2018，买房要赶早还是等抄底? 买房就找秘书长南京首席房地产专家、

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买房就找秘书长

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南京首席房地产专家、意见领袖、买房达人，南京房地产促进会秘书长张辉

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领衔专业团队，在南京买房置业、投资开发以及政府机构、新闻媒体、上下游产业了解南京及全国楼市的必备手册。

2018年开年至今，冷淡的楼市未见起色，反而利空的消息更占上风。

二手房市场持续低迷，成交清淡，房主降价抛房的案子越来越多;

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法院拍卖的房屋，哪怕热点的板块如河西，也有低价流拍的事情发生;新房市场，虽然开盘售罄的楼盘也没有间断，但是卖不动的楼盘却越来越多;政策面传来的声音则是继续严控楼市，调控决不放松;

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资金面越收越紧，房贷利率还在不断上涨，首套房上浮15%已成家常便饭，开发贷甚至屡次传出停贷消息。

从1998到2008，再到2018开年的全球股市暴跌，都说逢8必有危机，越来越多的人开始联想楼市发生危机的可能性。

2018，到底还能不能买房?春节期间就有很多粉丝向辉哥咨询，开年以来随着融创等楼盘的加推，提问的粉丝更多了。

在此，辉哥就从几个大的方面来简要谈一下自己的判断

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。

1、哪些城市的房子还能买?

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1、关注国家统计局单列的这15个热点一二线城市就够了。

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这些是中国楼市的领头羊，也是最优质的资产。

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不过辉哥建议里面再加一个苏州

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，16个城市。

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2、如果非要再加几个，辉哥认为还可关注的是不在15个城市之列的省会城市

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，例如长沙、南昌、西安、太原、昆明、贵阳、南宁、兰州、西宁

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等。这些省会城市将会虹吸全省精华，成为全省的区域领头羊，起码比非省会城市强得多。

3、一线城市和强二线城市的紧密都市圈。

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首先，一定要强调是强二线城市以上

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，很多排名靠后的省会城市、弱二线城市，也就基本维持自己，能辐射都市圈的没几个，重点关注的是北京、上海、深圳、广州、南京、杭州的都市圈。

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其次，辉哥必须强调的是，都市圈一定是紧邻大城市的第一圈

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，第二圈、第三圈的意义已经不大了，所以最好是不要超过大城市30公里以外的范围

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。以南京为例，紧邻的句容、溧水、滁州、全椒基本就够了

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，更远的就算了吧。

4、如果非要在三四线城市

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，辉哥给出3个选择标准

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第一，具有重大的政策利好

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，比如被列入淮海经济区中心城市的徐州

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;

第二，具有区域的辐射效应

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，可以带动周边的几个城市，至少属于区域小龙头，而不仅限于自己一个城市;

第三，观察供求关系，库存低，土地供应没有过度放量，新增供应集中上市还有较长时间，需求回落尚未显现，赶在供求逆转之前快进快出。

5、如果你的买房目的以自住为主

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，在自己居住的城市改善，或者为老家父母买房改善，这个没任何问题，选择一个在当地有竞争力的板块和品牌楼盘

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吧，即使今后不涨，起码还能更加抗跌。

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2、什么时间买房?

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辉哥的答案是:大城市上半年，三四线城市下半年甚至更晚。

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大城市:

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2018上半年是入手限价房的最佳时机

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一是上半年的限价政策不可能大幅度放开;

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二是，去年限价房已经卖得差不多了，很多楼盘都已经清盘，剩的优质房源不多了，今年上半年是买入的最后机会，很多盘错过就再也没有了;

三是，下半年高价地入市，不管限价政策松动多少，大部分楼盘的房价起码都会比限价房要高。

三四线城市:

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目前房价处于历史高位，人口净流出、外来投资性需求下滑导致需求将出现拐点，而大量加大的土地供应将逐渐集中上市，供求关系的逆转不会等待太久

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，三四线城市从去年底以来就是卖房的好时机，此时入手，上升空间有限，下跌风险正在快速积聚，风险远大于机会。哪怕是当地人自住，辉哥都建议可以等等看，不用着急。

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3、2018会有抄底机会么?

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辉哥认为:会有的。

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大城市中，

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那些房价偏高的高价地楼盘，那些非品牌楼盘，那些房价偏高的新兴边缘板块，可能都会有楼盘因为滞销而降价促销。

对于大型房企而言，快速回笼资金和安全运营超过盈利，所以只要销售遇阻，快速的切换到降价促销将是大概率事件，比如某大已经率先在全国掀起八折卖房了。但是，这些非品牌、新兴边缘板块、房价高企的新盘，即使后续降价促销，恐怕都降不到当前的限价房房价，性价比当然也比不上。即使这些新兴边缘板块跌了，但是对优质板块基本是切割的两回事，相互不插，很多优质板块的房价再怎么变，恐怕也不可能比现在的限价低，比如河西南、南站降到3万5以下、河西中降到4万5以下等，基本都是不用想的是。

所以，优质限价房，每次开盘都是抄底的最佳时机。

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等2018年下半年或年底抄底的，八成都是卖不掉的烂盘，谁想抄谁抄去。

至于

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三四线城市，2

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018年下半年恐怕根本不是底。

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4、2018政策面怎么走?

