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土地使用权期限到期的商业用途房屋如何协助执行

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有登记机构咨询，收到某地法院要求协助执行一套商业用途房屋转移登记，但经查档发现该商业用途房屋的土地使用权已经到期且未办理续期手续，问是否可以协助执行。

为了理清这个问题，我们应该了解以下内容：

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一、该商业房屋产权的合法性问题

根据《物权法》第149条第2款规定：“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”

《土地管理法》第58条规定“土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权。”

《房地产管理法》第22条第2款规定“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条规定“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。”

从以上的法律、行政法规的规定来看，如该商业房屋的土地使用权到期后确未续期，则土地使用权及房屋所有权已经可能不属于该被执行人财产。

二、协助执行的规则

根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》法发[2004]5号文件第3条第2款规定“　国土资源、房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源、房地产管理部门认为人民法院查封、预查封或者处理的土地、房屋权属错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不应当停止办理协助执行事项。”

因此，不动产登记机构在收到法院协助执行通知书时，应及时提出审查建议，提醒法院有该问题的存在，咨询法院是否继续办理避免出现执行错误。

三、问题的警示

出现本案的问题可能几方面的可能性和问题。

第一种，人民法院可能未履行查询程序。根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》法发[2004]5号文件第2条规定“人民法院对土地使用权、房屋实施查封或者进行实体处理前，应当向国土资源、房地产管理部门查询该土地、房屋的权属。”如法院执行前有进行过权属查询，则这个问题可能不会出现。

第二种，当下国内的土地主管部门对土地使用权续期规则不明，很多地方均未办理土地使用权续期业务。这也是导致该土地使用权续期不能的一种可能性。如是此种原因则不能认为该土地使用权为政府无偿取得。

2016年底《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》其实也是此类问题的体现。

第三种则是权利人确实忘记履行法定的续期义务，则该土地使用权和房屋所有权从法律上来说已经消灭转移给国家，则人民法院应考虑是否应当继续执行。

综上所述，在实务中，如遇到此类问题，首先应该写审查建议给人民法院，如当地有正常办理续期业务，则可以建议人民法院写明由房屋承受人补办土地使用权续期手续。