅不错，稀缺又便宜!好多在大城市工作的孩子都回来买了!

本来没想在老家买房的孩子，被各种因素影响，也来到了售楼处……

01返乡置业火热

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节前，安居客发布的《返乡置业报告》显示，59%的人群有返乡置业的意愿，其中有80%的人群来自三、四线城市，近7成在一、二线城市工作。而在工作城市买不起房或者希望改善家人生活条件是返乡置业的首要原因。

春节期间，部分房企紧盯三四线市场，开展了一系列节日营销和优惠活动。

在降价让利方面，据南方网了解，优惠幅度最大的当属恒大。恒大在春节期间不分地区，不分市场，全国所有楼盘享88折优惠，部分特价房额外享95折优惠，根据支付方式不同还享有96至98折不等的购房优惠。

除降价让利外，也有一些房企在春节期间开展赠送礼物、节目表演等活动。

中原地产研究中心数据显示，春节长假期间，一二线城市的网签数据基本全面暂停，楼市热度依然主要以三四线城市为主。首席分析师分析指出，2018年春节期间，大部分三四线城市的市场成交均比往年活跃。其中，“返乡置业”是重要购买力之一。

02三四线量价齐升

近日，国家统计局发布2018年1月70个大中城市商品住宅销售价格统计数据。数据显示，在分类调控、因城施策的房地产市场调控政策持续作用下，1月70个大中城市中，15个热点城市新建商品住宅销售价格保持稳定，其中11个城市价格低于上年同期水平。

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在一线城市随着调控深入楼市不断降温，从2017年延续到2018年。链家研究院数据显示，2017年，三四线城市土地成交占比为63%，三四线城市成为2017年楼市的主力军。

小编老家四线城市去年春节某新开楼盘还是每平5000余元，但现在普遍涨到每平7000余元。增长金额跟一线城市比相形见绌，但是对于四线城市老百姓，一年一个100平的房差价20万的感觉还是很强烈的。

更不用说许多部分火热的三四线城市的房价疯涨，比如环北京、环上海的四线五线城市，在房地产上市场价格与容量明显接近，甚至超过很多省份的省会城市。

在中信调研的城市中，浙江温州瑞安2017年网签均价15000元/平米左右，同比增长6%左右。浙江嵊州2017年住宅成交均价8417元/平，同比上涨1.8%。沈阳2017年住宅整体均价约9000元/平米，全年上涨15%左右。湖北荆门2017年住宅成交均价整体上涨约550元，同比增长约15.4%。

不被专家们看好的三四线城市，逆市疯涨了整个2017年。现在大家为何都把眼睛盯住了房价绝对值相对较低的三四线城市了?

03三四线热捧的背后

三四线楼市成交主要由刚需、改善、炒房客和拆迁们买走，众手交集想不热都难。

1、棚改带来的增量需求是推动房价上涨的主要原因。

棚改十年也是房价不断上涨的十年。拆了房子总要买，拆房子的补偿足够买，且不止一套。

2017年，全国各类棚户区改造开工609万套，完成投资1.84万亿元，开工套数创历史新高。拆一套，就能多出几套买房需求。从这也可以明显看出为什么三四线城市2017年楼市如此火热。

三四线棚户区大规模改造的优势显而易见，楼市去库存、拉动当地GDP、化解债务风险、推动民生工程，可谓一举四得。

21世纪经济报道，多省份的棚改新开工目标较2017年有所降低，山东省2018年的棚改住房开工套数降至76万套，四川降至25万套，随着“改造1亿人居住的城镇棚户区”目标越来越近，这些数字在未来三年计划完成后或者还会减少。棚改的黄金时期留给消费者的时间也不多了……

2、政府的“去存库”是重要原因。

地方政府普遍严重依赖土地财政，上面也提到棚改是一举四得的工程。

并且之前三、四线城市库存高企，部分城市的房地产已经有烂尾迹象，如不能尽快去库存，不仅带动不了新开工项目，还会拖死一批中小开发商，而这些开发商又会拖死一些上游客户，造成大量三角债和银行坏账。

房子去库存，开发商有了钱，才能继续拍地，而拍地将给政府带来直接的收入;房子卖得好，房价才会高，地价才会更高，也会吸引更多大牌开发商来买地;房子卖得好，税收才更多，这也是政府的直接收入……