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三个字:不确定。

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再加一句:精准化松动，大概率。

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首先，宏观经济走势不确定。

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今年的出口还会延续去年的高增长么?投资和实体经济下滑的趋势能止住么?消费真的能够有起色么?整体经济是持平还是下滑?现在没有任何人说的准，都是在走一步看一步。

其次，经济不确定，

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楼市再经济中的地位和扮演的角色自然不确定。如果经济下滑，大概率会稳增长、松楼市。如果经济持平或相对景气，则没有放松调控的必要。

第三，中央的政策看经济，不确定;地产政策要看中央，自然更无法确定。

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最后，辉哥认为:宏观经济下滑将是大概率，大概率将倒逼楼市稳增长;楼市调控的核心是防止大起大落，稳定是主旋律，因此，各地不会坐视楼市下滑;引进人才、保障刚需，将为各地楼市注入新的动力，同时也提供买房的入手机会。

关注大城市政策面变化，有资格、有实力在大城市买房的，不用任何犹豫。每次调控，都是上车的绝佳机会。

5、2018，该买哪些房子?

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重点谈谈大城市，重点谈谈南京。

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1、核心板块。

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买房跟着城建走，关注全市城市建设和楼市的领头羊。南京进入新街口、河西、南部新城、江北核心区

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的4中心时代，南京的商业中心、交通中心、优质产业中心、高净值人群中心都在西移、南移，河西、江北核心区的长江两岸就是南京楼市的中心，河西、江北核心区就是南京的核心板块。围绕河西、江北的南部新城、鼓楼滨江

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属于次核心板块。

2、主城刚需板块。

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一是供应高度稀缺，严重供不应求，二是房价低，上涨空间大，很多时候涨幅可能超过核心、次核心板块。未来引进人才，刚需住房将更受追捧，也更加供不应求，禄口、板桥、江宁滨江、江北高新区、大厂、雨山路等低价刚需盘

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持续看好。

3、低估板块。

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一是房价低估

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，二是未来有重大利好

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。比如，传统主城的房价谷底燕子矶

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，叠加地段、3地铁、商业综合体集体入驻等利好;河西对岸的房价谷底雨山路

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，叠加长江五桥的利好。

4、同价格情况下优选板块。

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由于河西限价，全市房价出现扁平化，很多板块的房价都集中到2.5-3万左右。同样或差不多的价格，一定是首选最好的板块。比如，同样是接近2.5-3万，江北一定是首选核心区，次选江浦，然后才是桥北-高新。对于江宁来说，同样是2万5不到，青龙山一定优于淳化。

5、品牌，品牌，还是品牌。

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去年底一段时间，很多板块的非品牌楼盘卖不动，但是品牌楼盘还是备受追捧。同样的地段，品牌与非品牌，二手房价表现的更清楚。所以哪怕贵个2、3千，建议还是选品牌，不但自住舒适，升值和二手房变现能力都更强。口碑不好的非品牌楼盘，不要图小便宜而吃大亏。

6、学区房就是硬通货。

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老城、河西龙江、奥体的本部、一二代分校的学区房

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，未来强者恒强，至少保值，稳定升值，几乎是无风险的稳赚。河西南、江北核心区、鼓楼滨江、仙林湖、江宁等，新引进的学区房新贵，有些必然脱颖而出，有些房价不高，升值潜力更大，但是需要慧眼识珠。

7、买房跟着地铁走。

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十三五南京10多条地铁、轻轨线路

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共建，叠加地段、城建、教育等利好，机会不断，大浪淘金的机会不少。

8、辉哥买房之道:

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优质板块+学区+地铁+品牌，再加上提前预判，低位入手。

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楼市大道至简。看似简单，能够做到就不会错。

最后，分享一下克尔瑞总结的“2018年重点二线城市买房建议”

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万科等品牌房企的操盘经验，12年南京房地产促进会的行业领导经历，南京房地产行业有关的政府部门、千家房企、媒体、上下游产业的整合平台，建委、国土、房产、规划、河西新城、江北新区等各级政府部门咨询顾问，中央、省市各级媒体资深权威地产评论员，南京地产圈买房投资达人，经历南京楼市超20年成长之路，人称:南京活地图，南京楼市活地图。专业权威，买房就找秘书长，买房就看《辉哥说楼市》。