三四线城市在2017年以去库存为政策主基调。有些库存较大的城市，沿用了2016年以来的鼓励基本住房消费政策，比如补贴。然而经历了2016-2017年的去库存，有过量库存的城市恐怕已经不多了。政策福利力度也会逐渐降低，去库存的需求也会逐渐减轻……

3、一二线城市调控之下的资产荒

在中国资产荒的现状没有解决的情况下，房地产市场依然被很多人认为是资产保值增值的重要渠道。

而2017年一二线房产调控一直延续到2018年不放松。截至目前，2018年全国房地产调控政策发布超过40个城市与部门，发布政策内容超过50次。在限售限购限售等多重调控下，人们便将目光投向政策放松、性价比高的地方买房投资。

从易居房地产研究院发布的《1月份房价指数报告》来看，一线城市受制于严厉的调控政策和预售审批，上涨动能枯竭，步入下跌通道，目前连续6月滞涨。二线城市中，部分热点城市过热的楼市已经降温，楼市总体稳定。三线城市由于政策总体宽松和去库存等利好，2018年开年也处于领涨位置，但环比增幅已经出现了回落，增幅较为合理。

4、三四线人口与购买力

从人口的角度看，三线城市总人口增长明显比一、二线城市迅猛，近十年内达到翻倍，三线城市的人口数是一线城市的6倍左右。

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根据麦肯锡的数据预测，未来十年，中国城市家庭消费中产阶级及以上占比将大幅度提升，预计2022年达到81%，成为中国消费升级的最主要贡献。其中，三四线城市的中产阶级将成为未来占比增长最快的群体。

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三四线城市的中产阶级逐渐壮大，中产阶级也成为购房主力军……

5、三四线城市华灯初上

可能大家每次回老家过年，都会感叹一番:家乡真的是日新月异，发展越来越好了!我家四线小城市万达广场已经建了快两年，五星级酒店建了两三个，各种一线城市网红连锁店不断入驻……

据了解，三四线城市的整体发展速度并没有慢于一线城市。2010年GDP前200名的城市中，gdp增速高于深圳(一线中最快)的有48个城市，他们甚至绝大部分都是内陆的中小城市。

当然三四线城市中两极分化也明显，分别是崛起中的城市和衰落中的城市。在这个大分化的时代，有些地区的衰落是不可避免的，绝大部分是北方资源型城市，例如:新疆的克拉玛依、黑龙江的大庆、辽宁的铁岭和鞍山、山西的吕梁。崛起中的城市就有许多，例如国家关怀的贵阳、交通要害的资阳、产业转移收益的襄阳、传统产业升级的宜昌等。

04如何入手三四线城市

1、择一城而居

紧接上段阐释的，一个城市是否是崛起中也是很重要的，毕竟买房是个中长期的投资。更重要的还是城市群的概念，正所谓“物以类聚，人以群分”。我们虽然买不起买不了一线城市的房子，周边的房价洼地地区还是可以入手的。随着交通越来越便捷，城市群的半径也加大了，人们的买房选择也可以越来越多。

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就比如环京城市，廊坊便离将来建立的大兴国际机场很近，房价也随水涨船高;北京至雄安新区的城际铁路2月28日正式开工建设，未来半小时通达，虽然雄安新区的房子不能买了，但是沿经等地也是十分有潜力的。

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2、首选刚需盘

然而三四线的房子，缺点总结起来其实就一个词:流动性差。而高端盘，流动性更差。所以刚需盘应为首选，其次是改善盘。当然如果你想买给家人养老，觉得哪儿好就买哪儿。至于地段、学区、交通等问题肯定是接着需要考虑的问题了。

很多三四线城市已经涨了一波又一波，有的地区炒的太火热，而有的地区还是价格刚起步。如果是自住就无所谓，投资的话还是得选择性价比高的。

3、关注政策动态

2018年初始肯定又有多重政策出台，调控或利好需及时关注。如果老家处在棚改货币化的开始;如果老家产业升级、鼓励人才引进;如果老家政策扶持、交通重大发展，你还在等什么?

当然，在房价红利诱惑下，远离没有产业和人口支撑的弱三线和弱四线，远离三四线商铺、写字楼，买房仍需谨慎。

如果考虑未来回家乡发展，真的不妨早点买个房子!

(完)

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